Bisnis, JAKARTA – Indonesia tengah bersiap menghelat kembali pesta demokrasi pemilihan umum (pemilu) di tahun depan. Perhelatan Pemilu yang diadakan tiap lima tahun sekali ini terkadang membuat investor dan dunia usaha menjadi cenderung wait and see, tidak memberikan tekanan pada kegiatan investasi dan ekonomi.
Terlebih, kondisi hajatan Pemilu di tahun 2024 diperkirakan berbeda dengan tahun sebelumnya karena Indonesia merayakan pesta demokrasi dengan memilih 5 posisi sekaligus dalam pemilu serentak yakni presiden dan wakil presiden, DPR, DPD, DPRD Provinsi, dan DPRD Kabupaten/Kota (kecuali DKI Jakarta).
Hal ini pun menjadi kekhawatiran tersendiri bagi sektor properti karena pembeli properti hunian menahan untuk berbelanja dan menginvestasikan dananya pada produk properti. Terlebih, sektor properti ini memiliki multiplier effect terhadap 185 industri turunannya.
Pemerintah, Komisi Pemilihan Umum (KPU), dan DPR RI telah menyepakati besaran anggaran pemilu 2024 sebesar Rp76,6 triliun. Anggaran tersebut merupakan yang terbesar sepanjang sejarah pemilu di Indonesia diselenggarakan.
Anggaran tersebut hanya untuk penyelenggaraan pemilu 2024 saja dan belum termasuk biaya-biaya aktivitas kampanye dan promosi baik secara offline, online dan lain-lain yang dilakukan oleh calon peserta pemilu sehingga tentu jumlah uang yang beredar di masyarakat selama tahun ini dan 2024 nantinya akan berkali-kali lipat.
Lalu, bagaimana proyeksi para bos properti terhadap kondisi pasar di tahun depan?
Pemilik dan Direktur Utama PT Intiland Development Tbk (DILD) Hendro Santoso Gondokusumo mengatakan ada dan tidaknya pesta demokrasi pada tahun depan, bisnis properti tetap berjalan dan mengeluarkan berbagai macam produk. Memang tak dipungkiri, pada saat pemilu, uang beredar yang ada di masyarakat sangat besar sehingga diharapkan bisa dibelanjakan produk properti
“Properti tetap produksi jelang pemilu, kami yakin properti tetap jalan ada dan tidak pemilu. Pemilu banyak dana beredar,” ujarnya, dikutip Sabtu (17/6/2023).
Menurutnya, kondisi pasar properti tahun ini masih cukup menantang namun akan lebih baik dibandingkan tahun lalu. Tingkat kebutuhan masyarakat terhadap produk properti diperkirakan masih cukup tinggi seiring minat beli dan investasi yang sudah berangsur-angsur membaik.
Emiten berkode DILD ini melihat apartemen akan memiliki prospek yang bagus. Hal ini dikarenakan kemacetan parah yang mulai terjadi di area Jakarta dan sekitarnya akan memakan waktu perjalanan pergi dan pulang bekerja sehingga membuat masyarakat akan memilih lokasi hunian yang berada di Jakarta. Oleh karena itu, prospek properti apartemen berkonsep transit oriented development (TOD) ini akan diminati.
“Kita buat produk, salah satunya kemacetan parah sehingga orang yang tinggal jauh dari lokasi kerja seperti Jakarta memakan waktu 4 jam untuk perjalanan pulang pergi di jalan. Intiland akan liat kesempatan ini, apartemen bukan mewah yang gede tapi apartemen yang dibutuhkan masyarakat agar tidak membuang waktu di jalan,” tutur Hendro.
Baca Juga: Tren Permintaan Rumah Harga Lebih dari Rp1 Miliar Berkibar
CEO Sinar Mas Land Michael Widjaja optimistis sektor properti akan terus bertumbuh di tahun ini dan 2024 meskipun terdapat hajatan pesta demokrasi. Menurutnya, perputaran uang jelang pemilu ini sangat besar sehingga berdampak pada pertumbuhan ekonomi positif dan mendongkrak pasar properti domestik.
