Bisnis, JAKARTA – Kinerja penjualan lahan di kawasan industri masih tersendat hingga akhir kuartal II tahun ini. Hal itu tidak terlepas dari kondisi bisnis dan perekonomian yang tertekan selama 1,5 tahun terakhir akibat hantaman pandemi Covid-19.
Meski demikian, menurut konsultan properti Colliers Indonesia, sejumlah developer kawasan industri tetap melakukan ekspansi lahan, bahkan mencapai Sukabumi, Jawa Barat, sebagai persiapan ketika badai pandemi dapat diatasi.
Colliers mengidentifikasi satu-satunya kawasan yang menjual lahan industri di Bogor adalah Kawasan Industri Sentul, tetapi tengah kekurangan lahan untuk ekspansi. Mereka saat ini berkembang lebih jauh ke selatan ke Kabupaten Sukabumi, mengembangkan sekitar 223 hektare di Cikembar.
Sukabumi dianggap sebagai lokasi industri berikutnya di Jabodetabek bagian selatan, terutama dengan kemajuan infrastruktur transportasi. Colliers mengidentifikasi satu perusahaan lainnya berencana membuka kawasan industri di wilayah tersebut.
Serapan Lahan Kawasan Industri Kuartal II/2021
Kawasan operasi lain dengan rencana ekspansi adalah Karawang International Industrial City (KIIC). Saat ini mereka sedang dalam tahap penyiapan infrastruktur untuk penambahan lahan seluas 105 hektare.
Serapan Lahan Kawasan Industri Kuartal I/2021
Ada beberapa bidang tanah yang potensial untuk dikembangkan terutama lebih jauh ke barat wilayah Serang, Banten, dekat pelabuhan Bojonegara. Sementara itu, wilayah yang lebih jauh ke timur Jakarta masih menawarkan peluang menarik bagi penyewa industri.
Peran Pelabuhan & Jalan Tol
Pengoperasian jalan tol layang beserta jalan tol yang ada yang menghubungkan ibu kota dengan kota-kota lain di bagian timur Pulau Jawa seharusnya memberikan akses yang lebih baik untuk distribusi barang.
Hal itu juga menciptakan peluang bagi kawasan industri untuk tumbuh, tidak hanya sampai Karawang atau Purwakarta, tetapi juga lebih jauh ke timur ke Subang, di mana pelabuhan utama Patimban sedang dibangun.
Beberapa pengembang sudah berencana mengembangkan kawasan industri di dekat pelabuhan masa depan itu. Jadi, memang tidak banyak transaksi lahan industri, tetapi optimisme tetap bertahan.
Selama beberapa tahun, Greenland International Industrial Center (GIIC) yang berlokasi di Kota Deltamas di Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, mendorong pasar industri dengan transaksi yang signifikan, termasuk pada kuartal II/2021.
Dengan sekitar 32,9 hektare satu bidang tanah dijual ke perusahaan otomotif, GIIC menyumbang 60% dari total transaksi kuartal ini.
Harga Lahan Kawasan Industri di Sekitar Jakarta (per m2)
Total penjualan lahan pada kuartal II/2021 mencapai 54,5 hektare, dua kali lipat dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Sejauh ini, total luas lahan yang ditransaksikan hingga semester I/021 adalah 82,14 hektare atau sekitar 43% dari total penjualan tahun lalu.
Pada perkembangan lain, Setelah setahun tanpa transaksi, Kawasan Industri Surya Cipta di Karawang, Jawa Barat, menyelesaikan kesepakatan transaksi lahan seluas 7,5 hektare dengan perusahaan terkait teknologi informasi dari Singapura.
Transaksi tunggal ini merupakan investasi baru di Indonesia dan perusahaan tipikal ini kemungkinan akan terus berkembang pada masa mendatang.
Kabar bagus lainnya, satu perusahaan suku cadang mobil yang ada di Karawang International Industrial City (KIIC) membeli sebidang kecil tanah seluas 0,24 hektare sebagai bagian dari rencana ekspansi mereka, sedangkan empat perusahaan yakni sektor pengemasan, farmasi, mould and die, serta logistik menutup kuartal dengan total transaksi 4,4 hektare di Jababeka, Cikarang.
Selain perusahaan domestik, perusahaan yang berbasis di Korea Selatan juga menjadi bagian dari transaksi ini. Tujuh perusahaan yang ada memperluas operasi mereka dengan mengakuisisi lebih banyak lahan di Modern Cikande di Serang, Banten, termasuk empat perusahaan berbasis kimia, makanan, baja dan perusahaan perakitan otomotif.
