.jpg)
Bisnis, JAKARTA – Akhirnya beleid implementasi insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 2024 telah terbit. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 7 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024 menjadi beleid yang ditunggu-tunggu pengembang dalam menerapkan insentif PPN DTP.
Pasalnya, PMK nomor 120 tahun 2023 tentang PPN DTP tahun anggaran 2023 hanya berlaku untuk tahun lalu saja. Oleh karena itu, dari awal Januari hingga pertengahan Februari tahun ini pengembang sangat menantikan beleid PMK PPN DTP. PMK nomor 7/2024 tersebut ditetapkan pada 12 Februari 2024 dan berlaku efektif mulai 13 Februari 2024.
Dalam beleid ini, Pemerintah tetap memberikan insentif PPN DTP untuk pembelian rumah primary atau baru komersial non subsidi hingga seharga Rp5 miliar. Meskipun penerima insentif PPN DTP untuk pembelian rumah hingga Rp5 miliar, namun stimulus bebas PPN yang berikan tetap sebatas Rp2 miliar. Artinya, apabila membeli rumah dengan harga Rp2 miliar, maka PPN 100% ditanggung oleh pemerintah. Namun jika membeli rumah dengan harga Rp5 miliar, maka pemerintah tetap memberikan insentif PPN namun dengan batas Rp2 miliar saja sehingga konsumen hanya membayar PPN sebesar 11% untuk sebesar Rp3 miliar.
PPN DTP diberlakukan 100% untuk periode November 2023 hingga Juni 2024. Selanjutnya, mulai Juli 2024 hingga Desember 2024, PPN DTP yang diberikan adalah sebesar 50%.
Dalam pasal 2 PMK nomor 7/2024, PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan ditanggung Pemerintah untuk tahun anggaran 2024. Adapun rumah tapak berupa bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor. Sementara itu, satuan rumah susun (rusun) yang dimaksud berfungsi sebagai tempat hunian.
Di pasal 4, rumah tapak dan rusun yang dapat memanfaatkan insentif ini adalah hunian baru yang telah mendapatkan kode identitas rumah, pertama kali diserahkan oleh pengembang yang dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan. Kode identitas rumah tapak dan rusun tersebut dapat diperoleh melalui aplikasi Sikumbang milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).
Insentif PPN DTP ini hanya dapat dimanfaatkan untuk 1 orang pribadi atas pembelian 1 rumah tapak atau 1 rusun. Orang pribadi yang telah memanfaatkan insentif PPN DTP dengan PMK 120 tahun 2023, tidak dapat kembali memanfaatkan stimulus insentif untuk pembelian rumah tapak dan rusun.
Adapun insentif PPN DTP ini terbuka untuk warga negara Indonesia (WNI) yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan dan warga negara asing (WNA) yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan hunian.
Bagi konsumen yang telah melakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada pengembang sebelum berlakunya PMK ini dapat diberikan insentif PPN DTP dengan ketentuan dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada pengembang mulai dari tanggal 1 September 2023. Namun, PPN DTP hanya diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian insentif.
PPN terutang yang ditanggung pemerintah atas penyerahan yakni PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, dan dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak dan rusun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) sejak tanggal 1 Januari 2024 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024.
Adapun terdapat perbedaan antara PMK nomor 7 tahun 2024 dengan PMK 120 tahun 2023 yakni terkait kewajiban pengusaha untuk mendaftarkan unit rumah atau rusun yang akan diimplementasikan PPN DTP pada aplikasi Sikumbang (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang) milik Kementerian PUPR dan BP Tapera paling lambat 1 Juli 2024.
Pendaftaran itu harus memuat rincian jumlah ketersediaan rumah tapak atau rusun yang sudah jadi 100% dan siap diserahterimakan, lalu jumlah ketersediaan rumah tapak dan rusun yang masih dalam proses pembangunan namun akan selesai dan siap serah terima pada periode insentif. Kemudian, pengambang juga diminta menyertakan prakiraan harga jual rumah tapak dan rusun.
Kementerian PUPR dan BP Tapera wajib menyampaikan data pendaftaran secara elektronik kepada Direktorat Jenderal Pajak, Direktorat Jenderal Anggaran, dan Badan Kebijakan Fiskal.
Baca Juga: Menerka Dampak Kenaikan Tarif PBB terhadap Bisnis Properti Residensial
Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) Joko Suranto menyayangkan beleid PPN DTP tahun 2024 baru keluar pada pertengahan Februari. Pasalnya, PMK nomor 7/2024 ini menjadi pedoman pengembang dalam implementasi PPN DTP.
“Saya sempat mengirim surat terkait penekenan PMK PPN DTP ini. PMK ini memberikan kepastian, memberi percepatan sehingga yang menjadi target pemerintah dengan kebijakan PPN DTP bisa terlaksana,” ujarnya kepada Bisnis, Selasa (20/2/2024).
