2023 Tahun Politik & Isu Resesi, Properti Untung atau Buntung?

Bisnis, JAKARTA – Menyongsong Tahun 2023 yang sebentar lagi berada di depan mata memang menjadi suatu kekhawatiran tersendiri. Berbagai macam sentimen negatif diproyeksikan akan mewarnai kondisi tahun depan. Hal itu mulai dari kenaikan suku bunga Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (BI 7DRR) yang berada di level 5,25 persen saat ini diproyeksikan akan mengerek bunga kredit perbankan di tahun depan, isu ancaman resesi global, belum adanya keberlanjutan stimulus Pajak Pertambahan Nilai yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), dan inflasi yang tinggi. 

Ditambah lagi, tahun depan juga memiliki kekhawatiran tersendiri karena mulai masuknya tahun politik. Sejumlah hal itu membuat para pengembang properti pun khawatir. Terlebih, biasanya tahun politik menjadi tahun dimana para pembeli properti hunian menjadi wait and see dan juga masyarakat menahan spending belanja.

Namun kondisi hajatan Pemilu di tahun 2024 diperkirakan berbeda dengan tahun sebelumnya. Pasalnya, tahun 2024, Indonesia merayakan pesta demokrasi dengan memilih 5 posisi sekaligus dalam pemilu serentak yakni presiden dan wakil presiden, DPR, DPD, DPRD Provinsi, dan DPRD Kabupaten/Kota (kecuali DKI Jakarta).

Pemerintah, Komisi Pemilihan Umum (KPU), dan DPR RI telah menyepakati besaran anggaran Pemilu 2024 sebesar Rp76,6 triliun. Anggaran tersebut merupakan yang terbesar sepanjang sejarah pemilu di Indonesia diselenggarakan. Anggaran tersebut hanya untuk penyelenggaraan Pemilu 2024 saja dan belum termasuk biaya-biaya aktivitas kampanye dan promosi baik secara offline dan offline dan lain-lain yang dilakukan oleh calon peserta pemilu sehingga tentu jumlah uang yang beredar di masyarakat selama tahun 2023 dan 2024 nantinya akan berkali-kali lipat. 

Akademisi Fakultas Hukum Universitas Indonesia Titi Anggraini meyakini penyelenggaraan pemilu pada 2024 mendatang akan berdampak besar pada sektor properti. Pasalnya, selama masa kampanye dan untuk keperluan pemilu, pasti membutuhkan fasilitas akomodasi, tempat meeting, incentives, convention, exhibition (MICE). Selain itu, juga membutuhkan properti logistik berupa pergudangan untuk penyimpanan bahan kampanye pemilu.  

“Logistik pemilu butuh pergudangan, distribusi pengadaan karena kita butuh Rp1 miliar lebih surat suara untuk digunakan Pemilu 2024. Kampanye pun kontribusi bagi peningkatan kebutuhan transportasi, akomodasi dan juga ruang penyimpanan alat peraga bahan kampanye. Ini menjadi peluang buat para pengembang properti yang butuh kepastian untuk mempersiapkan strategi guna meluncurkan produk-produk yang dapat mengakomodasi kegiatan penyelenggaraan Pemilu,” ujarnya, Kamis (15/12/2022). 

Menurutnya, merujuk tahun 2020 ketika saat itu pandemi Covid-19 melanda, Indonesia bisa dan berhasil menyelenggarakan Pilkada. Kala itu, Pilkada memicu pertumbuhan ekonomi karena keterlibatan para pihak. 

“Di tengah keraguan berbagai pihak ketika Pilkada diadakan di tengah Covid-19, ternyata Indonesia membuktikan resiliensinya. Salah satu alasannya, Pilkada memicu pertumbuhan ekonomi karena keterlibatan para pihak. Memang saat pemilu dan pilkada ada sedikit perlambatan pertumbuhan tapi Indonesia bisa cepat pulih bila dibandingkan dengan negara lain,” ucap Titi. 

Ekonom Senior Institute for Development of Economics and Finance (Indef) Avilianni berpendapat kondisi ekonomi dan juga sektor properti diyakini tetap bertumbuh di tahun depan dan tahun 2024. Menurutnya, konsumsi belanja pemilu yang dilakukan secara serentak dapat mendorong pertumbuhan ekonomi di tahun 2023-2024, sekaligus menjadi peluang untuk sektor properti.

“Pemilu sudah tidak anggap sebagai sesuatu, masyarakat sudah fokus pada dirinya sendiri dan komunitasnya. Tidak melihat sebagai sesuatu yang gegara pemerintah itu sulit. Ini langkah bagus ini care diri sendiri. Ini menurut saya masalah persaingan atau demand side dimana perlu sentuhan kolaborasi dengan pihak manapun untuk capai target dan bisa survive,” katanya. 

