Berhitung Pasar Properti Rumah Tahun 2023, Masih Prospektif?

Sektor properti residensial sudah terbukti tahan banting dalam menghadapi berbagai tekanan ekonomi dan kondisi sulit sekalipun. Dalam 2 tahun terakhir, saat pandemi melanda Tanah Air, properti residensial menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan. Bahkan, mengalami peningkatan penjualan.

Yanita Petriella
Dec 4, 2022 - 12:05 PM
A-
A+
Berhitung Pasar Properti Rumah Tahun 2023, Masih Prospektif?

Ilustrasi investasi real estat. /istimewa

Bisnis, JAKARTA – Sektor properti residensial sudah terbukti tahan banting dalam menghadapi berbagai tekanan ekonomi dan kondisi sulit sekalipun. Dalam 2 tahun terakhir, saat pandemi melanda Tanah Air, properti residensial menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan. Bahkan, mengalami peningkatan penjualan. 

Dalam Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, penjualan properti residensial primer kuartal III tahun 2022 mengalami pertumbuhan sebesar 13,58 persen (year on year/yoy). Namun demikian, penjualan pada kuartal III tahun ini lebih rendah bila dibandingkan kuartal II tahun 2022 yang sebesar 15,23 persen. 

Perkembangan penjualan pada kuartal III 2022 yang tetap kuat terutama ditopang oleh meningkatnya penjualan tipe rumah kecil yang tercatat tumbuh sebesar 30,77 persen (yoy), lebih tinggi dari 14,44 persen (yoy) pada kuartal sebelumnya. Sementara itu, penjualan rumah besar juga tercatat tumbuh sebesar 19,73 persen (yoy), meski lebih rendah dibandingkan 29,86 persen (yoy) pada kuartal sebelumnya. Di sisi lain, penjualan tipe rumah menengah terkontraksi sebesar -1,59 persen (yoy) pada kuartal III 2022. 

Sementara itu, dari sisi harga residensial primer pada kuartal III menunjukkan tren peningkatan. Pada kuartal III tahun 2022, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) mengalami kenaikan sebesar 1,94 persen (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan kenaikan kuartal sebelumnya yang hanya 1,66 persen (yoy). 

Peningkatan IHPR terjadi pada seluruh tipe rumah, dengan kenaikan tertinggi pada tipe menengah, tercatat sebesar 2,92 persen (yoy), lebih tinggi kuartal II tahun 2022 yang sebesar 2,36 persen (yoy). Lalu untuk tipe rumah kecil mengalami kenaikan harga di kuartal III tahun ini sebesar 1,96 persen, lebih tinggi dari kuartal sebelumnya yang hanya sebesar 1,58 persen. Untuk tipe rumah besar mengalami kenaikan sebesar 1,48 persen di kuartal III tahun ini, lebih tinggi dari kuartal sebelumnya yang naik hanya 1,35 persen. 

Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan pasar properti nasional menunjukkan tren yang terus membaik di sepanjang tahun ini. Kenaikan harga properti meningkat lebih pesat dibanding tahun sebelumnya, demikian pula dengan permintaan pasar.

Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal III tahun 2022. Berada pada angka 119,2, indeks harga properti naik sebesar 4,9 persen (yoy). Kenaikan ini menunjukkan percepatan jika dibandingkan dengan kuartal III tahun 2021. Ketika itu, indeks harga naik sebesar 3,24 persen dibandingkan kuartal III tahun 2020.

Indikasi positif pasar properti juga terlihat dari tren permintaan pasar. Percepatan kenaikan harga properti tidak menyurutkan permintaan pasar. Sebaliknya, permintaan properti pada kuartal III tahun 2022 menunjukkan kenaikan yang cukup pesat, sebesar 9,2 persen dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya. Meski demikian, penyedia suplai tampaknya masih menahan peluncuran suplai baru. Secara tahunan, suplai kuartal ketiga 2022 hanya naik tipis sebesar 3,7 persen.