Pihaknya akan mengajukan perpanjangan waktu PPN DTP 100%. Hal ini juga mengingat adanya anggaran yang sudah ditetapkan sehingga apabila tidak terserap dengan optimal, maka akan memberikan dampak kepada pertumbuhan properti.
“Pastinya akan bicara ulang untuk kemudian kita sampaikan kalau memang kondisi di lapangan memerlukan itu,” kata Joko.
Wakil Ketua Umum DPP REI Bidang Perpajakan Budi Hermawan menambahkan terbitnya PMK nomor 7/2024 tentu akan memberikan kepastian bagi masyarakat untuk menikmati program insentif PPN DTP tersebut.
“Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati telah menandatangani dan menerbitkan PMK 7/2024 pada 12 Februari 2024, dua hari sebelum pelaksanaan Pemilu Presiden dan Wakil Presiden serta Pemilu Legislatif,” ucapnya.
Menurutnya, secara prinsip tidak ada perubahan kriteria dari PMK nomor 120/2023 dengan PMK nomor 7/2024. Namun demikian, dalam pasal 9 PMK nomor 7/2024 terdapat kewajiban pengembang untuk segera melaporkan unit hunian baik ready stock maupun dalam proses konstruksi beserta perkiraan harga dapat dilaporkan paling lambat pada 1 Juli 2024 dalam program Sikumbang.
Hal ini merupakan langkah pemerintah untuk mengetahui jumlah stok yang ada di Sikumbang supaya dapat menyiapkan dan menganggarkan untuk stimulus PPN DTP. Kewajiban yang dilakukan pengembang untuk menyampaikan stock unit rumah dengan harga ini untuk bisa mengetahui besarnya potensi penyerapan PPN DTP.
“Ini nanti dilihat per bulan, berapa realisasi insentif PPN DTP yang terserap melalui Sikumbang sehingga pemerintah harus mencadangkan berapa, realisasinya bulan per bulan di Sikumbang dan DJP. Jika ada anggaran yang berlebih maka ada koreksi anggaran dan dialokasikan ke pos anggaran yang lain. Jika ada yang kurang maka ada perbaikan anggaran,” tuturnya.
Selain rumah ready stock, pengembang bisa mendaftarkan unit rumah yang tengah dibangun atau proses konstruksi dengan progres mencapai 80% hingga 90%. Hal ini agar bisa serah terima unit maksimal di akhir tahun ini untuk dapat memanfaatkan insentif PPN DTP. Adapun dalam membangun sebuah rumah membutuhkan waktu 6 bulan hingga 9 bulan. Sementara itu, untuk apartemen atau rusun harus yang sudah 100% selesai konstruksi agar dapat memanfaatkan insentif PPN DTP. Pasalnya membangun apartemen membutuhkan waktu yang lebih lama mencapai sekitar 3 tahun.
Kekhawatiran PPN Naik di 2025
Budi menuturkan selama periode November hingga Desember tahun lalu, implementasi insentif PPN DTP ini tidak ada kendala. Dia mengapresiasi pemerintah yang memasukkan hunian yang telah dibeli namun belum lunas pada periode September hingga Oktober untuk dapat memanfaatkan insentif PPN DTP.
“PMK 120 tahun 2023 dikasih bonus, dimana transaksi pembelian rumah di September atau Oktober yang belum lunas pembayarannya atau masih mencicil dengan kriteria hunian yang berlaku dapat menikmati insentif PPN DTP, ini kejutan dari pemerintah,” ujarnya.
Adanya insentif PPN DTP ini berdampak pada transaksi pembelian properti periode November hingga Desember tahun lalu mengalami kenaikan yang signifikan. Pengembang masif menjual produk unit ready stock pada dua bulan terakhir 2023 karena adanya kekhawatiran perubahan ketentuan PMK PPN DTP di tahun 2024.
“Ini membuat pengembang ngepush penjualan selama 2 bulan terakhir. Pengembang paksakan penjualan untuk insentif PPN DTP di 2023 sehingga eksplosurnya naik 10%,” katanya.
Dia meyakini pertumbuhan penjualan properti residensial hingga akhir tahun ini akan double digit. Selain karena insentif PPN DTP di tahun ini, ada kekhawatiran konsumen akan kenaikan PPN menjadi 12% di tahun 2025 dari sebelumnya 11%.
“Ada kekhawatiran konsumen di tahun 2025 kenaikan PPN menjadi 12% sehingga memang insentif PPN DTP ini banyak dimanfaatkan konsumen baru yakni mereka yang sudah bekerja namun belum menikah menjadi cepat-cepat membeli rumah untuk bisa memanfaatkan insentif PPN DTP. Ke depan juga ada kekhawatiran suku bunga naik, ini yang mendorong pembelian properti dengan insentif PPN DTP,” tutur Budi.
