Kala Pasar Asing dan Domestik Berebut Kue Properti di Bali

Pasar properti di Bali telah terbukti resilience dan cepat pulih ketika pandemi Covid-19 melanda Indonesia. Pulau Dewata ini rupanya menarik pasar domestik dan asing untuk membeli properti di Bali.

Yanita Petriella

3 Apr 2024 - 20.28
A-
A+
Kala Pasar Asing dan Domestik Berebut Kue Properti di Bali

Salah satu properti villa yang dibangun oleh Oxo Group. /dok. OXO

Bisnis, JAKARTA – Pascapandemi Covid-19, Bali menjadi salah satu destinasi pariwisata yang cepat pemulihannya. Hal ini membuat pasar properti di Bali pun turut terkerek naik yang didorong permintaan warga negara Indonesia (WNI) maupun warga negara asing (WNA). 

Terlebih, pemerintah membuka pintu untuk warga asing mudah memiliki properti di Indonesia. Selama ini orang asing hanya diperbolehkan memiliki hunian yang hanya yang berada di atas tanah hak pakai dan wajib memiliki Kartu Izin Tinggal Tetap (Kitap) dan Kartu Izin Tinggal Terbatas (Kitas). 

Namun, nantinya orang asing bisa memiliki hunian dengan cukup melampirkan dokumen keimigrasian berupa visa, paspor, atau izin tinggal. Orang asing ini diberikan hak kepemilikan satuan rumah susun (sarusun/apartemen) yang berdiri di atas hak guna bangunan selain hak pakai sebagaimana diatur sebelumnya. Sarusun di atas tanah HGB dibangun di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya. 

Adapun aturan terkait kepemilikan hunian orang asing itu diatur dalam Undang-Undang No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, dan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. 

Selain itu, regulasi lainnya yang telah diterbitkan adalah Keputusan Menteri ATR/KBPN No.1241 /SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022 Perolehan dan Harga Rumah Tinggal/Hunian Orang Asing. 

Beleid mengenai hunian orang asing sebelumnya diatur dalam PP No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Warga asing yang dapat memiliki hunian untuk rumah tapak diberikan hak pakai dengan total jangka waktu 80 tahun (pemberian, perpanjangan dan pembaruan). Adapun, kategori rumah mewah yang dimaksud sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Selain itu, asing diisinkan memiliki satu bidang tanah per orang/keluarga, atau tanahnya paling luas 2.000 meter persegi. Namun tak menutup kemungkinan dapat diberikan lebih dari 1 bidang tanah luasannya lebih dari 2.000 meter persegi dengan izin menteri.

Adapun, kriteria rumah susun yang dapat dimiliki oleh warga asing merupakan hunian komersial. Rumah susun diberikan hak milik atas satuan rumah susun di atas tanah hak pakai atau hak guna bangunan atas tanah negara, tanah HPL, atau hak milik.

Pemerintah pun memberikan batasan minimal untuk harga rumah tapak berada di rentang harga Rp1 miliar hingga Rp5 miliar, sedangkan untuk apartemen berada di rentang Rp1 miliar hingga Rp3 miliar sesuai dengan lokasi. 

Batasan harga ini mengalami penurunan jika dibandingkan dengan sebelum adanya UUCK di mana untuk rumah tapak diatur harganya berada di rentang Rp1 miliar hingga Rp10 miliar, sedangkan untuk rusun dikenakan harga Rp750 juta hingga Rp3 miliar. 

Baca Juga: Properti Hunian RI Laris Maris Diburu Warga Negara Asing


Founder dan CEO Oxo Group Indonesia Johannes Weissenbaeck berpendapat relaksasi aturan kepemilikan properti oleh warga asing masih sangat sulit dilaksanakan di Bali. Menurutnya, sosialisasi properti asing belum begitu masif dilakukan di Bali.