“Beragam kebijakan Pemerintah yang membuat kondisi ekonomi nasional tetap stabil membuat pasar properti nasional kembali bergairah, setelah pada 2021 terlihat stagnan,” ujarnya kepada Bisnis, Minggu (4/12/2022). 

Jika dilihat dalam jangka waktu setahun ke belakang, indeks harga dan indeks suplai menunjukkan peningkatan dari 2021 ke 2022 yaitu masing-masing sebesar 5 persen untuk kenaikan indeks harga, dan 4 persen untuk kenaikan indeks suplai. 

Sementara itu, indeks permintaan bervariasi dengan kenaikan tertinggi dialami daerah Kabupaten Bekasi dengan peningkatan permintaan sebesar 124 persen dalam setahun dan penurunan permintaan terbesar terjadi pada kota Bogor sebesar -30 persen dalam setahun terakhir.

“Pelaku industri properti sebenarnya selalu optimistis dengan situasi pasarnya. Hanya saja, keputusan terkait rencana investasi masih sangat bergantung pada kebijakan Pemerintah. Sepanjang tahun 2022, Pemerintah sendiri telah mengambil langkah yang tepat. Pelonggaran protokol kesehatan mendorong pulihnya aktivitas ekonomi nasional. Selain itu, optimisme Pemerintah dalam menjaga pertumbuhan ekonomi sesuai target membuat pelaku industri juga lebih optimistis dalam berinvestasi, termasuk pada sektor properti,” jelas Marine.

Sentimen positif pada pasar properti sepanjang 2022 juga ditunjukkan dengan optimisme pencari properti terhadap kisaran harga rumah yang dicari. Adapun pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas, dengan harga mulai dari Rp1 miliar yaitu sebesar 56 persen dari total pencarian properti di Rumah.com. Jumlah ini naik sebesar satu persen dari kuartal II tahun 2022 dan naik dua persen dibandingkan kuartal III tahun 2021.

Dia mengklaim, pasar properti mulai pulih pada tahun 2022. Setelah sempat stagnan akibat pandemi pada 2021, penjual atau penyedia suplai properti hunian semakin berani menaikkan harga properti. Hal ini terlihat dari tren harga properti yang terus meningkat, terutama dalam dua kuartal terakhir.

“Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Bayang-bayang resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual atau penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan. Sekali lagi, outlook pasar properti hunian pada 2023 akan bergantung pada kebijakan Pemerintah dalam menjaga situasi ekonomi nasional,” tutur Marine. 

Di tahun depan sendiri menjadi tahun yang penuh tantangan. Adapun sejumlah tantangan yang menghantui sektor porperti mulai dari kenaikan inflasi yang tinggi, ancaman resesi ekonomi global, kembali naiknya suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI-7 Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) yang saat ini berada di level 5,25 persen dan mulai masuknya tahun politik Pemilu 2024. 

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Saukat berpendapat resesi ekonomi global bukan kali pertama terjadi. Merujuk pengalaman resesi ekonomi global pada tahun 2014 dan 2018, sektor properti tetap bertumbuh saat itu. Menurutnya, sektor properti Tanah Air sebagian besar didominasi oleh pembeli domestik sehingga memang dampaknya tidak begitu besar ketika terjadi resesi ekonomi global. 

“Namun memang tahun depan bukan hanya ancaman resesi saja tetap tahun politik sehingga pasar properti saat ini tengah wait and see atau tertahan.   Kalangan investor dan end user sama-sama menunggu kondisi di awal tahun depan seperti apa. Namun yang pasti penjualan properti rumah tapak terus bergulir,” ucapnya kepada Bisnis. 

Dalam Property Outlook Survey 2023, rumah tapak merupakan sub sektor properti yang diprediksi paling prospektif dan pilihan dominan para responden. Berdasarkan survei tersebut, sebesar 59 persen responden optimistis pertumbuhan sektor properti akan relatif stabil untuk 2023. Situasi ekonomi global dinilai tidak terlalu berpengaruh terhadap pertumbuhan sektor properti di dalam negeri. Meskipun demikian, para responden harus tetap waspada di tengah optimisme pasar mengenai stabilitas sektor properti tahun 2023. 

