Bisnis, JAKARTA – Tak dapat dipungkiri, aksesibilitas merupakan salah satu faktor yang memengaruhi pertimbangan konsumen untuk memilih hunian idaman. Tentu punya akses tol sendiri menuju kawasan perumahan menjadi ajang jualan tersendiri bagi pengembang.
Pasalnya, tak hanya mengandalkan pintu tol yang disediakan oleh Badan Usaha Jalan Tol (BUJT). Pengembang pun juga tak segan mengusulkan sendiri kepada pemerintah daerah (pemda) dan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) serta BUJT untuk pembangunan akses jalan tol ke kawasan mereka.
Memang dengan adanya akses infrastruktur jalan tol yang dekat dengan perumahan akan berdampak pada peningkatan harga hunian rumah di kawasan tersebut. Hal ini lah yang membuat pengembang pun berlomba-lomba mengajukan pintu akses jalan tol.
Di selatan Jakarta, terdapat Summarecon Bogor yang merupakan kota mandiri baru besutan PT Summarecon Agung Tbk yang ditawarkan sejak tahun 2020 ini memiliki pintu akses tol yang menuju langsung ke Summarecon Bogor.
Summarecon Bogor telah menghabiskan Rp1 triliun untuk mengembangkan infrastruktur dasar, termasuk jalan akses menuju kawasan agar bisa dilalui langsung dari Tol Jagorawi melalui Gerbang Tol (GT) Bogor Selatan.
Lalu, perumahan Kota Wisata yang terletak di Cibubur, besutan pengembang Sinar Mas Land yang telah berdiri sejak tahun 1997, juga telah memiliki gerbang tol Cimanggis – Cibitung (Cimaci) yakni Interchange (Simpang Susun) Cikeas bernama Nagrak yang berada di dalam township tersebut.
Selanjutnya, PT Olympic Bangun Persada bersama dengan PT Marga Sarana Jabar tengah mengebut penyelesaian konstruksi akses langsung jalan tol Bogor Outer Ring Road (BORR) yang menghubungkan kawasan One Central Business District (OCBD) Bogor.
Rencananya, pada pertengahan tahun ini, Paramount Land akan mulai membangun akses langsung jalan tol sepanjang 5,5 kilometer di kota mandiri Paramount Petals di Curug Tangerang. Pembangunan akses jalan tol ini merupakan buah hasil kerjasama dari PT Paramount Enterprise International (Paramount Land) dan PT Jasamarga Related Business (JMRB) telah melakukan Nota Kesepahaman (MoU) pada 2021 untuk kerjasama mengembangkan properti di kawasan Toll Corridor Development (TCD) di Jalan Tol Jakarta – Tangerang.
Vice President Sales & Marketing Paramount Petals Mario Susanto tak menampik adanya akses jalan tol langsung menuju kawasan akan mengerek penjualan dan kenaikan harga serta nilai properti. Pasalnya, dengan adanya akses langsung jalan tol akan memangkas waktu perjalanan.
“Semua berbalik pilihan konsumen sesuai dengan kebutuhan dan para konsumen punya mobilitas tinggi dan memilih menghemat waktu maka memilih tinggal di hunian dengan akses tol. Namun berbeda kalau konsumen lebih banyak menggunakan KRL maka memilih tinggal di dekat stasiun. Ini tergantung preferensi konsumen,” ujarnya menjawab Bisnis, Rabu (24/4/2024).
Kendati demikian, menurutnya, ceruk masyarakat yang memanfaatkan jalan tol sangat besar. Dia mencontohkan, adanya akses jalan tol langsung ke area Serpong yang dibangun oleh 3 developer membuat kawasan tersebut ramai dilintasi.
“Konsumen sudah tahu, kalau memilih tinggal dengan akses jalan tol di dalam kawasan pasti harga huniannya lebih mahal. Lagipula tidak semua developer bisa mendapatkan izin pembukaan akses jalan tol langsung,” ucapnya.
