.jpg)
Bisnis, JAKARTA – Tahun depan menjadi tahun kekhawatiran tersendiri termasuk sektor properti karena ketidakpastian ekonomi global. Ancaman resesi ekonomi global hingga masuknya tahun politik di tahun depan menjadi suatu yang perlu diwaspadai.
Kepala Departemen Kebijakan Ekonomi dan Moneter Bank Indonesia (BI) Solikin M. Juhro mengatakan ketegangan geopolitik dunia memperburuk fragmentasi dan prospek ekonomi dan keuangan global.
Berlanjutnya fragmentasi politik dan ekonomi serta pengetatan kebijakan moneter yang agresif di negara maju menyebabkan perekonomian dunia ke depan diperkirakan melambat disertai meningkatnya risiko resesi. Tekanan inflasi pun diperkirakan masih akan tinggi ke depan memicu kebijakan suku bunga tinggi yang diperkirakan akan dipertahankan dalam jangka waktu lebih lama.
“Agresivitas kenaikan suku bunga FFR (Fed Fund Rate) mendorong sangat kuatnya mata uang dolar AS dan naiknya yield US Treasury dengan tinggi,” ujarnya, Rabu (7/12/2022).
Namun demikian, perekonomian nasional diperkirakan terus membaik ditopang meningkatnya konsumsi swasta dan investasi, serta tetap kuatnya ekspor. Adapun proses pemulihan ekonomi Indonesia didorong oleh solidnya permintaan domestik sejalan dengan terjaganya daya beli, terus meningkatnya mobilitas dan aktivitas ekonomi-keuangan, tetap positifnya kinerja ekspor didukung oleh kenaikan nilai tambah dari hilirisasi industri berbasis sumber daya alam, serta berlanjutnya penyelesaian PSN. Selain itu, stabilitas nilai tukar rupiah tetap terjaga di tengah sangat kuatnya dolar AS dan meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global.
“Ke depan, BI akan terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai dengan bekerjanya mekanisme pasar dan nilai fundamentalnya. Dengan meredanya ketidakpastian pasar keuangan global, setidaknya setelah peak FFR pada kuartal I tahun 2023, nilai tukar Rupiah diprakirakan bergerak stabil dan cenderung menguat sesuai fundamentalnya. Sinergi kebijakan antara Pemerintah dengan BI akan terus diperkuat untuk memastikan inflasi agar segera kembali ke sasaran yang telah ditetapkan,” tuturnya.
Di sisi lain pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terus menunjukkan perbaikan dengan risiko yang secara umum relatif terjaga. Selaras dengan hal tersebut, dia menilai kinerja sektor properti tetap kuat antara lain tercermin dari perkembangan proyek properti residensial dan apartemen yang tetap baik.
Bank Indonesia sendiri, lanjut Solikin, telah memutuskan untuk melanjutkan kebijakan relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit atau pembiayaan properti maksimal 100 persen. Kebijakan ini memungkinkan para calon pembeli properti membayar uang muka alias down payment (DP) 0 persen, alias tak perlu bayar uang muka ketika memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA). Kebijakan relaksasi ini berlaku efektif mulai 1 Januari 2023 sampai dengan 31 Desember 2023.
“Perpanjangan pelonggaran kebijakan LTV/FTV KPR hingga 31 Desember 2023 akan mendorong berlanjutnya perbaikan kinerja KPR,” ucap Solikin.
Chief Economist The Indonesia Economic Intelligence (IEI) Sunarsip menuturkan selama pandemi, kondisi sektor properti memang dapat bertahan. Namun demikian, pertumbuhan penjualan properti tetap mengalami perlambatan.
“Meskipun tumbuh, namun sektor properti belum kembali ke level krisis,” ujarnya.
Adapun pertumbuhan KPR untuk tipe menengah yakni rumah berukuran 22 meter persegi hingga 70 meter persegit mengalami pertumbuhan sebesar 8,95 persen pada kuartal III tahun 2022. Kemudian, KPR tipe rumah besar yakni lebih dari 70 meter persegi mengalami pertumbuhan sebesar 7,57 persen. Lalu untuk KPR tipe kecil berukuran 21 meter persegi mengalami pertumbuhan yang negatif di kuartal III tahun 2022 sebesar -4,59 persen.
“Untuk kredit pemilikan apartemen tipe kecil justru alami pertumbuhan signifikan sebesar 47,24 persen pada Oktober 2022,” katanya.