“Aturan di Indonesia itu ribet karena cepat sekali aturan berganti dan multitafsir serta kurang sosialisasi sehingga orang asing dan orang lokal dalam hal ini notaris dan pemerintah daerah tidak terlalu tahu secara detail aturan baru itu. Para notaris dan pemda ini juga takut untuk menerapkannya karena kurang ada sosialisasi aturannya,” ujarnya menjawab Bisnis saat ditemui, Selasa (2/4/2024). 

Pada 10 tahun yang lalu, orang asing yang membeli properti di Bali menggunakan nominee atau pinjam nama atas nama warga Indonesia. Namun, hal itu terlalu berisiko besar. Saat ini kepemilikan properti asing di Bali didominasi dengan menggunakan nama perusahaan multinasional yang berstatus hak guna bangunan (HGB). 

“Padahal Bali ini potensinya besar tapi aturan properti asing ini sulit diterapkan karena kurang komunikasi, berbeda di Jakarta yang mudah diterapkan,” katanya. 

Kendati demikian, dia mengapresiasi kebijakan pemerintah Indonesia yang hanya memperbolehkan tanah di Indonesia memiliki tanah di negaranya. Pasalnya, kebijakan ini menunjukkan rasa nasionalis dan mengutamakan penduduk Indonesia. 


Prospek Properti Bali

Johannes menilai pasar bisnis properti di Pulau Bali memiliki prospek yang masih bagus. Namun demikian, terdapat tren perubahan pasar jika dibandingkan sebelum pandemi dan sesudah pandemi Covid-19. 

Sebelum pandemi Covid-19, sebagian besar pasar properti di Bali didominasi konsumen yang mencari rumah kedua sebagai holiday house yang sebagian besar dari asing dan sedikit dari domestik.

Lalu saat pandemi dimana dilakukan pelarangan ke luar negeri, membuat warga Indonesia terutama dari Jakarta dan Surabaya menyasar pasar properti di Bali. Hal ini membuat pergeseran pasar usai pandemi dari holiday market ke investment market karena pemulihan Bali yang sangat cepat membuat yield sektor properti lebih bagus dari pasar saham dan investasi pasar keuangan di negara lain. 

“Misalnya, di Eropa saat sebelum Covid-19 maupun setelahnya, yield yang ditawarkan hampir 0%, jadi orang bayar untuk taruh uang di bank, jadi bunganya nol, sedangkan di Bali, yield investasi bisa sampai 10%. Ini yang mendorong orang-orang mulai melihat investasi properti di Bali,” ucapnya. 

Dia menilai perubahan pasar itu merupakan potensi besar sehingga Oxo berfokus mengembangkan properti berkonsep boutique lifestyle. Adapun Oxo Group Indonesia merupakan perusahaan pengembangan dan manajemen properti yang sudah hadir di Bali sejak awal tahun 2015. Perusahaan ini telah mengembangkan dan memiliki sekitar 30 properti di Bali senilai Rp700 miliar, yang terdiri dari hunian pribadi, vila, townhouse, studio co-working, dan resor. Perusahaan juga memiliki kapal pesiar sepanjang 20 meter di Taman Nasional Komodo. 

“Jadi produk yang kami tawarkan bukan untuk investasi atau lifestyle saja tetapi pemilik unit bisa menempati propertinya saat datang ke Bali dan kemudian kami bantu sewakan saat tidak mereka tempati,” tuturnya.  

Selama ini, produk Oxo sebesar 80% didominasi pembeli warga asing dari Australia, Singapura dan lainnya, sedangkan 20% berasal dari warga negara Indonesia. Namun, di tahun ini, Oxo akan mulai menyasar 80% warga Indonesia dan 20% dari investor asing. Hal ini dikarenakan populasi penduduk Indonesia yang besar mencapai 270 juta jiwa dan daya beli yang tinggi dalam membeli properti berkualitas. 

“Pasar lokal ini semakin besar dari Medan, Surabaya dan Jakarta. Ini potensi besar garap pasar lokal,” ujar Johannes.