Mario menuturkan setelah pembangunan akses jalan tol langsung ini dimulai akan ada kenaikan harga hunian secara bertahap hingga konstruksi selesai. Biasanya, harga hunian di Paramount Petals mengalami kenaikan 2% hingga 3%. Namun, akses jalan tol dalam kawasan ini akan mengerek kenaikan harga 10% hingga 20%.
“Untuk kenaikan harganya kami belum tahun berapa tapi bisa double digit. Biasanya tiap tahun naiknya 3%, kami sudah punya rancangan kenaikan harga bertahap hunian di Petals ini,” katanya.
Baca Juga: Waswas Industri Properti di Tengah Eskalasi Geopolitik dan Pelemahan Rupiah
Adapun saat ini, rencana pembangunan akses jalan tol langsung yang menghubungkan Paramount Petals dengan gerbang tol Bitung tengah dalam proses tender tahapan akhir. Di sisi lain, lahan yang akan digunakan tengah dilakukan land clearing. Ditargetkan, pembangunan akses jalan tol itu dimulai pada bulan Juli dan dapat beroperasi pada akhir 2025.
“Selain bangun akses jalan tol, kami juga bangun konektivitas infrastruktur dalam kawasan Petals dari sisi Barat, ke Utara, dan Selatan, semua saling terhubung di akhir 2025,” tutur Mario.
Direktur Planning & Design Paramount Land Henry Napitupulu menuturkan selain membangun jalan tol, Paramount Land juga tengah berdiskusi dengan pihak terkait untuk mengajukan stasiun mass rapid transit (MRT) east – west di kawasan Petals. Menurutnya, stasiun MRT tersebut akan semakin melengkapi pengembangan kawasan yang juga memiliki konektivitas transportasi.
“Masih dalam penjajakan, tapi yang pasti pembangunan Petals juga menerapkan eco green living dan berkelanjutan,” ujarnya.
Hingga saat ini, perusahaan telah melakukan serah terima sebanyak 550 unit hunian dari tiga klaster yang ada yakni Aster, Canna dan Gardenia. Dari 550 unit yang telah serah terima, sebanyak 40% atau 200 kepala keluarga telah tinggal atau menghuni.
“Gardenia akan serah terima massal di bulan Mei, lalu untuk komersial area Calico Square akan serah terima pada November tahun ini,” katanya.
Adapun di tahun ini, Paramount akan membangun 2 produk properti anyar yakni hunian dan area komersial di Petals. Untuk pembangunan hunian bernama Lily akan dilakukan pada pertengahan tahun ini yang merupakan hasil kerjasama dengan JMRB. Paramount Land dan JMRB akan merealisasikan kerja sama operasi (KSO) membangun klaster hunian sebanyak 300 unit di Petals.
“Area komersial kedua akan mulai dibangun akhir tahun ini. Klinik, kantor estate management sudah ada, nanti kami secara pararel akan membangun mal, hotel, dan rumah sakit di Paramount Petals. Kami harap Petals ini menjadi next to Gading Serpong,” ucapnya.
Paramount Petals akan dikembangkan dengan jangka perencanaan sekitar 20 tahun ke depan. Pada tahap awal, dalam jangka 5 tahun pengembangan akan diarahkan di area Paramount Petals bagian selatan. Nantinya akan ada tujuh klaster hunian yang akan dibangun. Di samping itu, bakal dikembangkan pula sembilan blok komersial (ruko) dan beberapa area kavling komersial, serta beberapa fasilitas seperti kesehatan, pendidikan, pasar modern, perkantoran, pusat perbelanjaan, hingga hotel.
Setelah area selatan, pengembangan akan dilanjutkan pada Paramount Petals bagian utara dan barat. Pada 2025 hingga 2027 akan dibangun sejumlah fasilitas, seperti rumah sakit, pasar modern, sekolah, dan hotel.
Optimistis Penjualan
Henry menambahkan dengan nantinya jalan akses pintu tol di Paramount Petals ini beroperasi akan membuat terjadinya shifting kontribusi penjualan Paramount Land. Selama ini, perolehan prapenjualan Paramount Land sebagian besar atau 70% masih disumbang kawasan Gading Serpong. Diproyeksikan dalam 5 tahun mendatang, Paramount Petals dapat menyumbang perolehan prapenjualan perusahaan sebesar 70% hingga 75%.
