Bisnis, JAKARTA – Pemerintah memperluas batasan harga rumah baru atau primary yang diberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah (DTP) hingga Rp5 miliar. Adapun sebelumnya pemerintah memberikan insentif PPN DTP sebesar 100% atau bebas PPN terhadap hunian ready stock atau siap huni hingga Rp2 miliar.
Meskipun penerima insentif PPN DTP diperluas untuk pembelian rumah hingga Rp5 miliar, namun stimulus bebas PPN yang berikan tetap sebatas Rp2 miliar. Artinya, apabila membeli rumah dengan harga Rp2 miliar, maka PPN 100% ditanggung oleh pemerintah. Namun jika membeli rumah dengan harga Rp5 miliar, maka pemerintah tetap memberikan insentif PPN namun dengan batas Rp2 miliar saja sehingga konsumen hanya membayar PPN sebesar 11% untuk sebesar Rp3 miliar.
Fasilitas PPN DTP ini akan diberikan untuk pembeli 1 rumah per 1 Nomor Induk Kependudukan (NIK) atau 1 Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Adapun, pemberian insentif tersebut berlaku mulai bulan ini yakni November 2023 hingga Desember 2024.
PPN DTP diberlakukan 100% untuk periode November 2023 hingga Juni 2024. Selanjutnya, mulai Juli 2024 hingga Desember 2024, PPN DTP yang diberikan adalah sebesar 50%.
Rincian kebijakan ini akan diatur dalam peraturan menteri keuangan (PMK) yang ditargetkan terbit bulan ini. Adapun implementasi PPN DTP akan dilaksanakan dalam 2 tahapan. Tahap pertama, pemberian insentif pajak akan diberikan sebesar 100% pada November 2023 hingga Juni 2024. Tahap kedua diberikan sebesar 50% untuk periode Juli hingga Desember 2024.
Hal ini sebagai upaya untuk menjaga momentum pertumbuhan ekonomi di tengah ketidakpastian global yang terus meningkat. Diharapkan upaya ini bisa membantu menggairahkan sektor properti. Terlebih, data pemerintah menunjukkan sektor properti membuka lapangan kerja bagi 13,8 juta orang dan memiliki kontribusi terhadap penerimaan pajak sampai 9,3 persen. Lalu, sektor properti juga berkontribusi pada pendapatan asli daerah (PAD) sampai dengan 31,9 persen.
Di sisi lain, industri properti tengah cemas terhadap sejumlah sentimen negatif mulai dari perang Rusia dengan Ukraina yang belum usai sejak awal tahun lalu. Kemudian ditambah lagi konflik Israel – Palestina pada akhir September menjadi kekhawatiran tersendiri bagi kondisi ekonomi global. Eskalasi geopolitik di Timur Tengah akan berdampak pada peningkatan harga energi dan kenaikan pangan yang tentu juga berimbas pada perekonomian domestik. Kebijakan suku bunga tinggi di Amerika Serikat juga ikut mengancam stabilitas ekonomi Indonesia.
Di sisi lain, Indonesia mulai memasuki hajatan Pemilu RI pada 2024. Selain itu, dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia (BI) menetapkan suku bunga acuan atau BI-7 Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) naik 25 basis poin (bps) menjadi 6%. Kenaikan suku bunga acuan ini untuk memperkuat stabilisasi nilai tukar rupiah dari dampak tingginya ketidakpastian global dan sebagai langkah preventif dan forward looking memitigasi dampaknya kepada imported inflation.
Baca Juga: Angin Segar Insentif PPN DTP Diperluas Rumah Hingga Rp5 Miliar
Presiden Direktur Paramount Land M. Nawawi mengapreasiasi stimulus PPN DTP yang diberikan oleh pemerintah yang diperluas dari Rp2 miliar menjadi Rp5 miliar. Menurutnya, stimulus PPN DTP ini akan menarik masyarakat untuk membeli rumah di tengah kondisi saat ini.