“Pasar properti kita saya pikir masih akan stabil karena ekonomi kita, surplus dan defisit kita sangat luar biasa sehingga perputaran uang di Indonesia [di tahun politik] itu sangat banyak, jadi semoga itu diartikan sebagai kesempatan besar untuk memanfaatkan kekuatan konsumen,” ucapnya.
Managing Direktur Ciputra Group Budiarsa Sastrawinata berpendapat sektor properti akan tetap bertumbuh meski ada pemilu. Menurutnya, Indonesia telah berhasil melewati masa pemilu sebelumnya pada 2009, 2014, dan 2019. Pada pemilu sebelumnya, sektor properti tetap mengalami pertumbuhan.
Di sisi lain, sektor properti masih menjadi investasi yang menarik dari tahun ke tahun. Hal ini didukung karena rumah menjadi salah satu kebutuhan utama masyarakat dan sektor properti juga sebagai salah satu sektor penggerak ekonomi.
Terlebih, pada saat pandemi Covid-19 sektor properti merupakan salah satu sektor yang tetap diminati konsumen dengan pertumbuhan yang tak pernah minus, meskipun Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) perbankan sempat kontraksi.
Sektor properti di tahun ini dan tahun depan masih akan berlanjut sejalan dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia sekitar 5 persen. Hal ini tentunya didukung oleh kebijakan pemerintah salah satunya adalah dengan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) selama pandemi, suku bunga KPR yang masih kompetitif mulai dari 2,66 persen, angka backlog kebutuhan rumah mencapai 12,75 juta dan Bank Indonesia (BI) juga masih memberikan kelonggaran rasio loan to value (LTV) KPR hingga 31 Desember 2023 untuk mendorong perbaikan kinerja KPR.
“Untuk memenuhi kebutuhan konsumen, kami sebagai developer harus terus berinovasi dalam mendesain rumah agar menjadi hunian dan investasi menarik. Kami kerap melahirkan desain yang eco friendly development atau pembangunan yang ramah lingkungan dengan memperhitungkan berbagai hal, diantaranya arah angin dan matahari sehingga pemilik rumah akan lebih hemat listrik atau energi dan menanamkan eco culture,” terangnya.
Budiarsa menilai infrastruktur yang layak bagi penghuninya dan kesinambungan pengembangan proyek pun menjadi bagiannya sehingga pembeli akan mendapatkan added value dari properti yang dibeli.
Adapun selama pandemi Covid-19, kondisi pasar properti rumah tapak dengan segmen harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar adalah yang paling kuat. Hal ini dikarenakan rumah merupakan sebuah kebutuhan sehingga permintaan akan tempat tinggal pun tinggi.
Tentu berbeda dengan kondisi pasar rumah menengah atas yang lesu selama pandemi. Pasalnya kalangan mapan memiliki opsi pilihan dalam membeli hunian lebih besar atau upgrade pada saat pandemi. Terlebih, menengah atas lebih wait and see dengan kondisi ekonomi saat pandemi sehingga menahan dalam membeli sebuah properti.
Kondisi saat ini menunjukkan pergeseran pembeli properti hunian dimana rumah menengah ke atas yang ramai permintaan. Berbeda dengan kondisi selama pandemi yang peminat rumah lebih banyak untuk segmen menengah ke bawah.
“Pasar tetap ada khususnya perumahan, memang harus jeli mengikuti selera pasar. Kita sudah mengikuti banyak pemilu dan properti pun tetap tumbuh.Ada beberapa proyek baru yang akan diluncurkan jelang akhir tahun baik eksisting maupun township baru salah satunya Citra City Sentul,” kata Budiarsa.
Baca Juga: Adu Kuat Rapor Pengembang Top Tanah Air di Kuartal I tahun 2023
Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) Adrianto P. Adhi menuturkan Indonesia telah memiliki banyak pengalaman menghadapi Pemilu pada periode sebelumnya. Dari pengalaman yang ada tersebut terbukti sektor properti tetap bertumbuh.