Adapun pada kuartal I tahun 2024, Paramount Petals menyumbang Rp150 miliar dari total marketing sales yang diperoleh Paramount Land Rp1,7 triliun. Sepanjang tahun ini, Paramount Petals ditargetkan bisa menyumbang Rp1 triliun dari target total prapenjualan perusahaan yang mencapai Rp7 triliun. Di tahun lalu, realisasi penjualan Paramount Petals mencapai Rp890 miliar.
“Kondisi sehabis Lebaran ini cukup bagus, karena mulai kembali meningkat geliat permintaan. Kami harapkan kondisi positif ini bisa terjadi hingga akhir tahun ini,” tuturnya.
Pihaknya optimistis eskalasi geopolitik Timur Tengah dan pelemahan nilai tukar rupiah tidak akan berdampak besar pada bisnis properti. Namun demikian, Paramount tetap wait and see melihat perkembangan yang terjadi. Pasalnya, ketegangan geopolitik tersebut menyebabkan harga bahan bakar minyak naik yang akan berdampak pada material konstruksi bangunan.
“Memang saat ini belum langsung naik harga material, tapi ini concern kami. Semoga kondisi enggak panas, kalau developer pengaruhnya harga minyak, besi, baja, raw material, kalau itu enggak pengaruh ya kami aman harga biaya konstruksi atau harga pokok produksinya,” terang Henry.
Baca Juga: Membaca Arah Prospek Pertumbuhan Bisnis Properti Residensial Usai Pemilu
Sementara itu, CEO PT Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono berpendapat pembangunan infrastruktur yang masif akan membawa dampak signifikan terhadap potensi pertumbuhan pasokan rumah tapak. Kedekatan dengan akses tol akan mempercepat waktu tempuh menuju pusat kota, sehingga permintaannya diprediksi meningkat dan harga rumahnya akan menjadi lebih tinggi.
“Kehadiran akses tol membantu Depok dan Bekasi mengalami kenaikan harga signifikan setahun terakhir, sedangkan harga rumah di Jakarta tumbuh terbatas,” ujarnya.
Menurutnya, pengembangan hingga tahun 2024 masih akan cenderung terfokus di wilayah Tangerang dan Bekasi. Hal ini karena faktor ketersediaan lahan yang luas dan terjangkau di Tangerang dan Bekasi, terutama di tingkat kabupaten akan mendorong pertumbuhan perumahan tapak di Jabodetabek.
Selain itu, jarak yang lebih dekat dengan Jakarta membuat pekerja Jakarta memilih tinggal di Bekasi dan Tangerang. Saat ini, kota mandiri yang menawarkan berbagai fasilitas seperti sekolah, universitas, mal, fasilitas olah raga dan lain-lain akan mengalami penyerapan permintaan yang lebih cepat.
Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit berpendapat pembangunan infrastruktur seperti jalan tol akan memacu pengembangan suatu wilayah. Properti yang lokasinya berdekatan dengan jalan tol diyakini masih akan sangat diminati pasar. Bahkan, harga properti yang berdekatan dengan akses jalan tol berpeluang terus naik.
“Biasanya ketika ada pembukaan jalan yang baru di suatu kawasan, baik jalan arteri ataupun jalan tol memang akan membuka akses peluang kenaikan harga tanah di sekitar lokasi yang terhubung dengan jalan-jalan yang baru tersebut,” ucapnya.
Menurutnya, pembangunan jalan tol secara langsung dapat menumbuhkan perekonomian karena mobilisasi barang dan jasa menjadi semakin mudah. Selain mempengaruhi harga tanah, pembangunan jalan tol juga dapat mengerek naik harga properti.
“Kenaikan harga properti akibat pembangunan jalan-jalan baru itu sangat bervariasi. Hal ini ditentukan oleh lokasi dan kemudahan aksesnya,” katanya.
Harga properti akan melonjak drastis setelah jalan tol yang dibangun resmi beroperasi. Jika jalan tol sudah beroperasi maka biasanya harga properti melonjak mencapai 10% hingga 50%.