Bisnis, JAKARTA – Kawasan barat Jakarta tepatnya wilayah Serpong, BSD City, Gading Serpong dan Alam Sutera di Tangerang Banten, menjadi kota satelit yang sangat berkembang pesat bila dibandingkan dengan kota satelit lainnya. Dahulu kawasan ini merupakan kawasan hutan karet yang tak terawat dan jauh dari akses pada tahun 1980an.
Sejak tahun 1984 di bawah bendera Ciputra Group wilayah Serpong disulap menjadi sebuah kota mandiri yang diberi nama Bumi Serpong Damai (BSD). Sejak pertama kali diluncurkan, Bumi Serpong Damai memang sudah dikonsepkan sebagai sebuah kota mandiri yang tidak hanya membangun pemukiman, tetapi juga pusat pendidikan, pusat perbelanjaan hingga perkantoran.
Namun demikian, pembangunan kawasan Serpong sempat berhenti pada tahun 1997 dikarenakan krisis ekonomi. Lalu pada tahun 2003, Sinar Mas Land menggambil alih kepemilikan BSD, sedangkan wilayah Gading Serpong diambil alih dua pengembang besar yakni PT Summarecon Agung Tbk dan PT Paramount Enterprise International (Paramount Land).
BSD dan Gading Serpong berganti kepemilikan, namun hanya Alam Sutera yang tidak berganti kepemilikan. Setelah tahun 2004, industri properti di greater Serpong mulai bergairah kembali.
Senior Advisor Research Knight Frank Indonesia mengatakan wilayah Serpong dan sekitarnya termasuk Gading Serpong menjadi kawasan properti elit saat ini. Dahulu wilayah Serpong, BSD City, Gading Serpong menjadi kawasan yang dianggap sebelah mata dan tersemat kota pinggiran. Namun, kawasan tersebut berkembang pesat dengan sejumlah fasilitas termasuk akses infrastruktur jalan tol dan transportasi yang menjelma menjadi kawasan elit.
“Bahkan harga tanah di kawasan Serpong – BSD City – Gading Serpong menjadi yang mahal diantara kota pinggiran Jakarta lainnya,” ujarnya kepada Bisnis, Kamis (8/12/2022).
Lengkapnya fasilitas yang ditawarkan di kawasan Serpong, BSD City, dan Gading Serpong ini juga membuat banyak warga yang tinggal di Jakarta berpindah ke kawasan tersebut.
“Sekarang apa yang tidak ada di kawasan Serpong, BSD City dan Gading Serpong ini. Semua lengkap ditawarkan, ada tol, commuter line, mal, rumah sakit, pendidikan. Bahkan rumah-rumah mewah di atas harga Rp5 miliar pun ada di kawasan tersebut,” tutur Syarifah.
Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia Lini Djafar mengatakan salah satu faktor penting dalam pembelian properti residensial yakni lokasi karena menentukan prospek investasi atau kenaikan nilainya. Artinya lokasi akan menentukan seberapa mudah aksesibilitas dan fasilitas di kawasan dan daerah sekitarnya.
“Untuk kalangan high end memang mencari properti yang lokasinya bagus. Mereka tak lagi memperhitungkan lagi spesifikasi bangunan yang digunakan, fasilitas yang disediakan, dan hal teknis lainnya. Produk properti berupa rumah premium untuk segmen ini sudah pasti mengusung segala yang terbaik,” katanya.
Selain lokasi, faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli produk premium adalah nama dan rekam jejak pengembangnya. Kredibilitas pengembang menentukan keputusan konsumen.
“Mereka akan melihat kondisi pengembangan kawasan apakah sudah dikelilingi oleh segmen menengah ke atas, karena bagi mereka itu lebih menarik. Fasilitas kawasan dan klaster, lokasi kawasan terhadap kota, dan prospek kenaikan harga properti juga akan menjadi pertimbangan,” ucapnya.