Pihaknya tak menampik memang banyak tantangan yang menghadang di tahun depan. Namun hal ini bukan menjadi kendala untuk menangkap peluang yang besar. Meski di tahun depan ada perlambatan, namun ekonomi Indonesia tetap bertumbuh dan tidak terjadi resesi. Terlebih, masyarakat Indonesia memiliki kecenderungan untuk belanja. BPS mencatat kontribusi konsumsi penduduk 40 persen terbawah mencapai 18,06 persen, sedangkan konsumsi penduduk 40 persen menengah mencapai 35,74 persen,dan konsumsi penduduk 20 persen teratas mencapai 46,2 persen.

“Segmen penduduk 20 persen kelas teratas dapat disasar oleh pengembang properti. Pengembang dapat mencari kebutuhan 20 persen di setiap daerah. Konsumsi masyarakat menengah atas ini besar sehingga market yang potensial untuk digarap,” tuturnya. 

Indonesia diuntungkan dengan keberadaan 70 persen usia produktif yakni dikisaran 18 tahun hingga 40 tahun yang membutuhkan rumah, makan, sandang, dan juga pariwisata sebagai kebutuhan pokok. Adapun komposisi penduduk Indonesia didominasi Gen Z sekitar 27 persen, milenial 25 persen, dan Gen X 22 persen. Hal tersebut menjadi salah satu pasar potensial yang harus dimaksimalkan oleh sektor properti. 

Menurutnya, faktor demografi inilah sangat menguntungkan ekonomi Indonesia yang didominasi usia produktif hingga 2035.

“Pemerintah harus berstrategi agar tidak mengalami masa aging seperti Jepang dan Amerika. China sudah mulai, dengan tunjangan dua anak. Mereka takut generasi tua semua, ekonomi pun turun,” katanya.

Baca Juga: Pengembang dan Perbankan Yakin Sektor Properti Tumbuh Positif 2023

Dalam kesempatan yang sama, Sekretaris Jenderal Real Estat Indonesia (REI) Hari Ganie menuturkan pihaknya meyakini sektor properti residensial tetap mengalami pertumbuhan di tahun depan meski banyak tekanan sentimen negatif. Hal ini dikarenakan angka backlog hunian yang masih tinggi mencapai 12,75 persen. Selain itu, juga dikarenakan pertambahan keluarga baru setiap tahunnya mencapai 600.000 kepala keluarga hingga 800.000 kepala keluarga yang tentu juga membutuhkan rumah. 

“Saya tetap yakin sektor properti hunian tetap mengalami pertumbuhan yang positif di tahun depan karena angka backlog kita masih tinggi,” ujarnya. 

Managing Director Ciputra Group Budiarsa Sastrawinata berpendapat kondisi sentimen negatif tahun depan seperti mulainya tahun politik dapat menjadi peluang karena adanya uang extra yang beredar dan mesti ditangkap oleh pasar properti.

“Saat ini hotel telah ramai karena mulai banyak acara MICE diadakan. Selain itu, hotel yang eksisting dengan pusat perbelanjaan juga ramai dikunjungi. Hotel ini nantinya akan menangkap peluang penyelenggaran segala macam kampanye pemilu,” katanya. 

Untuk pasar properti hunian di tahun depan juga tetap bertumbuh karena kebutuhan rumah yang besar. Tentunya, bunga kredit yang belum naik saat ini menjadi peluang bagi para end user dan first home buyer untuk membeli rumah. 

Budiarsa tetap optimistis pasar properti tumbuh di tahun depan jika direncanakan dengan matang. 

“Jangan ditakut-takuti. Kita pernah melewati krisis dahsyat sebanyak tiga kali. Tahun 1998 yang membuat suku bunga tinggi sampai 18 persen. Kemudian krisis finansial global tahun 2008, dan kemudian pandemi Covid-19. Kita mampu bertahan, dan terus berproduksi,” tutur Budiarsa. 

Presiden Direktur PT Paramount Land M. Nawawi menuturkan pihaknya telah mempersiapkan sejumlah hotel dan ruang-ruang MICE yang dimilikinya untuk menangkap peluang aktivitas pra pemilu di tahun depan dan 2024. Adapun portofolio recurring income Paramount adalah salah satunya Parador Hotel and Resorts. 

“Saat Covid memang MICE sangat sedikit, tapi saat ini kinerja okupansi untuk penyelenggaraan MICE di tempat kami mencapai 105 persen. Saat ini kondisi ballroom yang kami miliki full booked untuk acara setahun kedepan baik acara pemerintahan, pra pemilu, maupun wedding,” tuturnya.  