“Para responden juga harus mewaspadai berbagai potensi risiko yang bisa mengganggu perkembangan sektor properti, seperti dampak pandemi yang berkelanjutan, kenaikan inflasi, dan semakin dekatnya pemilu,” katanya. 
  
 Adapun memang untuk rumah tapak sendiri saat ini banyak pengembang di wilayah Tangerang dan Tangerang Selatan. Hal ini dikarenakan kedua wilayah tersebut telah dilengkapi sejumlah akses infrastruktur jalan tol dan transportasi. 

“Ditambah lagi pengembang di Tangerang dan Tangerang Selatan ini membungkus kedua wilayah tersebut bisa dihuni untuk kalangan seluruh segmen,” tutur Syarifah. 

Baca Juga: Properti Tangerang Selatan Incaran Utama Diburu Para Pencari Rumah

Head of Research Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia Yunus Karim optimistis pasar properti akan tetap bertumbuh meskipun memang berhati-hati di tahun depan. Memang pembeli properti residensial untuk tujuan investasi diperkirkaan masih akan melakukan strategi wait and see. Hal ini berbeda dengan pembeli end user yang memang butuh memiliki hunian. 

“Secara umum produk hunian rumah tapak diperkirakan masih mendapatkan respon positif dari pasar,” ujarnya.  

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menuturkan berdasarkan data historical menunjukkan pengaruh resesi global tidak terlalu berdampak signifikan. Bahkan, saat krisis ekonomi global pada tahun 2008 dan 2018 dimana penjualan properti Tanah Air tidak jatuh. 

Kala itu memang pertumbuhan ekonomi sempat melambat, namun tetap tumbuh. Hal ini artinya properti bisa sebagai alat investasi yang aman karena memang sudah tahan dalam setiap kondisi. 

“Yang penting di sini fundamental ekonomi Indonesia kuat atau tidak karena 99 persen yang beli properti merupakan masyarakat Indonesia. Tentu dampaknya ada dari resesi tapi tidak begitu besar. Yang saya khawatirkan ini negatif mindset sehingga berdampak besar pada keputusan masyarakat. Padahal kondisi ekonomi Indonesia ini masih baik,” terangnya. 

Menurutnya, waktu yang bagus dalam membeli properti yakni ketika kondisi ekonomi global sedang tidak baik-baik saja atau tengah wait and see. Hal ini dikarenakan harga properti tidak terlalu tinggi dan para developer pun memberikan promosi menarik minat konsumen. Hal ini berbeda dengan jika kondisi sedang tidak wait and see dimana harga properti pun juga akan tinggi dan tidak ada promosi yang menarik untuk konsumen. 

Sekretaris Jenderal DPP Real Estat Indonesia (REI) Hari Ganie optimistis kondisi ekonomi makro Indonesia tetap akan positif di tahun depan. Keoptimisan tersebut karena angka backlog hunian atau kebutuhan akan rumah di Indonesia sangat tinggi yakni mencapai 12,75 juta unit. Selain itu, setiap tahunnya ada penambahan angka backlog mencapai 600.000 an keluarga baru. Oleh karena itu, pasar perumahan akan terus tumbuh terutama untuk end user

“Kami yakin kondisi properti di tahun depan akan bertumbuh positif. Hal ini terlihat banyak pengembang yang malah aktif mengeluarkan produk hunian baru dan itu memang diterima dan terserap pasar,” katanya. 

Menurutnya, saat ini pengembang berupaya untuk mengeluarkan sejumlah inovasi baru dalam menggaet konsumen di tengah sejumlah sentimen negatif. Adapun inovasi yang dilakukan yakni seperti konsep perumahan yang bertema lingkungan, teknologi yang canggih, desain rumah, hingga fasilitas yang ditawarkan. 

“Memang yang diuntungkan saat ini para pengembang besar yang bangun kawasan perumahan dengan sejumlah fasilitas karena memang saat ini,” ucap Hari. 