“Adanya stimulus ini akan mengenerate transaksi properti secara umum dan menjadi katalisator penjualan properti. Kebijakan ini bagus sudah diberikan sebelum badai datang karena kondisi geopolitik dan ekonomi global saat ini, tekanan rupiah, inflasi dan juga nanti akan ada pemilu,” ujarnya kepada Bisnis, Rabu (8/11/2023).
Kebijakan bebas PPN ini akan membuat konsumen terutama investor yang memiliki dana lebih membeli properti untuk memanfaatkan momentum ini. Hal ini tentunya akan berdampak pada peningkatan transaksi penjualan yang berujung pada perekonomian Indonesia.
Melalui stimulus ini, tentunya pengembang pun akan berkolaborasi dengan perbankan dalam membuat program yang menarik dan berbagai kemudahan bagi konsumen. Kolaborasi program kreatif bersama perbankan itu dilakukan seperti saat pandemi Covid-19 dimana juga diberlakukan insentif PPN DTP.
“Kami bersama-sama mendorong, dan memanfaatkan langsung untuk bisa menggerakkan pasar dan penjualan properti sehingga kembali bergairah,” katanya.
Adapun pada tahun 2021 dan 2022, insentif PPN DTP yang diberikan pemerintah kala itu berdampak pada sebesar 15% pada penjualan Paramount Land. Adapun tahun 2022, Paramount Land membukukan pra penjualan atau marketing sales Rp5,3 triliun dari target yang dipatok Rp5 triliun. Angka perolehan marketing sales di tahun 2022 mengalami kenaikan dari tahun 2021 yang mencapai Rp4 triliun.
Dari Januari hingga awal November 2023, Paramount telah meraup marketing sales senilai Rp5,25 triliun dari target Rp5,7 triliun. Nawawi optimistis di akhir tahun ini dapat mencapai target Rp5,7 triliun. Adapun di tahun depan, Paramout Land memasang target marketing sales yang sama dengan tahun ini yakni senilai Rp5,7 triliun.
“Kami optimistis capai target tahun ini Rp5,7 triliun. Tahun ini kami sudah mengeluarkan 15 produk baik komersial dan hunian. Hingga akhir tahun akan 2 produk lagi yang akan dilaunching. Kami optimis apa lagi ada insentif PPN DTP pemerintah,” ucapnya.
Dia berharap pemerintah segera mengeluarkan PMK insentif PPN DTP dan juga mensosalisasikan stimulus tersebut. Pasalnya, hingga saat ini belum ada sosialisasi yang dilakukan oleh pemerintah terhadap para pengembang. Hal ini membuat para pengembang menjadi wait and see atau masih menunggu untuk mengeluarkan program penjualan yang seirama dengan kebijakan pemerintah insentif PPN DTP.
“Hingga saat ini belum ada petunjuk pelaksanaan (juklak) dan petunjuk teknis (juknis). Ini belum ada aturan mainnya sehingga kami belum bergerak. Belum juga ada sosialisasi dari menteri, pejabat pemerintahan, dan pajak seperti apa persyaratannya, apakah pembeli rumah pertama apa bisa juga kedua, apakah hanya rumah, apartemen atau juga bisa ruko, ini belum ada,” tuturnya.
Kendati demikian, dia juga berharap insentif PPN DTP ini juga dapat digunakan untuk indent atau produk yang akan dan tengah dikonstruksi tidak hanya siap huni. Pasalnya, produk siap huni yang dimiliki Paramount Land tidak terlalu banyak tersedia.
“Kalau yang indent itu masih banyak, kalau siap huni beberapa ada di Gading Serpong, Paramount Petals, dan Semarang,” ujar Nawawi.
Baca Juga: Kala Pengembang Properti Masih Menanti Rincian Insentif PPN DTP
Direktur PT Alam Sutera Tbk (ASRI) Lilia Sukotjo menuturkan hingga saat ini pihaknya masih menunggu juklak dan juknis insentif PPN DTP ini.
