Diterpa Pandemi, Permintaan Perkantoran Tumbuh Sangat Bertahap

Perkantoran merupakan salah satu subsektor properti yang paling kuat terhantam dampak pandemi Covid-19. Pemulihan pertumbuhan permintaan ruang perkantoran diperkirakan berlangsung "sangat bertahjap".

M. Syahran W. Lubis

28 Agt 2021 - 18.03
A-
A+
Diterpa Pandemi, Permintaan Perkantoran Tumbuh Sangat Bertahap

Wajah perkantoran di kawasan pusat bisnis Jakarta./Antara

Bisnis, JAKARTA – Indonesia mencatat tingkat pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) tahunan terkuat dalam 17 tahun selama Q2/2021 dan secara teknis keluar dari resesi. Ekonomi tumbuh 7,07% sepanjang April hingga Juni dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu (year-on-year/yoy).

Ini ekspansi ekonomi pertama dalam lima kuartal. Namun, kebangkitan kasus harian karena varian Delta baru yang sempat diikuti oleh Pemberlakukan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) level 4—yang belakangan diturunkan ke level 3—di Jawa-Bali mulai Juli dan mengaburkan prospek untuk kuartal berikutnya.

Meskipun pertumbuhan yang kuat pada Q2, Bank Indonesia baru-baru ini merevisi perkiraan PDB dari sebelumnya 4,1%-5,1% menjadi 3,5%-4,3%, sementara Kementerian Keuangan menetapkan target pertumbuhan ekonomi 3,7%-4,5% pada tahun ini.

Bagaimana kondisi bisnis properti subsektor perkantoran di Jakarta di tengah kondisi pandemi yang belum kunjung pergi ini?

PERKANTORAN CBD

Menurut konsultan properti Savills Indonesia, pasar perkantoran di kawasan pusat bisnis (central business district/CBD) Jakarta mencatat sejumlah penyelesaian baru pada semester pertama di tengah aktivitas sewa yang lambat selama 2 tahun terakhir sebagai akibat dari pandemi.

Pasokan, Permintaan, & Kekosongan Perkantoran CBD Jakarta, 2010 s.d. Semester I/2021

Sumber: Savills Indonesia

Dua proyek besar baru, RDTX Place dan Trinity Tower (Daswin Office Project), baru saja selesai dan dibuka untuk penyewa.

Keduanya berlokasi di Kuningan dan menyediakan sekitar 164.000 m2 pasokan tambahan ke pasar. Akibatnya, total stok meningkat menjadi sekitar 6,84 juta m2.

Dari total persediaan di CBD, pasokan Grade A mendominasi sekitar 40%, diikuti oleh pasokan Grade B sekitar 27% dan pasokan Grade Premium sekitar 24%. Sementara itu, pasokan Grade C menyumbang sekitar 9% dari total stok.

Tingkat Kekosongan Perkantoran CBD Jakarta, 2010 s.d. Semester I/2021

Sumber: Savills Indonesia

Di sisi permintaan, perusahaan e-commerce dan teknologi besar terus mendorong permintaan di CBD. Beberapa dari mereka mengambil kesempatan untuk mendapatkan sewa besar di gedung-gedung baru yang menonjol.

Selain itu, penyewa utama di bidang perbankan, minyak dan gas serta barang konsumsi dan perdagangan juga aktif mencari penawaran oportunistik di gedung baru dengan fasilitas yang jauh lebih baik untuk kebutuhan ekspansi dan relokasi pada masa mendatang.

Secara keseluruhan, penyerapan bersih pada paruh pertama 2021 mencapai sekitar 48.114 m2, peningkatan substansial dari semester sebelumnya didukung oleh pasokan tambahan yang substansial selama periode tersebut.

Indikator Pasar Perkantoran CBD Jakarta

Sumber: Savills Indonesia

Bangunan Kelas A menyerap sebagian besar permintaan bersih dengan sekitar 80%, sedangkan bangunan Kelas Premium dan Kelas B masing-masing menyerap sekitar 10% dari penerimaan bersih selama periode ini. Dengan lebih banyak pasokan tambahan dibandingkan dengan penerimaan bersih, lowongan naik menjadi sekitar 25,4% pada akhir semester I/2021.

Mengenai sewa, peningkatan kekosongan terus menekan harga. Dengan semakin banyak ruang yang tersedia di pasar, para pemilik gedung, khususnya yang baru selesai dibangun, berlomba-lomba memikat penyewa dengan menawarkan paket sewa yang menarik dengan berbagai insentif.