Menurutnya, masyarakat Indonesia telah matang dalam merayakan pesta demokrasi sehingga kondisi pemilu di periode – periode sebelumnya berjalan aman dan lancar.
“Persaingan antar pasangan itu enggak apa-apa, sah-sah saja. Selama pemilu yang pernah kita hadapi tetap aman, dan industri properti pun relatif stabil selama 3 periode pemilu ini. Pemerintah sendiri pasti sangat concern dalam menjaga stabilitas pemilu. Uang beredar selama pemilu berasal dari spending pemerintah sehingga pertumbuhan ekonomi pun bagus dan juga berdampak pada properti. Diharapkan tahun ini pemilu bisa berjalan lancar,” ujarnya.
Memang tak dipungkiri pada saat Pemilu, investor cenderung wait and see dalam membeli properti. Namun demikian, saat ini porsi investor dalam pembelian properti khususnya rumah tapak tidak begitu besar. Kalangan end user yang mendominasi pembelian properti.
“Kebutuhan ada terus. Backlog masih tinggi. Memang investor menahan membeli properti tetapi saat ini paling banyak end user. Investor itu butuh enggak butuh produk properti, tapi kalau end user pasti butuh rumah. Kami akan buat produk yang memang lagi dibutuhkan end user,” katanya.
Dia menuturkan selama pemilu di tahun depan, emiten berkode SMRA akan tetap fokus mengembangkan dan mengeluarkan sejumlah produk properti. Tak dipungkiri, memang seusai pandemi Covid-10 melanda Indonesia terdapat pergeseran selera rumah yang diminati pasar.
Summarecon pun juga tak mau sembarangan dalam meluncurkan proyek properti eksisting berupa rumah tapak dan ruko di setiap township. Adapun SMRA saat ini memiliki 8 township yakni Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, Summarecon Bogor, Summarecon Bekasi, Summarecon Crown Gading di Tarumajaya Kabupaten Bekasi, Summarecon Emerald Karawang, Summarecon Bandung, dan Summarecon Mutiara Makassar.
“Setiap township kami ada kekhasan masing-masing, misalnya di Summarecon Crown Gading yang diminati banyak keluarga baru sehingga treatment-nya beda dengan yang ada di Bekasi. Produk yang kami buat antara 1 township dengan township lain tidak boleh saling kanibal. Kami juga tidak bisa mengeluarkan produk yang dulu laris, dikeluarkan lagi tahun ini, jaman beda. Kami pikirkan benar, termasuk kemudahan cara bayar, kami yakin bisa capai target tahun ini,” ucapnya.
Dia menuturkan untuk produk rumah tapak yang ramai peminat atau mencapai lebih dari 50 persen berkontribusi pada marketing sales berasal dari segmen harga Rp1,5 miliar hingga Rp2,75 miliar dalam dua tahun terakhir. Segmen harga tersebut tidak berubah dari sejak pandemi hingga kini. Menurutnya, perubahan yang terjadi di konsumen yakni keputusan end user dalam membeli sebuah hunian memerlukan waktu yang lebih panjang daripada sebelumnya saat pandemi.
“Konsumen berhati-hati dan mempertimbangkan dari sisi harga dalam membeli produk. Saat ini KPR (Kredit Pemilikan Rumah) bunga cukup bagus sehingga memang didorong ke cara bayar yang mudah dan kompetitif. Meski banyak peminat Rp1,5 miliar hingga Rp2,75 miliar, kami juga garap harga rumah di Rp1,5 miliar ke bawah banyak diluncurkan di Karawang, kami juga ada produk di atas Rp5 miliar digarap di Serpong jadi kami mixed harga produk,” tutur Adrianto.