Nawawi juga optimistis sektor properti hunian di tahun depan akan bertumbuh. Tahun depan, Paramount Land membidik marketing sales bisa mencapai Rp5,7 triliun hingga Rp6 triliun atau bertumbuh 10 persen dari perolehan tahun ini. Adapun hingga Rabu (14/12), marketing sales yang diperoleh Paramount mencapai Rp5,3 triliun dari target senilai Rp5 triliun di tahun ini. 

“Kami juga akan mengeluarkan 9 proyek baru baik komersial dan hunian di tahun depan. Kami yakin properti tumbuh di tahun depan,” ucapnya. 

Sementara itu, Country Manager Rumah.com Marine Novita berpendapat melihat histori dari tahun-tahun Pemilu sebelumnya di tahun 2014 dan tahun 2019, laju penyaluran kredit hunian relatif resilient atau masih bisa tumbuh lebih baik dibanding kredit secara keseluruhan.

“Di tengah pandemi mulai 2020 hingga 2021, penyaluran kredit hunian masih bisa tumbuh ketika kredit secara keseluruhan sempat turun,” tuturnya. 

Menurutnya, faktor penting yang menjaga lansekap pasar properti 2022 tetap baik adalah adanya stimulus dari pemerintah, di antaranya adalah pelonggaran uang muka kredit pemilikan properti hingga nol persen dan PPN DTP hingga sebesar 50 persen. Kedua kebijakan tersebut akan berakhir pada akhir September 2022.

Keinginan pelaku industri properti agar stimulus tersebut dipertahankan mendapat respon positif dari Pemerintah. Bank Indonesia menyatakan akan memperpanjang kelonggaran uang muka hingga 31 Desember 2023. Meski demikian, belum ada tanda-tanda Pemerintah mempertahankan kebijakan PPN DTP.

Kebijakan atau stimulus untuk sektor properti ini sejalan dengan Rancangan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (RAPBN) 2023. Tahun ini, subsidi bunga kredit program naik sebesar 57 persen sedangkan subsidi untuk pajak DTP justru turun hampir 40 persen dibandingkan tahun lalu.

“Subsidi PPN dari Pemerintah juga tepat sasaran bagi konsumen. Data Rumah.com Indonesia Consumer Sentiment Survey H2 2022 menunjukkan bahwa kebijakan pelonggaran PPN mendorong optimisme konsumen. Sebaliknya, masih sedikit konsumen yang merasakan manfaat program rumah subsidi, yang menjadi salah satu program perumahan andalan pemerintah,” terangnya. 

Menurut Marine, antisipasi terhadap resesi dan kenaikan suku bunga global diprediksi akan berpengaruh terhadap harga dan biaya pembelian properti di tahun 2023. Bank penyedia fasilitas pembiayaan juga diprediksi akan melakukan penyesuaian terhadap suku bunga KPR.

Meski demikian, resesi diperkirakan tidak akan berdampak separah pandemi beberapa tahun lalu. Sebabnya, Indonesia masih menjadi salah satu produsen komoditas seperti sawit dan batu bara, yang permintaannya tengah meningkat saat ini.

Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan pasar properti mulai pulih pada tahun 2022. Setelah sempat stagnan akibat pandemi pada 2021, penjual atau penyedia suplai properti hunian semakin berani menaikkan harga properti. Ini terlihat dari tren harga properti yang terus meningkat, terutama dalam dua kuartal terakhir.

“Di tengah ancaman resesi dan kenaikan suku bunga global, pasar properti hunian tetap menunjukkan tren yang positif memasuki kuartal terakhir tahun 2022. Kenaikan indeks harga jual yang mencapai 5 persen per tahun tak menyurutkan minat konsumen. Sementara itu, indeks permintaan terhadap properti hunian justru naik hingga 9 persen secara tahunan pada kuartal ketiga 2022,” ujarnya. 

Baca Juga: Kuda-kuda Sektor Properti Hadapi Ketidakpastian Tahun 2023

Dia menuturkan optimisme ini juga dapat dilihat dari sisi pencarian hunian oleh konsumen. Pencarian terhadap properti menengah atas dengan harga di atas Rp1 miliar mencapai 56 persen dari total pencarian di Rumah.com. Artinya, mayoritas konsumen cukup percaya diri merogoh kocek lebih dalam untuk mendapatkan hunian yang menawarkan kualitas lebih. 

Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Bayang-bayang resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual atau penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan.

“Sekali lagi, outlook pasar properti hunian pada 2023 akan bergantung pada kebijakan Pemerintah dalam menjaga situasi ekonomi nasional,” kata Marine.