Hal ini telah menguntungkan penyewa terutama bisnis yang masih berkembang seperti e-commerce, fast-moving consumer goods (FMCG), minyak dan gas, serta perusahaan farmasi.

Tingkat Sewa Perkantoran CBD Jakarta, 2010 s.d. Semester I/2021

Sumber: Savills Indonesia

Secara keseluruhan, harga sewa di CBD selama semester I tahun ini turun 3,7% dibandingkan dengan akhir tahun lalu (year-to-date/ytd), dengan gedung Grade A dan Premium Grade mengalami koreksi substansial sekitar 5%. Dengan demikian, rata-rata harga sewa kini Rp191.600 per m2 per bulan.

Bangunan Kelas Premium saat ini mengenakan biaya sewa Rp307.300 per m2 per bulan, sedangkan bangunan Kelas A rata-rata Rp211.800 per m2 per bulan.

Mengenai prospeknya, pasar perkantoran CBD dijadwalkan untuk menerima lebih dari 800.000 m2 potensi pasokan selama 3 tahun ke depan.

Total 282.000 m2 akan memasuki pasar perkantoran CBD pada tahun ini dan lebih dari 382.000 m2 pada 2022. Dengan lebih banyak bangunan baru yang menawarkan kualitas yang jauh lebih baik dan paket sewa yang menarik, permintaan dari penyewa yang berkembang serta pertumbuhan e-commerce dan perusahaan teknologi yang mencari perusahaan kantor di lokasi perwakilan kemungkinan juga akan tumbuh.

Perkiraan Pasokan, Permintaan, & Kekosongan Perkantoran CBD Jakarta 2010 s.d. 2023

Sumber: Savills Indonesia

Akan tetapi, mengingat situasi pandemi terutama dengan munculnya varian Delta yang dimulai pada Juli, Savills mengantisipasi bahwa setiap pertumbuhan permintaan perkantoran akan berlangsung dengan sangat bertahap.

Atas dasar ini, kekosongan CBD dapat meningkat menjadi sekitar 26% pada akhir 2021 dan meningkat lebih lanjut menjadi sekitar 27% pada tahun depan, sebelum berkurang pada periode selanjutnya karena pasokan-permintaan yang lebih seimbang.

Persaingan di antara tuan tanah untuk memikat calon penyewa dan mempertahankan penghuni yang ada kemungkinan akan terus berlanjut.

Perkiraan Pasokan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta 2021 - 2023

Sumber: Savills Indonesia

Oleh karena itu, kami juga berharap untuk melihat penawaran sewa yang menarik terus diberikan oleh pemilik gedung, terutama pemilik proyek baru yang berjuang untuk mengisi bangunan mereka.

Dengan sebagian besar pasokan masa depan yang berasal dari bangunan Kelas Premium dan Kelas A, calon penyewa akan mendapatkan keuntungan dari berbagai pilihan ruang berkualitas baik dengan harga sewa yang terjangkau.

Savills memprediksi terjadi koreksi sewa lebih lanjut di semua kelas tahun ini dan pada 2022 rata-rata masing-masing 6% dan 4% per tahun. Harga sewa kemungkinan meningkat secara bertahap mulai 2023 dan seterusnya seiring dengan pertumbuhan pasar yang diantisipasi.

PERKANTORAN NON-CBD

Untuk kawasan non-CBD di Jakarta, dua proyek baru, Ciputra International Puri Tower 2 (Jakarta Barat) dan Pondok Indah Tower 5 (Jakarta Selatan) akhirnya selesai dan mulai beroperasi pada semester I/2021. Kedua proyek tersebut menambah total pasokan baru sekitar 71.000 m2 ke pasar non-CBD. Dengan demikian, total stok yang ada meningkat menjadi sekitar 3,19 juta m2.

Dari total persediaan di non-CBD, pasokan Grade B mendominasi pasar sekitar 60%, disusul Grade C 27% dan Grade A 13%. Berdasarkan wilayah, Jakarta Selatan menyumbang lebih dari 50% inventaris kantor di non-CBD.

Seiring dengan pemulihan sentimen bisnis secara bertahap, Savills mulai melihat sedikit peningkatan dalam aktivitas sewa kantor selama 6 bulan terakhir. Perusahaan e-commerce dan FMCG adalah yang paling aktif di pasar non-CBD, sementara permintaan dari sektor lain tetap rendah karena permintaan ekspansi yang terbatas selama pandemi Covid-19.