Oxo berkomitmen mengedepankan gaya hidup berkelanjutan yang juga dibutuhkan dan dicari oleh para investor baik asing maupun domestik. Semua properti yang dibangun oleh OXO dilengkapi dengan panel tenaga surya, area resapan air hujan, water treatment, penyaring air osmosis, hingga bahan baku hasil daur ulang atau dapat didaur ulang. 

“Kami bahkan telah menerapkan zero waste dalam setiap proyek properti kami, dan kami telah melakukan semua hal tersebut sejak awal kami berdiri. Tentu kami juga memiliki sertifikasi green building dari GBCI dan tengah dalam proses untuk mendapatkan sertifikasi internasional B Corp,” katanya.

Baca Juga: Ekspansi Masif OXO Group Garap Pasar Properti Pariwisata di Bali


Sementara itu, Kepala Badan Kajian Strategis Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Ignesjz Kemalawarta tak menampik sulitnya pelaksanaan relaksasi dari aturan kemudahan kepemilikan properti WNA dari UU No. 6 Tahun 2023, PP Nomor 18 Tahun 2021, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, dan Kepmen Menteri ATR/KBPN No.1241 /SK-HK.02/IX/2022 Tahun 2022. 

“Pemerintah daerah di Bali masih sulit menerapkan pembelian properti hunian tanpa menggunakan Kitas/Kitap. Hanya Batam yang sudah bisa menerapkan WNA beli properti tanpa Kitas/kitap. Bali ini padahal potensinya besar dan masih banyak yang nominee,” ucap kepada Bisnis saat ditemui Rabu (27/3/2024).  

Menurutnya, tataran regulasi yang memudahkan warga asing memiliki hunian di Indonesia masih perlu didukung koordinasi pemerintah pusat dengan daerah dalam pelaksanaan. Pasalnya, masih ada perbedaan tafsir regulasi, terutama di tingkat pemerintah daerah sehingga menghambat transaksi hunian bagi warga negara asing.

Head of Research Rumah123 Marisa Jaya menuturkan dalam satu dekade terakhir, kebijakan kepemilikan properti WNA di Indonesia semakin fleksibel sehingga membuka peluang baru bagi industri properti untuk menarik minat pasar asing. 

Adapun sepanjang tahun 2023, terdapat 10 wilayah paling diminati pencari properti asing yakni wilayah Jakarta Selatan, Badung Bali, Tangerang Banten, diikuti oleh Bandung, Jakarta Barat, Batam, Jakarta Utara, Denpasar, Jakarta Pusat, dan Surabaya.

Permintaan properti oleh warga asing tumbuh melonjak terutama di Badung Bali sebesar 92,1% dan Denpasar naik 81,3% dibandingkan tahun 2022. Menurutnya, Badung juga diminati sebagai salah satu destinasi populer wisatawan mancanegara. Popularitas wilayah ini turut didongkrak lokasinya sebagai gerbang masuk para turis melalui Bandara Internasional Ngurah Rai dan banyaknya pengembangan kawasan komersial serta pariwisata, tren digital nomad dan tren bekerja dari mana saja (WFA).

Pertumbuhan permintaan properti dari WNA di tahun 2023 mengalami perkembangan pesat dibandingkan tahun 2022. Potensi pasar WNA diharapkan semakin mempercepat pertumbuhan dan kemajuan industri ini lebih baik di tahun 2024,” tutur Marisa. 

Adapun tipe properti paling dicari WNA selama tahun 2023 yakni rumah tapak, tanah, dan apartemen. Minat pencarian warga asing terhadap rumah tapak berkisar antara 47,4% hingga 68%. Sementara itu, pencarian tanah berkisar 6,7% hingga 21,8%, sedangkan pencarian apartemen berkisar 9,7% hingga 25%. 

Baca Juga: Pesona Properti Hunian di Jakarta, Bali, dan Batam Dilirik WNA

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News dan WA Channel
Editor: Rinaldi Azka
Kembali ke Atas
BIG MEDIA
Jalan K.H. Mas Mansyur No. 12AKaret Tengsin - Jakarta Pusat 10220
© Copyright 2024, Hak Cipta Dilindungi Undang - Undang.