Bisnis, JAKARTA – Pengembang properti di China yang ingin mengumpulkan uang tunai yang sangat dibutuhkan dengan menjual aset merasa sulit untuk mencapai kesepakatan karena pembeli potensial di sektor tersebut menimbun dana setelah penjualan rumah jatuh dan Beijing meningkatkan pembatasan keras pinjamannya.
China Evergrande Group bulan lalu mengakhiri pembicaraan untuk menjual saham pengendali dalam bisnis manajemen propertinya yang akan mengumpulkan sekitar US$2,6 miliar. Rencana untuk membongkar menara kantor piala di Hong Kong juga tersandung, sementara Modern Land China Co gagal membayar obligasi US$250 juta pekan lalu setelah tidak dapat menjual beberapa aset, Cailian melaporkan sebagaimana dikutitp Bloomberg.
Sementara itu, Oceanwide Holdings sedang berusaha untuk membongkar kompleks kantor utamanya di Beijing setelah sebuah unit gagal bayar.
Baca Juga: Developer China Berjuang Tak Langgar 3 Garis Merah
Kegagalan untuk menjual kepemilikan memperburuk tekanan uang tunai untuk beberapa raksasa properti negara, banyak di antaranya ditutup dari pasar keuangan karena melonjaknya biaya pinjaman dan kebijakan "tiga garis merah" Beijing yang membatasi pinjaman di industri. Imbal hasil obligasi sampah dolar AS China telah melonjak hingga lebih dari 20 persen, tertinggi dalam setidaknya satu dekade.
"Mayoritas calon pembeli aset real estat yang dijual juga pengembang, tetapi di bawah pembatasan utang tiga garis merah, banyak yang menahan diri untuk tidak menelan aset yang cukup besar," kata Matthew Chow, direktur di S&P Global Ratings. "Dalam siklus turun, bahkan pengembang dengan likuiditas berlimpah cenderung menimbun uang tunai."
Selama bertahun-tahun, pengembang mulai dari Dalian Wanda Group hingga Seazen Group mampu mengatasi tekanan pembiayaan dengan menjual sebidang tanah, proyek konstruksi, atau aset lainnya. Saingan properti besar, termasuk Evergrande, Sunac China Holdings Ltd dan China Vanke Co, sering kali bersedia menjadi pembeli.
Baca Juga: Modern Land China Gagal Bayar Obligasi, Krisis Berikutnya?
Itu tidak lagi terjadi, dengan krisis utang Evergrande melanda sektor ini, sementara tindakan keras Beijing membatasi pinjaman baru.
Di antara 30 perusahaan properti teratas negara berdasarkan penjualan, dua pertiga telah melanggar setidaknya satu dari tiga metrik garis merah, data yang dikumpulkan Bloomberg menunjukkan. Pengembang dilarang meningkatkan pinjaman yang belum dibayar jika melanggar semua 3 baris.
"Proyek properti biasanya datang dengan utang," kata Chuanyi Zhou, analis kredit di Lucr Analytics. "Saat ini ada beberapa pemain di pasar yang bersedia mengkonsolidasikan lebih banyak utang."
Baca Juga: Terus Coba Bangkit, 4 Bulan Evergrande Lepas 57.462 Properti
Krisis kas Evergrande telah mengikis kepercayaan di sektor real estat yang oleh beberapa perkiraan menyumbang hampir seperempat dari produk domestik bruto. Kekhawatiran tentang penularan keuangan, dengan setidaknya empat pengembang gagal membayar obligasi dolar bulan lalu, telah menyebar ke seluruh industri.
Peminjam China gagal membayar lebih dari US$9 miliar obligasi luar negeri tahun ini, dengan perusahaan real estat menyumbang sepertiga dari itu.
Saham pengembang besar China melayang di sekitar level terendah 5 tahun pada hari Rabu, bahkan ketika beberapa perusahaan membeli kembali obligasi dolar untuk menunjukkan kekuatan.
Baca Juga: Bos Evergrande Diminta Gunakan Uang Pribadi untuk Bayar Utang
Nilai saham Vanke, yang tidak melanggar salah satu dari tiga garis merah, telah jatuh 17 persen dalam 7 sesi terakhir di Shenzhen, sebuah tanda betapa sentimen memburuk.
Selera investor untuk obligasi dolar Asia juga berkurang. Pesanan untuk wesel dari Asia tidak termasuk Jepang adalah 3,6 kali ukuran penerbitannya bulan lalu, terendah sejak Agustus 2019, menunjukkan data statistik kesepakatan yang dikompilasi Bloomberg.
Penurunan harga rumah dan penurunan penjualan tanah semakin memperumit penjualan aset. Harga perumahan turun untuk pertama kalinya dalam lebih dari 6 tahun pada September, sementara tingkat persil tanah yang tidak terjual melonjak ke level tertinggi setidaknya sejak 2018.
Bank sentral China menerapkan kebijakan kredit ketat untuk sektor properti. — Reuters
Baca Juga: Muncul Kasus Kaisa, Bisnis Real Estat China Makin Babak Belur
Penjualan rumah baru berdasarkan area di 100 pengembang teratas negara itu turun 32% pada Oktober dari tahun sebelumnya, angka dari China Real Estate Information Corp. Penjualan mungkin terus melambat untuk sisa tahun ini, kata perusahaan itu.
Kemerosotan perumahan mengancam untuk lebih mengikis nilai potensial proyek real estat yang ditawarkan oleh perusahaan seperti Evergrande, yang juga ingin menjual saham tambahan dalam bisnis kendaraan listriknya untuk membiayai kewajibannya lebih dari US$300 miliar.
Pengembang yang diperangi juga dapat menjual lebih banyak bisnis Internetnya HengTen, atau platform penjualan online FCB Group.
"Saat musim dingin tiba, semua orang merasa kedinginan," kata ketua Vanke Yu Liang kepada media pemerintah Securities Times ketika ditanya tentang kemungkinan kesepakatan dengan Evergrande. "Sebelum meminjamkan bantuan kepada orang lain, seseorang harus memastikan keamanannya sendiri.”