Free

Kenali Sewa Beli, Opsi bagi MBR untuk Beli Rumah Layak Huni

Salah satu masalah terbesar perumahan adalah backlog yakni kesenjangan antara ketersediaan dan kebutuhan hunian. Berdasarkan data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, saat ini backlog perumahan mencapai 12,75 juta unit. Dalam kondisi ini, opsi sewa beli patut dikaji untuk diterapkan.

M. Syahran W. Lubis

17 Mar 2022 - 18.55
A-
A+
Kenali Sewa Beli, Opsi bagi MBR untuk Beli Rumah Layak Huni

Ilustrasi perumahan di Sulawesi Selatan./Bisnis

Bisnis, JAKARTA – Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar bagi semua orang. Sayangnya, di Indonesia backlog rumah layak masih sangat tinggi yaitu mencapai 12,75 juta unit, berdasarkan data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Backlog merupakan kesenjangan antara jumlah rumah yang dibangun dan kebutuhan masyarakat. Jumlah 12,75 juta itu sebenarnya sudah menurun dibandingkan dengan 10 tahun yang lalu. Namun, pertumbuhan keluarga baru membuat angka backlog tidak dapat segera turun tajam.

Berbagai upaya dilakukan pemerintah untuk menekan jumlah backlog perumahan termasuk dengan membentuk iklim bisnis properti yang kondusif dan memungkinkan adanya kemudahan dalam pembelian rumah.

Kebijakan yang mendorong kondusifnya iklim bisnis properti itu antara lain saat ini masih ada insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah di mana untuk pembelian hunian dengan harga maksimal Rp2 miliar mendapatkan PPN DTP sebesar 50%.

Bank Indonesia juga masih memberlakukan uang muka (down payment/DP) 0% untuk kredit pemilikan rumah (KPR) dengan catatan kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) bank yang memberikan persetujuan KPR tersebut harus kurang dari 5%.

Akan tetapi, dengan berbagai alasan, tidak semua orang bisa mendapatkan persetujuan KPR dari perbankan. Kalau pun disetujui, belum tentu pula calon pembeli rumah bersangkutan mendapatkan fasilitas DP 0%. Apalagi, ketentuan DP 0% ini tidak bakal diberlakukan untuk selamanya.

Dalam kondisi demikian, si pembeli harus menyediakan uang muka yang besarnya bervariasi sesuai dengan penilaian yang dilakukan oleh bank bersangkutan.

Sewa Beli untuk MBR

Di sinilah bisa diterapkan sistem sewa beli. Si pembeli, dalam konteks ini masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), bisa membayar uang mukanya dengan mencicil, sehingga dia dapat membayar uang muka dan untuk selanjutnya membayar cicilan yang jumlahnya disesuaikan dengan kemampuannya.

Pengamat bisnis properti Ali Tranghanda melihat konsep ini dapat diterapkan untuk membantu MBR karena cicilan awal yang harus mereka keluarkan lebih kecil dibandingkan dengan harus secara langsung membayar uang muka.

Sebenarnya, konsep ini sudah lama diusulkan oleh Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) untuk diterapkan dengan dasar regulasi pemerintah.

Pada 2012 Ketua Umum DPP REI saat itu Setyo Maharso menggaungkan kembali usulan untuk menerapkan konsep ini untuk mendukung sistem pembiayaan rumah murah bagi MBR sebagai alternatif selain program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Dia saat itu mengemukakan bahwa salah satu masalah MBR untuk memiliki rumah adalah uang muka. Dengan konsep sewa beli, MBR bisa menyewa hunian selama 5 tahun yang dianggap sebagai uang muka. Selanjutnya, dianggap sebagai cicilan per bulan dengan mengajukan KPR.

Pembangunan perumahan bersubsidi./Kementerian PUPR

Menurut dia, MBR kesulitan mengumpulkan uang muka lantaran penghasilan mereka yang memang terbatas. Jadi, solusi untuk mengatasi masalah itu bisa dengan Tapera atau sewa beli untuk mendongkrak daya beli mereka.

Sebenarnya ada Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) yang disiapkan oleh pemerintah, dalam hal ini Kementerian PUPR. SBUM adalah subsidi pemerintah yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemenuhan sebagian/seluruh uang muka perolehan rumah.

Namun, ketersediaan dana SBUM sangat terbatas. Pada 2021 pemerintah menyediakan dana SBUM hanya Rp630 miliar atau hanya bisa membantu uang muka untuk 157.500 unit, jauh dari target Program Sejuta Rumah, karena nilai SBUM sebesar Rp4 juta per rumah.

Penerapan cicilan uang muka ini pun sebenarnya sudah diterapkan oleh beberapa pengembang. Namun, itu terbatas hanya untuk perumahan untuk kelas menengah atas, bukan untuk hunian MBR.

Contoh Malaysia

Dalam hal penerapan konsep pembelian rumah dengan cara sewa beli ini, Indonesia tertinggal dari Malaysia yang telah menerapkannya dengan subsidi dari pemerintah.