Investasi baru lainnya datang dari produk medis. Sebanyak delapan perusahaan di Modern Cikande menyelesaikan kesepakatan lahan dengan luas hampir 3 hektare pada kuartal II tahun ini.
Transaksi kecil lainnya terjadi di Kawasan Industri Sentul di Bogor, Jawa Barat, dan Griya Idola di Cikupa, Kabupaten Tangerang, Banten. Ini terutama melibatkan penjualan bangunan gudang atau bangunan pabrik standar.
Dengan berkurangnya stok lahan di Sentul, mereka kini lebih fokus menjual gudang kecil dengan harga premium. Selama paruh pertama 2021, KI Sentul telah menjual tujuh unit gudang dengan total luas lahan 0,31 hektare, terutama untuk industri yang berkonsentrasi pada keperluan gudang, kerajinan, pengemasan dan alat kesehatan.
Di Tangerang, Griya Idola menjual tiga unit standard factory building (SFB) ke perusahaan kemasan dan tisu basah dengan luas lahan yang ditransaksikan sekitar 750 m2.
Lokasi industri terbaru di Cikembar, Sukabumi, sudah mulai menawarkan lahan mereka kepada klien tertentu. Mereka telah mengamankan empat klien lokal termasuk untuk keperluan gudang, pengembang perumahan, dan kontraktor. Ini melibatkan sekitar 6,1 hektare lahan dan ini kemungkinan berlanjut sambil mengharapkan kemajuan infrastruktur transportasi.
Sektor data center sangat penting untuk mendukung pertumbuhan pasar kawasan industri pada masa mendatang. Sektor ini akan terus mencatat transaksi dalam kawasan industri dalam jangka pendek dengan kemungkinan ekspansi yang terwujud.
Karawang dan Bekasi akan menjadi lokasi pusat data utama. Sektor penting lainnya yang akan terus tumbuh adalah logistik dan industri yang terkait dengan produk teknologi tinggi termasuk otomotif, elektronik, bahkan komponen kendaraan listrik. Sektor logistik tampaknya terjadi di sebagian besar wilayah.
Khusus untuk Jabodetabek bagian barat, industri berbasis makanan dan kimia akan terus berkembang di masa mendatang.
Siapkan Harga Baru
Secara umum, developer kawasan industri mempertahankan harga dan membuatnya lebih bisa dinegosiasikan selama transaksi. Sejak 2020, pasar industri dibayangi oleh meningkatnya kekhawatiran atas pertumbuhan ekonomi dan khususnya kekhawatiran atas pandemi yang telah menciptakan situasi wait and see.
Namun, menurut pemantauan Colliers, kawasan industri tertentu telah menaikkan harga permintaan sebagai tanggapan atas kelangkaan lahan dan prospek yang mereka miliki atas pertanyaan potensial. Sebagai contoh, salah satu kawasan industri di Bogor menyesuaikan harga hingga 16% karena kekurangan persediaan.
Biaya Perawatan Kawasan Industri di Sekitar Jakarta (per m2)
Satu kawasan industri mapan di Karawang juga merevisi harga mereka lebih tinggi sebesar 12% pada kuartal II tahun ini dan satu kawasan industri di Tangerang juga memperkenalkan tarif harga baru hingga 15%. Sebaliknya, muncul laporan bahwa satu kawasan industri di Serang justru memangkas harga sebesar 15%.
Di sisi lain, tarif sewa lahan di Bogor naik 10%, sedangkan di Karawang datar. Tarif sewa gedung gudang di Karawang berkisar antara Rp70.000 hingga Rp72.000 per m2 per bulan.
Di pasar sekunder, pengembang yang membeli dan membangun fasilitas gudang di Karawang menawarkan tarif sewa sebesar US$6 per m2 per bulan.
Di Bekasi, gedung gudang yang ditawarkan pengembang Jepang dibanderol Rp80.000 hingga Rp85.000 per m2. Namun, ada juga gudang di dua kawasan industri lain di Bekasi yang ditawarkan masing-masing dengan harga Rp50.000 dan Rp65.000 per m2.
Mengenai biaya perawatan, dua kawasan industri di Karawang muncul dengan tarif baru yang tampaknya mengejar tarif rata-rata di sebagian besar kawasan industri yang berlokasi di Bekasi.
Dari segi kualitas, kedua kawasan industri di Karawang ini relatif bisa dibandingkan dengan kawasan industri lain di Bekasi. Tarif pemeliharaan per m2 per bulan di kedua kawasan industri itu naik dari US$0,07 menjadi US$0,08, sehingga biaya pemeliharaan keseluruhan di Karawang naik 14% menjadi rata-rata US$0,08.