Bisnis, JAKARTA – Tahun 2024, Indonesia kembali menggelar pesta demokrasi lima tahunan Pemilihan Umum (Pemilu) Presiden dan Wakil Presiden. Biasanya, perhelatan Pemilu menjadi kekhawatiran tersendiri dunia usaha termasuk properti. Apalagi, pada pemilu tahun depan, kondisi ekonomi global tengah tertekan dan ditambah lagi ekskalasi geopolitik dunia.
Perekonomian Indonesia terus tumbuh meskipun adanya krisis ekonomi global yang melanda seluruh dunia. Pertumbuhan ekonomi Indonesia pada kuartal III tahun 2023 di bawah 5%. Secara tahunan atau year on year (YoY), pertumbuhan ekonomi pada periode itu tumbuh 4,94%, meskipun turun, ekonomi Indonesia masih tetap tumbuh positif.
Pertumbuhan ini didorong oleh tingginya permintaan di pasar dalam negeri dan daya saing ekspor yang tangguh. Namun, diproyeksikan adanya perlambatan pada 2023, disebabkan oleh kemungkinan tantangan ekonomi yang dihadapi oleh mitra perdagangan dan investor global utama Indonesia.
Di sisi lain, berdasarkan data Kementerian Investasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal
(BKPM), realisasi investasi sektor properti yang mencakup perumahan, kawasan industri, dan perkantoran hingga kuartal III tahun 2023 mencapai sebesar Rp25,5 triliun. Sementara itu, realisasi investasi sektor hotel dan restoran di Indonesia mencapai sekitar Rp26 triliun selama sembilan tahun 2023.
Baca Juga: Kala Bos Properti Buka Suara Proyeksi Pasar di Tahun Pemilu
Associate Director Research & Consultancy PT Leads Property Services Indonesia Martin Hutapea mengatakan sektor properti secara keseluruhan relatif stabil selama tahun Pemilu.
“Relatif stabil minimal tidak turun bahkan ada yang lebih optimistis,” ujarnya menjawab Bisnis, Rabu (29/11/2023).
Di subsektor rumah tapak, pemerintah telah memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sejak awal November 2023 hingga akhir Desember 2024 membuat developer mulai bergerak membangun hunian. Insentif PPN DTP yang akan meringankan beban pajak bagi konsumen diharapkan masyarakat dapat lebih mudah mengakses properti di kategori kurang Rp2 miliar. Selain itu, memacu likuiditas pasar properti dan mendongkrak pertumbuhan ekonomi sektor tersebut.
Untuk prospek apartemen di tahun 2024 masih terbatas permintaannya. Di sisi lain, kondisi oversupply membuat pengembang menunda peluncuran apartemen baru, dan berfokus pada penyelesaian konstruksi pembangunan dan menjual sisa unit.
Martin menuturkan subsektor apartemen sewa ini memiliki prospek yang stabil karena segmen pasar ekspatriat. Permintaan pasar apartemen sewa terus menunjukkan pemulihan secara bertahap seiring dengan kembali normalnya aktivitas bisnis serta ekspatriat yang sudah berdatangan kembali ke Indonesia. Permintaan apartemen sewa terus pulih seiring dengan pelonggaran peraturan perjalanan.
“Untuk perkantoran memang masih dalam sentimen berhati-hati. Ini karena tantangan yang timbul dari kondisi ekonomi global yang belum stabil, diikuti pemilihan umum di Indonesia pada tahun 2024,” katanya.
Kemudian, subsektor industrial di tahun 2024 diproyeksikan lebih positif. Hal ini karena dari sisi harga, rental Gudang dan harga jual lahan modern warehouse cenderung stabil dan kompetitif. Jenis industri yang menjadi tren dari manufaktur peralatan dan spare-part, FMCG, logistik, otomotif.
“Dari sektor logistik, kategori gudang modern akan mendominasi pasar dan terus bermunculan. Bisnis frozen food akan mendominasi permintaan terhadap cold storage,” ucapnya.
Selanjutnya, subsektor perhotelan, dimana juga akan relatif stabil di 2024. Adapun pada saat pemilu, permintaan akan ballroom dan ruang meeting diprediksi akan meningkat di beberapa bulan pertama di tahun depan, seiring dengan acara-acara pemerintah yang diselenggarakan terkait pemilu. Selain itu, terdapat tren staycation yang populer di masa pandemi akan terus berlanjut dengan permintaan yang didominasi oleh wisatawan lokal.
“Hotel juga masih relatif stabil karena dari okupansi 60% kalau pas ada pemilu. Memang tidak ada proyek baru hotel di tahun depan, tetapi ada dari plan yang sebelumnya. Hotel-hotel di Jakarta melakukan rebranding untuk menjadi baru,” tutur Martin.
Baca Juga: Waswas Bisnis Properti Alami Perlambatan Selama Tahun Pemilu
Wait and See
Sementara itu, Head of Research 99 Group Indonesia Marisa Jaya memprediksi sektor properti disinyalir bakal mengalami kontraksi seiring dengan momentum Pemilu 2024. Berdasarkan dari data 99 Group, perolehan pendapatan dari 8 pengembang besar di Indonesia selama tahun politik pada periode sebelumnya, yakni 2014-2015 dan 2018-2019 mengalami kontraksi penjualan.
Jika ditilik ke belakang, pada 2015 pendapatan pengembang mengalami penurunan 0,6% dan di tahun 2018 mengalami kontraksi 4,2%.