Menurut Lini, properti di prime location sudah tidak mempertanyakan lagi aksesibilitas maupun kelengkapan fasilitas karena sudah pasti tersedia di lokasi dan area sekitarnya. Uniknya lagi di Indonesia, kendati kawasan tersebut prime location, pengembangan di kawasan masih terus terjadi yang membuat nilai kawasan yang sudah tinggi akan makin tinggi.
Hal itu seperti kawasan Gading Serpong seluas 1.700 ha di Tangerang, Banten yang sangat berkembang pesat menjadi pusat pertumbuhan baru di barat Jakarta. Kawasan ini menjelma menjadi kota baru dengan fasilitas lengkap yang dibutuhkan kaum urban dan kalangan mapan seperti, mal, sekolah, perguruan tinggi, rumah sakit, hotel, area komersial, dan lain-lain.
“Area Gading Serpong saat ini masih terus berkembang dengan produk unggulannya berupa rumah tapak dan ruko. Dengan prospek akses tol baru yaitu Serpong – Balaraja yang saat ini masih dalam proses konstruksi, yang berada di sebelah selatan kawasan, maka perkembangan Gading Serpong akan bergerak menuju ke arah selatan kawasan,” terangnya.
Adapun salah satu generator kemajuan kota Gading Serpong adalah pengembang Paramount Land yang mengembangkan 1.000 hektare di dalam kawasan. Pertumbuhan Gading Serpong didorong oleh infrastruktur yang semakin bagus karena saling terkoneksi kawasan BSD City seluas 6.000 ha dan Lippo Karawaci seluas 1.000 ha.
“Konektivitas Gading Serpong dengan kawasan sekitarnya membuat kawasan yang dulu tertutup menjadi terbuka. Koneksitas ini mendorong perekonomian Tangerang tumbuh lebih cepat,” ujarnya.
Lini memaparkan secara umum harga properti di Gading Serpong masih terus mengalami kenaikan meski dalam masa pandemi. Koridor Gading Serpong masih menjadi salah satu kawasan di sekitar Jakarta dengan harga properti paling tinggi.
Pada akhir 2020 dan 2021 kemarin, kenaikan harga properti di kawasan Gading Serpong sebesar 1 persen hingga 2 persen. Lalu pada semester I tahun 2022, kenaikan wilayah Gading Serpong mencapai sekitar 3 persen (yoy). Adapun harga tanah di kawasan Gading Serpong mencapai Rp15 juta per meter persegi pada semester I tahun 2022.
“Ini masih cukup menarik untuk investor tertentu. Dengan fasilitas kawasan yang lengkap berskala township, kawasan ini juga menjadi pilihan baik untuk end-user, yang memang merupakan target utama perumahan di dalam kawasan Gading Serpong,” ucapnya.
Menurutnya, selama dua tahun masa pandemi melanda Tanah Air, para pengembang di koridor Serpong, BSD City dan Gading Serpong cukup masif mengeluarkan produk high end.
Di BSD City misalnya, banyak hunian premium yang ditawarkan seperti klaster Lyndon di Nava Park seharga Rp16 miliar hingga Rp30 miliar dan Jadeite Residence seharga Rp4,2 hingga Rp8 miliar per unit. Lalu bergerak menuju Alam Sutera juga menawarkan hunian Sutera Victoria dan Sutera Sitara yang harga ditawarkan sekitar Rp5 miliar hingga Rp11 miliar. Di kawasan Gading Serpong juga ditawarkan hunian high end yakni klaster Pasadena Grand Residence dan New Menteng seharga Rp4 miliar hingga Rp10 miliar per unit.
Menurutnya, produk rumah high end yang ditawarkan dalam masa pandemi tersebut berhasil terserap oleh pasar. Hal itu karena kondisi ekonomi yang sudah mulai membaik di tahun ini pasca pandemi. Selain itu, sebelum pandemi tidak banyak produk rumah premium yang diluncurkan.
“Segmen premium di wilayah Serpong – Gading Serpong tahun ini diterima dengan baik oleh pasar. Salah satu faktornya adalah mulai membaiknya kondisi ekonomi konsumen di tahun ini pasca awal pandemi,” ujarnya.