Baca Juga: Menakar Pemulihan Pasar Properti Residensial di Awal 2023
Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) Anhar Sudrajat mengatakan kinerja properti akan tetap positif meskipun Indonesia tengah mempersiapkan perayaan pesta demokrasi pemilu pada 2024 mendatang. Merujuk pemilu pada 2014 dan 2019 dimana tidak ada gejolak besar dan situasi yang aman membuat sektor properti tetap bertumbuh. Ditambah lagi, portofolio pembeli hunian di MTLA sebagian besar berasal dari kalangan end user yang membutuhkan rumah sehingga pemilu tidak berdampak pada properti.
“Kita optimitis tahun ini akan lebih baik. Sampai dengan hari ini growth dan situasi market tidak terpengaruh pada ekonomi global dan properti. Ekspansi lain jelang pemilu ada, tapi kami belum bisa umumkan,” ujarnya.
Menurutnya, industri properti akan tetap melaju meski tidak adanya insentif PPN DTP yang sempat diberikan pemerintah selama 2 tahun Pandmi Covid-19.
“Ada insentif syukur, kalau tidak yasudah. Bisnis properti ini tetap melaju. Karena pengembang tidak memiliki ketergantungan dalam menjalankan bisnis. Kami harus terus berproduksi namun dengan penuh perhitungan dan kehati-hatian. Kami optimistis properti terus berjalan,” kata Anhar.
Baca Juga: Mengukur Kenaikan Harga Rumah Kian Merangkak Usai Badai Pandemi
Presiden Direktur PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) Alexander Stefanus Ridwan menuturkan tahun politik 2024 memiliki prospek yang baik karena uang beredar di masyarakat besar sehingga bisa dibelanjakan produk properti.
“Saya yakin properti akan tumbuh di tahun pemilu karena dananya besar sehingga yang beredar di masyarakat pun besar. Selain itu angka backlog masih tinggi sehingga end user masih banyak yang butuh rumah,” tuturnya.
Presiden Direktur PT Indonesian Paradise Property (INPP) Anthony Prabowo Susilo meyakini sektor properti tetap bergeliat di tahun ini dan pada 2024 di tengah pesta demokrasi. Sejak awal tahun 2022 hingga saat ini, sektor properti terus mengalami pemulihan dan mencatatkan kinerja yang positif. Kondisi ini tidak hanya terjadi di emiten berkode INPP saja tetapi juga terjadi di developer lainnya. Oleh karena itu, Anthony meyakini pasar properti terus mengalami pemulihan.
Dia menilai developer properti merupakan petarung tangguh yang berhasil lolos dalam menghadapi pandemi. Pandemi covid-19 selama 2 tahun menjadi kondisi sulit yang dihadapi pengembang.
“Developer itu petarung tangguh yang menghadapi kondisi sulit pandemi. Pemilu itu nothing, tidak ada-apanya. Memang sudah beberapa kali perpindahan kekuasaan pemerintahan berjalan smooth transisinya. Kemudian fundamental ekonomi Indonesia pun kuat sehingga kami optimis sektor properti akan bertumbuh di tahun ini dan tahun depan,” ucapnya.
INPP sendiri telah menyiapkan sejumlah proyek yang akan dikerjakan pada tahun ini dan tahun depan. Adapun di tahun ini, INPP akan melakukan peremajaan hotel di Jakarta dan Harris Hotel di Batam Center, dan ekspansi 23 Paskal di kota Bandung.
Di tahun ini, INPP akan menyelesaikan proyek eksisting yakni hotel Hyatt Place di Makassar yang ditargetkan bisa selesai di kuartal IV tahun 2023 dan Apartemen Antasari Place di Jakarta Selatan yang ditargetkan bisa handover atau serah terima pada kuartal IV tahun 2024.
Selain proyek eksisting, INPP juga akan memulai proyek baru di tahun ini yakni mixed use Makassar CBD seluas 41.000 meter persegi dan mixed use di Semarang dengan luas 9 hektare.