Presiden Direktur Paramount Land M. Nawawi meyakini kondisi pasar properti residensial tahun depan tetap positif mengalami pertumbuhan. Hal ini merujuk kondisi pandemi yang melanda Indonesia selama 2 tahun terakhir dimana kondisi sektor properti residensial malah mengalami pertumbuhan penjualan dan bahkan lebih baik kondisinya dari sebelum pra pandemi.

Ditambah lagi, tantangan selama 2 tahun terakhir tak hanya soal pandemi saja tetapi adanya perang Ukraina VS Rusia yang berdampak pada kenaikan bahan bangunan, naiknya harga Bahan Bakar Minyak (BBM), inflasi yang tinggi dan naiknya suku bunga BI7DRRR.

“Sektor properti ini adaptif dan cepat bangkit di tengah tekanan kondisi tertentu. Misal dengan mengeluarkan produk tertentu sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pasar saat itu. Situasi ke depan akan semakin tidak menentu sehingga memang harus bisa bergerak cepat dan fleksibilitas yang tinggi untuk menangkap pasar,” tuturnya kepada Bisnis. 

Keyakinan sektor properti hunian yang prospektif di tahun depan juga dikarenakan rumah saat ini menjadi kebutuhan yang sangat penting untuk dimiliki. Terlebih masa pandemi kemarin yang menunjukkan pentingnya memiliki sebuah hunian yang layak. Oleh karena itu, dari sisi konsumen end user rumah masih sangat dibutuhkan. Lalu dari sisi investor, rumah merupakan instrumen investasi yang menarik, aman, dan tahan dalam kondisi sulit.

Adapun pada masa pandemi Juli tahun 2021, Paramount Land sendiri mengeluarkan produk kota mandiri baru yakni Paramount Petals di Curug Tangerang. Kala itu, kota mandiri anyar seluas 400 hektare ini menjadi suatu pertaruhan Paramount Land karena dikeluarkan saat masa sulit, pandemi.

Kota mandiri baru ini merupakan buah kerjasama dari PT Paramount Enterprise International (Paramount Land) dan PT Jasamarga Related Business (JMRB) telah melakukan Nota Kesepahaman (MoU) untuk kerjasama mengembangkan properti di kawasan Toll Corridor Development (TCD) di Jalan Tol Jakarta – Tangerang. 

Klaster Aster dan Canna di Paramount Petals


Paramount Petals yang mengusung tagline Lovable Living didesain sebagai kawasan terintegrasi antara hunian, komersial, bisnis dan fasilitas kota lainnya, seperti pendidikan, kesehatan, dan hiburan.

Pembangunan Paramount Petals berpedoman pada prinsip pembangunan berkelanjutan yang memadukan keindahan, ruang hijau, dan lingkungan yang menyenangkan untuk kehidupan yang lebih bermakna bagi generasi mendatang untuk tinggal maupun berinvestasi. Dalam pengembangannya, lebih dari 40 persen dari total lahan Paramount Petals didedikasikan sebagai area ruang terbuka hijau. 

Sejak tahun 2021 hingga saat ini, Paramount telah mengeluarkan 3 produk klaster hunian di Paramount Petals yakni Aster, Canna, dan Gardenia. Nawawi menuturkan sebanyak 800 unit telah berhasil terjual di Paramount Petals.

Pada tahun 2021, Paramount Land berhasil meraup penjualan Rp307 miliar atau tercapai 167 persen dari target kala itu yang mencapai Rp184 miliar. Hingga akhir November ini, realisasi perolehan marketing sales Paramount Petals mencapai 90 persen dari target Rp650 miliar tahun 2022. 

Rencananya, tahun depan Paramount Petals akan mengeluarkan 3 produk baru baik berupa produk ruko komersial maupun rumah tapak. Peluncuran produk baru di Paramount Petals tahun depan ini merupakan wujud keoptimisan bahwa sektor properti tetap tumbuh positif.   

Adapun untuk rumah tapak sendiri yang akan dikeluarkan tahun depan merupakan produk kerjasama dari JMRB dengan harga mulai dari Rp1,2 miliar untuk hunian 2 lantai. 