Untuk diketahui, penjualan properti residensial pada tiga bulan terakhir di tahun 2023 mengalami laju peningkatan. Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, penjualan properti residensial pada kuartal IV tahun 2023 tercatat meningkat 3,37% (year-on-year/YoY), membaik signifikan dari kuartal sebelumnya yang terkontraksi sebesar 6,59% (YoY).
Peningkatan penjualan properti pada kuartal IV tahun 2023 terjadi pada seluruh tipe rumah, terutama tipe menengah sebesar 6,29%, YoY, dan tipe besar 19,93% YoY. Sementara untuk rumah tipe kecil tercatat lebih baik dibandingkan kuartal sebelumnya meski masih berada dalam zona kontraksi 1,60% (YoY).
Baca Juga: Ambisi Pengembang Properti Bidik Target Tinggi di Tengah Pesta Pemilu 2024
SMRA & BSDE Bidik Potensi PPN DTP
Sementara itu, Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) Adrianto P. Adhi optimistis sektor properti residensial akan memiliki prospek yang positif di tahun ini. Emiten berkode SMRA ini membidik prapenjualan atau marketing sales di tahun ini sebesar Rp5 triliun. Sepanjang tahun lalu, SMRA membukukan marketing sales senilai Rp4,8 triliun dari target senilai Rp5 triliun.
Keoptimisan pertumbuhan properti residensial di tahun ini didorong adanya stimulus PPN DTP yang digulirkan pemerintah sejak November 2023 hingga Desember 2024. Insentif PPN DTP sebelumnya pernah digulirkan pada 2021 hingga tahun 2022.
Adrianto menuturkan pada saat Pemerintah kembali menggulirkan insentif PPN DTP di pertengahan November 2023, SMRA melakukan kalkulasi dari 8 proyek township yang dimiliki dan ditemukan potensi penyerapan dari program insentif PPN DTP sebesar Rp2 triliun.
“Dari November 2023 hingga kini, baru menyerap 15%. Semoga bisa mencapai target potensi Rp2 triliun tersebut, insentif ini sangat membantu dunia properti khususnya konsumen dalam membeli rumah dan bagi kami pengembang untuk bertahan. Dalam pelaksanaan insentif ini tidak ada kendala karena pelaksanaannya sama seperti PPN DTP sebelumnya melalui aplikasi Kementerian PUPR Sikumbang,” ujar Adrianto kepada Bisnis.
Baca Juga: Anomali Tarif PBB Naik di Tengah Guyuran Insentif PPN Properti
Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) Hermawan Wijaya optimistis dengan kondisi sektor properti di tahun 2024 dengan menargetkan marketing sales atau prapenjualan Rp9,5 triliun.
Target marketing sales di tahun ini sama dan tidak ada perubahan kenaikan dari capaian realisasi prapenjualan di tahun 2023. Sepanjang tahun lalu, emiten berkode BSDE ini berhasil meraup prapenjualan senilai Rp9,5 triliun atau mencapai dari yang ditargetkan senilai Rp8,8 triliun. Pada 2022, BSDE meraup marketing sales Rp8,8 triliun meningkat dari capaian 2021 yang senilai Rp7,7 triliun.
Hermawan menuturkan terdapat beberapa pertimbangan angka target marketing sales di tahun ini tidak mengalami perubahan dengan realisasi prapenjualan yang diperoleh perusahaan di tahun lalu.
Target marketing sales senilai Rp9,5 triliun ini menjadi target perusahaan yang diyakini dapat dicapai di tahun ini. Menurutnya, target yang ada saat ini sudah terlampau besar sehingga harus dijaga pertumbuhannya hingga akhir tahun ini.
Keoptimisan bisnis properti akan bertumbuh di tahun ini salah satunya karena sejumlah insentif yang diberikan pemerintah dan Bank Indonesia. Stimulus tersebut antara lain relaksasi rasio nilai kredit terhadap agunan (loan to value/LTV) sebesar 100%, mortgage disbursement, dan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Adapun potensi yang dapat diserap BSDE dari produk ready stock yang memanfaatkan insentif PPN DTP dapat mencapai Rp1,8 triliun hingga Rp2 triliun.
Selain rumah tapak, perseroan akan berfokus menggenjot penjualan dari produk siap jual yang memanfaatkan insentif PPN DTP seperti apartemen di Jakarta dan Surabaya, yaitu Southgate, The Elements, Aerium dan Klaska.
“Hingga kini serapan PPN DTP baru sekitar 7% dari potensi Rp1,8 triliun hingga Rp2 triliun. Di tahun ini tentu akan kami tingkatkan serapannya dan tentu akan kami gabungkan dengan program penjualan tahunan perusahaan agar menarik konsumen beli properti,” katanya.