Sebagaimana dilansir laman PropertyGuru Malaysia, perusahaan teknologi properti, penerapan sewa beli rumah membuat kepemilikan properti lebih terjangkau bagi lebih banyak orang terutama karena tidak memerlukan uang muka yang besar

Skema ini bekerja melalui perjanjian sewa yang memberi pembeli pilihan untuk mengakhiri dengan penjualan atau lebih sederhananya, seseorang dapat mencoba sebelum membeli rumah tersebut.

Singkatnya, mereka yang ingin membeli properti mengadakan sewa, yaitu kontrak antara pengembang dan pembeli potensial, yang menentukan jangka waktu tertentu di mana pembeli pertama kali akan menyewa rumah. Bagi sebagian orang, ini mungkin 5 tahun, dan bagi yang lain bisa jadi 20 tahun.

Di akhir kontrak, dia dapat menggunakan opsi untuk membeli properti. Oleh karena itu, istilahnya sewa untuk dimiliki. 

Pemerintah Malaysia bekerja dengan lembaga keuangan untuk menjalankan skema ini untuk membantu mereka yang tidak mampu membayar deposit 10% dan untuk mengamankan akses ke pembiayaan pembelian rumah.

Jadi, pencari properti dapat menyewa selama 5 tahun, dengan opsi untuk membeli dengan harga yang tercantum dalam perjanjian sewa. Bea meterai juga dibebaskan untuk skema ini.

Meskipun terhitung baru, penerapan konsep sewa beli tersebut termasuk merupakan upaya paling signifikan pertama yang pernah dilakukan Malaysia untuk membantu masyarakat kecil memiliki rumah sendiri.

Plus Minus Sewa Beli

Menurut PropertyGuru, keuntungan konsep sewa beli di antaranya harga rumah lebih terjangkau. Alasan adanya skema sewa beli adalah untuk membantu MBR masuk ke pasar properti, bahkan jika mereka tidak memiliki uang muka untuk membeli rumah, atau jika mereka tidak bankable.

Meski tetap tergantung pada skema yang disepakati, calon penyewa-pembeli hanya perlu sekitar 3 bulan sewa untuk memenuhi syarat, yang secara signifikan lebih murah daripada menaruh uang muka setidaknya 10% untuk memiliki rumah dengan pinjaman 90% untuk membiayai rumah.

Keuntungan lainnya, calon pembeli bisa mencoba rumah tersebut sebelum berkomitmen membeli. Ini memberi kesempatan untuk memeriksa lingkungan sekitar, mengungkapkan potensi masalah dengan properti itu sendiri, dan melihat apakah rumah itu sesuai dengan kebutuhan dalam jangka panjang.

Selain itu, dalam kasus di pasar sekunder, jika ada yang tidak beres dengan rumah tersebut, calon pembeli dapat menghubungi pemilik untuk memperbaikinya, karena itu masih menjadi tanggung jawab mereka. Ingat, dalam hal ini juga tergantung pada isi kontrak.

Kelebihan berikutnya, pembeli yang cerdas dapat mengunci dengan harga yang bagus. Skema sewa beli memungkinkan calon penyewa atau calon pembeli untuk mengunci harga pembelian properti berdasarkan nilai pasarnya saat ini.

Jadi, ketika seseorang memutuskan untuk membeli, harga jual tidak berubah, bahkan jika nilai pasar properti terus beranjak naik.

Sementara itu, kekurangannya adalah sepanjang masih dalam masa sewa, berarti seorang calon pembeli belum benar-benar memiliki properti tersebut sampai terjadi penjualan. Artinya, jika masa sewanya 10 tahun, calon pembeli tidak dapat merenovasi atau membuat perubahan apa pun tanpa persetujuan pemilik.

Kekurangan lainnya terkait dengan pembayaran. Ingatlah bahwa pembayaran yang terlewatkan berarti berbahaya karena muncul ancaman uang sewa untuk pembelian yang telah berjalan berpotensi hilang.

Ini sebenarnya juga terjadi dengan persewaan reguler. Namun, dalam skema sewa beli, si penyewa yang merupakan calon pembeli terkunci dalam periode sewa yang panjang. Jika rusak, sewa dapat meninggalkan calon pembeli pada akhirnya tanpa rumah dan banyak utang.

Kelemahan berikutnya, kalau harga rumah turun, dia tidak mendapat manfaat dari ini, meskipun ini jarang terjadi kecuali dalam kondisi luar biasa seperti pandemi Covid-19 yang membuat harga terkoreksi. Artinya, kemungkinannya kecil, tetapi risiko tetap ada. Dalam kasus begini, si calon pembeli harus mengeluarkan uang poembelian sebagaimana yang tertera dalam perjanjian.

Nah, dengan konsep sewa beli seperti ini, berarti ada tambahan opsi untuk membantu MBR memilihi rumah yang memang layak huni. Semoga kalangan pengembang perumahan MBR terus menggaungkan hal ini dan pemerintah melakukan kajian atas opsi ini.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News dan WA Channel
Editor: M. Syahran W. Lubis

Anda harus login untuk mengomentari artikel ini

Total 0 Komentar

Kembali ke Atas
BIG MEDIA
Jalan K.H. Mas Mansyur No. 12AKaret Tengsin - Jakarta Pusat 10220
© Copyright 2024, Hak Cipta Dilindungi Undang - Undang.