Lini meyakini prospek hunian segmen high end tetap bertumbuh positif di tahun depan meskipun banyak sentimen negatif yang menghadang seperti ancaman resesi ekonomi global dan juga masuknya tahun politik. Meskipun demikian, pihaknya tak menampik para pengembang pun turut serta wait and see dalam mengeluarkan produk baru di tahun depan.
“Mengingat masa pandemi developer sekitar Gading Serpong banyak meluncurkan produk yang lebih affordable dengan kisaran segmen middle dan terserap baik, tidak menutup kemungkinan ini dapat kembali terjadi di tahun depan. Fasilitas kawasan yang lengkap dapat menjadi generator untuk investor menyewakan unitnya pada pekerja dan mahasiswa di sekitar kawasan,” tuturnya
Baca Juga: Pengembang Bergerak Agresif Bangun Rumah Mewah Jelang Akhir Tahun 2022
Sementara itu, Country Manager Rumah.com Marine Novita berpendapat pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas, dengan harga mulai dari Rp1 miliar.
Jumlah pencarian properti pada harga mulai Rp1 miliar ini tercatat sebesar 56 persen dari total pencarian properti di Rumah.com. Jumlah ini naik sebesar satu persen dari kuartal sebelumnya dan naik dua persen dibandingkan kuartal ketiga tahun 2021.
“Untuk pencarian rumah di atas Rp4 miliar mengalami pertumbuhan stagnan di angka 17 persen bila dibandingkan dengan kuartal II tahun 2022 dan dibandingkan kuartal III tahun 2021,” ucapnya.
Dihubungi terpisah, Presiden Direktur Paramount Land M Nawawi menuturkan minat hunian high end saat ini masih cukup besar. Hal ini dikarenakan meskipun masih terjadi pandemi, namun spending investasi hunian kalangan menengah atas cukup besar.
“Jadi meskipun ada pandemi namun juga ada booming komoditas. Harga komoditas yang tinggi ini membuat mereka pengusaha berinvestasi rumah dari hasil booming komoditas. Ini yang kami tangkap sebagai pasar produk hunian high end di Gading Serpong,” katanya kepada Bisnis.
Adapun hunian high end yang ditawarkan saat pandemi yakni Pasadena Grand Residence sebanyak 128 unit, sedangkan New Menteng hanya ditawarkan 51 unit dengan harga berkisar Rp4 miliar hingga Rp10 miliar.
“Respon pasar diklaim bagus. Bahkan saat peluncuran perdana November 2021 lalu, Pasadena terjual 95 persen dengan nominal potensi pendapatan Rp500 miliar melalui proses pengundian urutan pembelian. Penjualan Pasadena yang baik ini membuktikan kebutuhan hunian di tengah pandemi tetap tinggi,” tuturnya.
Nawawi meyakini kondisi pasar properti residensial menengah atas tahun depan tetap positif mengalami pertumbuhan. Keyakinan sektor properti hunian yang prospektif di tahun depan juga dikarenakan rumah saat ini menjadi kebutuhan yang sangat penting untuk dimiliki. Terlebih masa pandemi kemarin yang menunjukkan pentingnya memiliki sebuah hunian yang layak. Oleh karena itu, dari sisi konsumen end user rumah masih sangat dibutuhkan. Lalu dari sisi investor, rumah merupakan instrumen investasi yang menarik, aman, dan tahan dalam kondisi sulit.
Rencananya, Paramount Land akan meluncurkan produk hunian high end di Gading Serpong pada kuartal I tahun 2023 dengan harga berkisar Rp5 miliar hingga Rp13 miliar. Adapun sisa land bank yang dimiliki Paramount Land di Gading Serpong saat ini sekitar 250 hektare.
“Sektor properti ini adaptif dan cepat bangkit di tengah tekanan kondisi tertentu. Misal dengan mengeluarkan produk tertentu sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pasar saat itu. Situasi ke depan akan semakin tidak menentu sehingga memang harus bisa bergerak cepat dan fleksibilitas yang tinggi untuk menangkap pasar,” ujarnya.