Menurutnya, agar sektor properti residensial bertahan pada tahun depan, perlu mendorong ekosistem perumahan agar lebih kondusif. Salah satunya dibutuhkan intervensi fiskal yang efektif diperlukan untuk menjaga keseimbangan supply dan demand.
Selain itu, untuk mendorong pasar pembiayaan perumahan lebih kompetitif, dibutuhkan penguatan dari sisi supply salah satunya dengan meningkatkan penyaluran KPR oleh perbankan. “Pemerintah melalui BUMN perlu meningkatkan kapasitas penyaluran KPR dengan memberikan tambahan PMN kepada BTN tahun 2023,” katanya.
Tak hanya itu, dibutuhkan peran pengembang swasta dan BUMN dalam mendukung supply hunian bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) perlu didorong lebih agar biaya produksi lebih kompetitif bagi pengembang dan affordable bagi MBR.
“Perlu adanya kewajaran harga jual rumah. Lalu untuk mengurangi backlog diperlukan penjualan rumah siap huni yang belum laku. Lalu diarahkan dengan hunian vertikal di perkotaan dengan sistem yang tidak harus hak milik,” ucap Sunarsip.
Baca Juga: Pengembang dan Perbankan Yakin Sektor Properti Tumbuh Positif Tahun 2023
Dalam kesempatan yang sama, Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk Haru Koesmahargyo berpendapat generasi milenial yang mendominasi populasi masyarakat Indonesia saat ini sebagai salah satu captive market pengembangan properti di Indonesia.
BTN mencatat ada sebanyak 5,8 juta generasi milenial mengacu pada populasi berusia 21-40 tahun di Indonesia yang belum memiliki rumah. Hal tersebut menjadi salah satu potensi bisnis perumahan yang sangat menjanjikan di Indonesia di tengah ketidakpastian ekonomi global yang terjadi saat ini.
Menurutnya, konsistensi pertumbuhan sektor perumahan sepanjang pandemi merupakan indikasi bahwa sektor perumahan masih berpotensi untuk terus tumbuh secara berkelanjutan. Dengan terus bertambahnya keluarga baru dan dukungan kemudahan memiliki rumah lain, pasar perumahan akan terus berkembang.
“Backlog perumahan saat ini sebesar 12,75 juta yang termasuk didalamnya generasi millenial yang mendominasi populasi masyarakat Indonesia saat ini yang diperkirakan sebanyak 47 persen belum memiliki rumah merupakan potensi yang sangat besar dan menjadi salah satu captive market pengembangan properti di Indonesia. Ditambah lagi, adanya 700.000 hingga 800.000 tambahan keluarga baru per tahun,” terangnya.
Menurutnya, pengembangan bisnis perumahan di pasar lokal menghadapi beberapa tantangan antara lain harga lahan semakin tinggi karena belum diatur oleh institusi seperti Bank Tanah. Lalu, adanya peningkatan pesat harga rumah untuk non subsidi karena terdorong oleh tingginya harga lahan dan inflasi harga bahan bangunan sehingga semakin sulit memiliki rumah.
“Ancaman resesi global dan kenaikan inflasi berpotensi menurunkan daya beli masyarakat khususnya MBR,” ujarnya.
Kemudian tantangan lain yakni maturity mismatch di mana perbankan harus menggunakan dana jangka pendek untuk membiayai pinjaman jangka panjang untuk KPR.
Di sisi supply hunian, kapasitas penyediaan terbatas hanya sekitar 400.000 unit per tahun sedangkan kebutuhan per tahun mencapai 800.000 unit rumah. Lalu jumlah pengembang masih terbatas dan banyak pengembang yang mengalami keterbatasan modal. Selain itu, perizinan dan ketersediaan infrastruktur dasar di lokasi perumahan subsidi yang dipersyaratkan kepada pengembang.
“Perizinan dan ketersediaan infrastruktur dasar di lokasi perumahan subsidi yang dipersyaratkan kepada pengembang penerapan LSD (Lahan Sawah Dilindungi) dan perizinan khususnya penerbitan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) yang masih terkendala di banyak daerah,” tuturnya.
Haru meyakini kondisi sektor perumahan di tahun depan akan terus mengalami kinerja yang positif. Dengan berbagai kondisi dan kapasitas Bank BTN, penyaluran KPR diharapkan tetap dapat tumbuh didukung dengan daya tahan ekonomi dalam negeri, kenaikan anggaran FLPP yang dialokasikan oleh pemerintah dan stimulus bantuan pemerintah bagi masyarakat.