Pasokan, Permintaan, & Kekosongan Perkantoran Non-CBD Jakarta, 2010 s.d. Semester I/2021

Sumber: Savills Indonesia

Gedung-gedung baru terutama di kawasan utama Jakarta Selatan seperti TB Simatupang terus menarik penyewa utama untuk ekspansi dan relokasi, yang membantu menghasilkan permintaan bersih selama 6 bulan pertama tahun ini.

Insentif yang lebih “murah hati” yang diberikan oleh pemilik atau pengelola gedung memainkan peran kunci dalam sebagian besar kesepakatan leasing.

Pada paruh pertama 2021, net take-up di kawasan non-CBD mencapai sekitar 43.000 m2, serupa dengan net take-up tahunan 2020. Jakarta Selatan dan Jakarta Barat memberikan kontribusi gabungan 80% dari penerimaan bersih periode ini, sementara tiga wilayah lainnya menyumbang sekitar 20% dari permintaan bersih.

Tingkat Kekosongan Perkantoran Non-CBD, 2010 s.d. Semester I/2021

Sumber: Savills Indonesia

Pertumbuhan permintaan pada semester pertama 2021 membantu menjaga kekosongan tetap stabil. Saat ini lowongan berdiri di sekitar 27,5%, meninggalkan sekitar 877.000 m2 tersedia untuk disewakan.

Mengenai sewa, persaingan antara pemilik gedung untuk menarik penyewa sangat ketat terutama di daerah dengan banyak proyek baru seperti Jakarta Selatan.

Pemilik gedung yang baru selesai dibangun bersedia memberikan harga sewa yang menarik dan syarat yang fleksibel untuk memikat penyewa dari gedung lain. Hal ini berdampak pada penurunan rata-rata sewa sekitar 5% dari akhir tahun lalu, dengan di TB Simatupang Jakarta Selatan, koreksi sewa rata-rata mendekati 10% pada periode yang sama.

Indikator Pasar Perkantoran Non-CBD Jakarta

Sumber: Savills Indonesia

Hingga pertengahan 2021, rata-rata harga sewa di kawasan non-CBD berkisar Rp118.300 per m2 per bulan. Kawasan TB Simatupang tetap menjadi lokasi termahal dengan harga sewa rata-rata Rp145.400 per m2 per bulan. Sementara itu, di Jakarta Timur yang memiliki jumlah penyelesaian baru terendah, harga sewa naik tipis menjadi sekitar Rp88.500 per m2 per bulan.

Mengenai prospek pasar, antara 2021 dan 2023, pasar perkantoran di non-CBD Jakarta dijadwalkan menerima pasokan potensial sekitar 367.000 m2. Sekitar 94.000 m2 kemungkinan masuk pasar pada semester kedua tahun ini, sementara sekitar 282.000 m2 selesai tahun depan.

Savills memperkirakan situasi pandemi membaik secara perlahan, permintaan kantor juga diperkirakan meningkat secara bertahap mengikuti hasil positif yang terlihat pada paruh pertama tahun ini.

Pertanyaan baru kemungkinan akan didorong oleh perusahaan di bidang e-commerce, teknologi, dan farmasi yang ingin mendirikan basis perusahaan.

Savills juga mengantisipasi pertanyaan yang berkembang dari penyewa utama yang sudah ada yang mencari opsi alternatif yang lebih baik untuk memanfaatkan 'perang sewa' saat ini di antara pemilik bangunan baru.

Pada skenario moderat, kekosongan non-CBD terlihat sedikit meningkat menjadi sekitar 28% pada akhir 2021 dan stabil tahun depan, sebelum kembali ke sekitar 26% pada 2023.

Jakarta Selatan, khususnya kabupaten TB Simatupang yang populer, telah menyaksikan dan akan terus melihat lebih banyak perkembangan kantor baru dibandingkan dengan lokasi lain di non-CBD.

Daerah ini juga telah menyaksikan persaingan sengit di antara pemilik untuk mengisi gedung baru, yang menghasilkan kontraksi sewa 25% dari puncaknya beberapa tahun lalu.

Dengan daerah lain yang cenderung melihat pola serupa, sewa non-CBD diperkirakan terus menurun hingga tahun depan di tengah sedikit peningkatan kekosongan. Sewa diproyeksikan pulih secara bertahap mulai 2023 dan seterusnya seiring dengan pertumbuhan yang diantisipasi dalam hunian pasar.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News dan WA Channel

Anda harus login untuk mengomentari artikel ini

Total 0 Komentar

Kembali ke Atas
BIG MEDIA
Jalan K.H. Mas Mansyur No. 12AKaret Tengsin - Jakarta Pusat 10220
© Copyright 2024, Hak Cipta Dilindungi Undang - Undang.