Adapun pengembangan kawasan mixed use Semarang merupakan hasil kolaborasi strategis dengan skema joint venture antara INPP, PT Swarna Kanaka Parigraha (Bina Nusantara), dan PT Indo Permata Usahatama (IPU Land). Lokasi mixed use ini terletak di kawasan Pearl Of Java (POJ) yakni kawasan one stop living yang dikelola oleh IPU Land. Pembangunan kawasan mixed use di Semarang ini terdiri dari residensial, hotel, dan komersial akan dilakukan selama 2 hingga 3 tahun mendatang dengan nilai investasi mencapai Rp800 miliar hingga Rp850 miliar.
Pada awalnya, INPP akan memulai pembangunan properti residensial berupa rumah tapak di Balikpapan di tahun ini. Namun karena melihat kondisi finansial dan pasar, proyek properti di Balikpapan ini akan dilakukan pada 2024 mendatang.
“Proyek di Semarang dengan sifatnya yang high density. Dari sisi kelayakan finansial dan pasar, kami mampu d dan siap memulai pembangunan mixed use project di Semarang terlebih dahulu. Untuk proyek di Balikpapan memang ada perubahan kajian finansial dari mixed use menjadi landed house. Nanti proyek Balikpapan menjadi portofolio pertama kami di rumah tapak,” tutur Anthony,
Ke depannya, INPP akan terus membangun properti dengan destinasi ikonik di kota-kota terbesar di Indonesia. Anthony bertekad untuk mengulangi kesuksesan mereka di kota-kota berkembang di Indonesia, seperti Balikpapan, Semarang, dan Makassar.
Baca Juga: Pelonggaran Beleid Kepemilikan Hunian Asing Pacu Properti Pulih
Presiden Direktur PT Paramount Enterprise International (Paramount Land) M. Nawawi berpendapat belajar dari beberapa kali pemilu yang telah dihelat, hingar bingar pesta demokrasi tak begitu berdampak signifikan pada sektor properti.
Sektor properti memang tetap berjalan seperti biasa dalam pengeluaran produk baik rumah tapak dan ruko komersial. Namun memang tak dipungkiri, Paramount akan menahan peluncuran produk properti di tahun depan. Produk properti akan diluncurkan di tahun depan tidak begitu masif jika dibandingkan di tahun ini.
“Dampak pemilu ke properti tidak begitu signifikan, hanya saja memang tidak seagresif mengeluarkan produk di tahun depan jika dibandingkan dengan tahun ini. Tapi tentu kami akan memberikan produk yang dengan segmen yang sesuai,” ujarnya.
Di sisi lain, Nawawi berharap anggaran pemilu senilai Rp76,7 triliun akan memberikan dampak dan menjadi stimulus perputaran ekonomi dan industri properti.
“Tentu ini akan menjadi multiplier effect ke bisnis lainnya, artinya peluang menangkap para pengusaha yang usahanya terdapat pada dana pemilu,” katanya.
Baca Juga: Memahami Siklus Pasar Properti Hunian Jelang Tahun Politik
Terpisah, CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan Pemilu menjadi suatu siklus negara yang tidak bisa dihindarkan. Menurutnya, pengembang perlu melakukan konsolidasi untuk bisa bertahan dan berjualan selama tahun pemilu. Adapun konsolidasi dilakukan dengan memperbaiki sistem internal perusahaan termasuk kualitas SDM.
Kondisi properti pada semester I tahun ini tengah mengalami perlambatan dan diproyeksikan kondisi tersebut akan berlanjut di semester kedua mendatang karena pasar tengah wait and see. Menurutnya, perlambatan pasar properti akan terjadi di semua segmen harga properti.
Meski pertumbuhan pasar properti melambat di sepanjang tahun ini sebesar 5 hingga 7 persen, namun akan berpotensi mengalami peningkatan permintaan yang signifikan pada 2024 karena pemilu telah selesai.
“Di semester 1 ini yang terjadi perlambatan itu di semester 2 sebetulnya, jadi kalau satu tahun itu mungkin hanya 5 persen hingga 7 persen. Tapi ada potensi kenaikan 11 persen hingga 20 persen ketika di semester 1 2024,” ucap Ali.
Baca Juga: 2023 Tahun Politik & Isu Resesi, Properti Untung atau Buntung?