Dalam mengoptimalisasi potensi dan menghadapi tantangan di sektor perumahan pada tahun 2023 tersebut, Bank BTN terus meningkatkan kapasitasnya dalam memberikan pembiayaan perumahan sekaligus memperkuat posisi strategis dalam ekosistem perumahan di Indonesia. Realisasi KPR Bank BTN terus mengalami peningkatan pada tahun 2022 yang didorong oleh pertumbuhan KPR subsidi dengan pertumbuhan sebesar 8,46 persen (yoy), sedangkan KPR non subsidi mengalami pertumbuhan sebesar 6,40 persen.
Berdasarkan survei dari Bank Indonesia pada kuartal III tahun 2022, sebesar 74,53 persen responden yang menyatakan masih bergantung pada KPR untuk bisa memiliki rumah. Adapun hingga kuartal III tahun 2022, pertumbuhan KPR nasional mencapai sebesar 7,7 persen meningkat dari kuartal II tahun 2022 yang sebesar 6.81 persen.
Tumbuh positifnya KPR di tengah turunnya ekonomi nasional dan mampu tumbuh lebih besar dibandingkan dengan pertumbuhan total kredit selama pandemi menunjukkan bahwa sektor properti residensial dapat bertahan di tahun depan.
“Berbagai intervensi pemerintah untuk kepemilikan rumah seperti PPN yang ditanggung pemerintah, penurunan bobot LTV dan penurunan bobot ATMR bagi KPR, dan penyediaan bantuan pembiayaan perumahan (KPR Subsidi) terbukti dapat mendorong tumbuhnya KPR dari tahun ke tahun. Kebijakan stimulus pemerintah di bidang perumahan mendorong pertumbuhan KPR jauh lebih tinggi dibandingkan dengan kredit lainnya pada perbankan nasional. Optimisme terhadap sektor perumahan diyakini masih akan terus tumbuh melalui perpanjangan berbagai kebijakan kemudahan,” tuturnya
Baca Juga: Ambisi Besar Pemerintah Menuntaskan Backlog Hunian Pada 2045
Pada tahun 2023, pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) akan menambah jumlah anggaran program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi Rp23 triliun, di mana pada tahun 2022 alokasi anggaran yang diberikan hanya sebesar Rp19 triliun.
Dirjen Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR Herry Trisaputra Zuna menegaskan bahwa pemerintah terus berupaya menyelesaikan backlog perumahan melalui program-program bantuan perumahan yang tidak hanya affordable, namun juga equitable serta mendukung sustainabilitas bagi pihak yang terlibat dalam penyaluran bantuan subisidi perumahan.
Herry menyebut ada lima usulan pengembangan KPR Subsidi yang akan dijalankan pemerintah yakni dengan optimalisasi KPR FLPP, memperluas jangkauan KPR ASN/TNI/Polri, Rent to Own (RTO) untuk MBR informal, KPR dengan Skema Staircasing Shared Ownership (SS0), serta pemberian KPR Mikro.
Pemerintah sendiri menargetkan pada tahun 2045 permasalahan backlog di Tanah Air dapat selesai. Hal ini dilakukan dengan harmonisasi aturan agar hunian subsidi untuk MBR tak lagi dalam bentuk rumah tapak tetapi bisa berbentuk vertikal atau rumah susun.
“Saat ini memang hunian subsidi rumah tapak makin jauh dari pusat kota sehingga menyulitkan pada MBR. Lahan juga makin terbatas sehingga kami akan buat hunian MBR bisa di pusat kota dengan berbentuk vertikal,” ucapnya.
Di sisi lain, Kementerian PUPR sendiri menargetkan sebanyak 50.000 unit skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) di tahun depan dapat disalurkan kepada kalangan MBR informal. Hal ini mengakomodasi kebutuhan MBR informal untuk memiliki hunian.
“Kami juga tengah berupaya agar masyarakat yang memiliki penghasilan lebih dari Rp8 juta hingga Rp15 juta dapat membeli rumah karena mereka tidak bisa membeli rumah subsidi yang batasannya Rp8 juta dan juga tidak mampu membeli rumah komersial. Segala upaya kami lakukan untuk menghadapi kondisi di tahun 2023, tentu dengan segala inovasi dari pemerintah, bank, dan pengembang properti dapat tumbuh bertahan lagi di tahun depan,” tutur Herry.