“Pada awal Paramount Petals dibuka kami mengeluarkan produk Aster saat itu harganya Rp600 jutaan 1 lantai berbentuk mezzanine, lalu klaster Canna dengan harga Rp700 jutaan. Kemudian di awal tahun 2022, kami mengeluarkan produk Gardenia dengan harga Rp899 juta. Tahun depan kami akan luncurkan produk klaster hunian yang harganya Rp1,2 miliar untuk 2 lantai,” ucapnya.

Nawawi mengungkapkan pihaknya tidak menjual lagi harga rumah yang di bawah Rp1 miliar di Paramount Petals pada tahun depan. Hal ini seiring naiknya nilai investasi sebesar 20 persenan di kawasan Paramount Petals. Para konsumen yang telah membeli hunian di Paramount Petals di tahun lalu pun sudah mulai menikmati buah investasi. 

Selain produk hunian, Paramount Petals juga akan meluncurkan produk ruko komersial di tahun depan dengan rentang harga Rp1,5 miliar hingga Rp2,5 miliar. Hal ini sebagai komitmen Paramount untuk mulai menghidupkan kota mandiri tersebut. Pasalnya, di tahun depan, Paramount Petals akan mulai serah terima unit untuk klaster Aster dan Canna. 

Tak hanya itu, di tahun depan Paramount juga akan mulai membangun akses pintu tol di KM 26 jalan tol Jakarta – Tangerang dan diperkirakan selesai di 2025. Hal ini tentunya akan semakin meningkatkan konektivitas serta trafik bagi masyarakat dan mengangkat potensi ekonomi dan bisnis masyarakat di Paramount Petals dan sekitarnya.

“Tentunya, dengan kehadiran akses jalan tol langsung ini akan semakin memperkuat posisi Paramount Petals serta nilai investasi produk hunian di kawasan ini akan meningkat. Untuk dapat memperoleh informasi, bisa kunjungi instagram Paramount Petals @officialparamountpetals,” kata Nawawi. 

Dihubungi terpisah, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit berpendapat pembangunan infrastruktur seperti jalan tol akan memacu pengembangan suatu wilayah. Properti yang lokasinya berdekatan dengan jalan tol diyakini masih akan sangat diminati pasar. Bahkan, harga properti yang berdekatan dengan akses jalan tol berpeluang terus naik.

“Biasanya ketika ada pembukaan jalan yang baru di suatu kawasan, baik jalan arteri ataupun jalan tol memang akan membuka akses peluang kenaikan harga tanah di sekitar lokasi yang terhubung dengan jalan-jalan yang baru tersebut,” ujarnya.  

Baca Juga: Pengembang Bergerak Agresif Bangun Rumah Mewah Jelang Akhir 2022

Menurutnya, pembangunan jalan tol secara langsung dapat menumbuhkan perekonomian karena mobilisasi barang dan jasa menjadi semakin mudah. Selain mempengaruhi harga tanah, pembangunan jalan tol juga dapat mengerek naik harga properti. 

“Kenaikan harga properti akibat pembangunan jalan-jalan baru itu sangat bervariasi. Hal ini ditentukan oleh lokasi dan kemudahan aksesnya,” katanya.

Harga properti akan melonjak drastis setelah jalan tol yang dibangun resmi beroperasi. Jika jalan tol sudah beroperasi maka biasanya harga properti melonjak mencapai 10 persen hingga 50 persen. 

Adapun berdasarkan data Lamudi.co.id, harga rumah di Curug Tangerang dalam kurun waktu 4 tahun terakhir mengalami kenaikan sekitar 36,82 persen menjadi Rp9,29 juta per meter persegi di Juni tahun 2022 dari sebelumnya Juni tahun 2018 yang senilai Rp6,79 juta per meter persegi. Jika dilihat secara tahunan (yoy), harga rumah di Curug mengalami kenaikan sebesar 15,69 persen bila dibandingkan dengan Juni tahun 2021 yang mencapai Rp7,65 juta per meter persegi.

Editor: Yanita Petriella

Anda harus login untuk mengomentari artikel ini

Total 0 Komentar