Namun, kondisi kontraksi tersebut hanya berlangsung selama setahun dan berhasil pulih di tahun selanjutnya. Kontraksi permintaan properti pada Pemilu terjadi karena kewaspadaan publik termasuk investor untuk mengambil keputusan dalam membeli properti di tengah dinamika kondisi politik.
Menurutnya, pengembang dan investor cenderung wait and see dan menunda keputusan besar seperti pembelian, penjualan, atau pengembangan properti sambil mengamati keberlangsungan masa tahun politik yang relatif tidak stabil.
“Investor sangat peka ya situasi politik suatu negara, bahkan kondisi global pun mereka peka,” ujarnya.
Kendati demikian, jika dibandingkan dengan dampak pandemi yang terjadi di tahun 2020, maka kontraksi yang terjadi di tahun politik relatif ringan. Pada saat badai Covid-19, penurunan pendapatan yang diperoleh pengembang mencapai hingga 13%. Namun, industri properti cukup kuat dan berhasil pulih serta mengalami lonjakan pertumbuhan positif sebesar 25,6% pada 2021.
Oleh karena itu, pada Pemilu 2024, para pengembang perlu berhati-hati karena diproyeksikan akan terjadi kontraksi ringan. Kontraksi permintaan properti diproyeksikan akan terjadi selama setahun berjalan dan akan kembali pulih setelah tahun politik selesai.
“Dengan melihat preseden yang terjadi di periode tahun politik sebelumnya, kontraksi memang terjadi namun kemungkinannya relatif ringan jika dibandingkan saat pandemi. Dan dampak yang terasa umumnya hanya terjadi,” kata Marisa.
Baca Juga: Alarm Industri Properti Hadapi Sentimen Negatif & Tahun Pemilu
Pengembang Optimistis
Terpisah, Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) Adrianto P. Adhi menuturkan Indonesia telah memiliki banyak pengalaman menghadapi Pemilu pada periode sebelumnya. Dari pengalaman yang ada tersebut terbukti sektor properti tetap bertumbuh. Menurutnya, masyarakat Indonesia telah matang dalam merayakan pesta demokrasi sehingga kondisi pemilu di periode – periode sebelumnya berjalan aman dan lancar.
“Persaingan antar pasangan itu enggak apa-apa, sah-sah saja. Selama pemilu yang pernah kita hadapi tetap aman, dan industri properti pun relatif stabil selama 3 periode pemilu ini. Pemerintah sendiri pasti sangat concern dalam menjaga stabilitas pemilu. Uang beredar selama pemilu berasal dari spending pemerintah sehingga pertumbuhan ekonomi pun bagus dan juga berdampak pada properti. Diharapkan tahun ini pemilu bisa berjalan lancar,” ujarnya.
Memang tak dipungkiri pada saat Pemilu, investor cenderung wait and see dalam membeli properti. Namun demikian, saat ini porsi investor dalam pembelian properti khususnya rumah tapak tidak begitu besar. Kalangan end user yang mendominasi pembelian properti.
“Kebutuhan ada terus. Backlog masih tinggi. Memang investor menahan membeli properti tetapi saat ini paling banyak end user. Investor itu butuh enggak butuh produk properti, tapi kalau end user pasti butuh rumah. Kami akan buat produk yang memang lagi dibutuhkan end user,” katanya.
Dia menuturkan selama pemilu di tahun depan, emiten berkode SMRA akan tetap fokus mengembangkan dan mengeluarkan sejumlah produk properti. Tak dipungkiri, memang seusai pandemi Covid-10 melanda Indonesia terdapat pergeseran selera rumah yang diminati pasar.
Summarecon pun juga tak mau sembarangan dalam meluncurkan proyek properti eksisting berupa rumah tapak dan ruko di setiap township. Adapun SMRA saat ini memiliki 8 township yakni Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, Summarecon Bogor, Summarecon Bekasi, Summarecon Crown Gading di Tarumajaya Kabupaten Bekasi, Summarecon Emerald Karawang, Summarecon Bandung, dan Summarecon Mutiara Makassar.
“Setiap township kami ada kekhasan masing-masing, misalnya di Summarecon Crown Gading yang diminati banyak keluarga baru sehingga treatment-nya beda dengan yang ada di Bekasi. Produk yang kami buat antara 1 township dengan township lain tidak boleh saling kanibal. Kami juga tidak bisa mengeluarkan produk yang dulu laris, dikeluarkan lagi tahun ini, jaman beda. Kami pikirkan benar, termasuk kemudahan cara bayar, kami yakin bisa capai target tahun ini,” ucapnya.
Adapun untuk produk rumah tapak yang ramai peminat atau mencapai lebih dari 50 persen berkontribusi pada marketing sales berasal dari segmen harga Rp1,5 miliar hingga Rp2,75 miliar dalam dua tahun terakhir. Segmen harga tersebut tidak berubah dari sejak pandemi hingga kini. Menurutnya, perubahan yang terjadi di konsumen yakni keputusan end user dalam membeli sebuah hunian memerlukan waktu yang lebih panjang daripada sebelumnya saat pandemi.
“Konsumen berhati-hati dan mempertimbangkan dari sisi harga dalam membeli produk. Saat ini KPR (Kredit Pemilikan Rumah) bunga cukup bagus sehingga memang didorong ke cara bayar yang mudah dan kompetitif. Meski banyak peminat Rp1,5 miliar hingga Rp2,75 miliar, kami juga garap harga rumah di Rp1,5 miliar ke bawah banyak diluncurkan di Karawang, kami juga ada produk di atas Rp5 miliar digarap di Serpong jadi kami mixed harga produk,” tutur Adrianto.