“Kami lagi menunggu juklaknya, kalau itu diumumkan, kita baru lihat produk kita siapnya bagaimana. Kami menunggu rambu-rambunya,” katanya.
Setelah ada juklak dan juknis, emiten berkode ASRI ini akan berhitung stok hunian baik rumah tapak dan apartemen yang dimiliki Alam Sutera untuk bisa dapat menggunakan insentif PPN DTP.
“Insentif PPN DTP untuk pembelian dimulai sejak kapan, atau sampai kapan. Kemudian serah terima sampai kapan,” ucapnya Lilia.
Namun demikian, pihaknya mengapresiasi kebijakan stimulus PPN DTP yang kembali diberikan oleh pemerintah. Pasalnya, insentif PPN DTP yang diberikan pemerintah pada 2021 hingga 2022, turut berkontribusi pada penjualan hunian ASRI mencapai 15% hingga 20%.
Baca Juga: Waswas Bisnis Properti Hadapi Sentimen Negatif Jelang Pemilu
Direktur PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) Olivia Surodjo berpendapat pemberlakuan insentif PPN DTP hingga Rp5 miliar pastinya memperluas varian produk yang menjadi pilihan masyarakat. Hal ini karena rumah dengan harga Rp2,1 miliar hingga Rp5 miliar juga bisa mengikuti program.
“Jadi ini lebih menarik dan baik untuk developer yang mempunyai proyek dengan rentang harga jual di atas Rp2 miliar khususnya yang memiliki stok rumah siap huni,” tuturnya.
Menurutnya, jika harus membangun terlebih dahulu produk hunian dengan rentang harga di atas Rp2 miliar sampai dengan Rp5 miliar, maka tidak mencukupi waktunya dengan periode program insentif PPN DTP hingga akhir tahun 2024. Pasalnya, proses finishing rumah dengan harga tersebut memerlukan waktu yang lebih lama.
Olivia mengusulkan jangka waktu stimulus PPN DTP ini tidak terlalu pendek. Hal ini agar pengembang memiliki waktu yang cukup untuk membangun dan serah terima tepat waktu.
Dia berharap perluasan harga hunian yang bisa menggunakan PPN DTP ini juga diikuti dengan perpanjangan program hingga 1 tahun atau sampai dengan tahun 2025 untuk bisa mendapatkan hasil lebih maksimal.
Dia juga berharap pemerintah segera mengeluarkan juklak dan juknisnya sehingga developer bisa segera berhitung dan menyiapkan program yang dapat menggunakan fasilitas bebas PPN DTP ini.
“Metland juga berharap program PPN DPT ini dapat berlaku untuk produk hunian apartemen dan ruko, tidak hanya rumah tapak,” ujarnya.
Adapun pada periode 2021 hingga 2022, insentif PPN DTP tidak terlalu berpengaruh maksimal pada penjualan hunian Metland. Hal ini karena periode program yang pendek sehingga menyulitkan Metland membangun rumah dan serah terima pada tepat waktu.
“Waktu itu insentif PPN DTP pengaruhnya sekitar 20% an karena jumlah ready stock tidak terlalu banyak,” kata Olivia.
Baca Juga: Menerka Imbas Kenaikan Suku Bunga BI terhadap Penjualan Rumah
Head of Investor Relation PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Aditya Ciputra Sastrawinata menuturkan hingga saat ini pihaknya masih menunggu petunjuk teknis dari insentif PPN DTP. Emiten berkode CTRA ini juga masih menghitung jumlah unit ready stok yang bisa memenuhi persyaratan PPN DTP yakni berada direntang harga hingga Rp5 miliar.
Adapun pada 2021 lalu, insentif PPN DTP yang diberikan pemerintah berkontribusi Rp2 triliun atau 27 persen dari total realisasi marketing sales Ciputra yang mencapai Rp7,4 triliun. Kemudian di tahun 2022, penjualan unit yang menggunakan insentif PPN DTP mencapai Rp1,3 triliun dari total marketing sales tahun lalu yang mencapai Rp8,2 triliun.
“Kalau kita bandingkan dengan periode PPN DTP sebelumnya untuk CTRA, jumlah penjualan yang di antara Rp2 miliar hingga Rp5 miliar masih cukup besar, sekitar 25% dari seluruh penjualan PPN DTP,” tutur Aditya.
Belum Ada Sosialisasi
Sementara itu, Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Hari Ganie mengapresiasi langkah pemerintah untuk memberikan stimulus insentif PPN DTP terhadap sektor properti. Menurutnya, insentif ini sebagai langkah antisipasi pemerintah menghadapi gejolak ekonomi dan tahun pemilu.
“Kebijakan insentif PPN DTP saat ini bukan usulan dari kami. Kami hanya minta batas PPN yang dihapuskan dinaikkan untuk rumah sampai dengan Rp350 juta. Ini sekarang pemerintah tiba-tiba ngeluarin insentif PPN DTP yang artinya kondisi ekonomi sedang tidak baik-baik saja,” ujarnya.
Hari memaparkan jumlah permintaan hunian komersial sampai dengan Rp2 miliar menempati 85%, sedangkan harga Rp2 miliar hingga Rp5 miliar ini memiliki pangsa 15% dari keseluruhan pasar properti nasional. Meskipun rumah dengan Rp2 miliar hingga Rp5 miliar ini hanya menempati pangsa 15% pasar properti nasional, namun para pengembang besar di Jabodetabek dan Surabaya banyak melaunching produk tersebut dan diminati.
Dia berharap pemerintah dapat memperluas kebijakan insentif PPN DTP tidak hanya untuk rumah siap huni saja tetapi juga terhadap rumah indent. Pasalnya, jumlah unit rumah ready stock yang bisa menggunakan insentif PPN DTP ini tidak begitu banyak. Hal ini karena sebagian besar unit rumah ready stock sudah terserap saat pemerintah memberikan insentif PPN DTP pada 2021 dan 2022 lalu.
“Untuk landed tidak begitu banyak stoknya, ada juga beberapa mungkin apartemen,” katanya.
Pada pekan ini, REI akan berkirim surat terhadap Kementerian Keuangan dan Kementerian Koordinator bidang Perekonomian terkait usulan perluasan rumah indent dan juga persyaratan insentif PPN DTP. Pasalnya, hingga saat ini belum ada sosialisasi langsung yang dilakukan pihak pemerintah kepada pengembang terkait insentif PPN DTP.
“Kami akan berkirim surat menanyakan sejumlah detail persyaratan insentif PPN DTP termasuk juga usulan rumah indent. Ya kalau mau berdampak maksimal pada ekonomi juga harus diberikan ke rumah indent, stok rumah siap huni enggak begitu banyak. Juga kami minta jangka waktu enggak hanya sampai akhir tahun 2024 tetapi diperpanjang,” terang Hari.
Senior VP Marketing 99 Group Bharat Buxani mengatakan saat ini pengembang masih menunggu rincian aturan dan sosialisasi dari pemerintah terkait PPN DTP.
“Developer ini bingung syaratnya apa, mereka enggak mau salah promo jadi menunggu dulu seperti apa teknisnya,” ujarnya.
Untuk membantu konsumen mempermudah mencari hunian yang dapat memanfaatka insentif PPN DTP ini, 99 Group akan membuat filter listingan khusus hunian baru atau primary dengan rentang harga Rp350 juta hingga Rp5 miliar.
“Karena ini masih baru banget insentif PPN DTP dikeluarkan kami akan lihat beberapa bulan mendatang dampaknya seperti apa. Yang pasti untuk hunian Rp2 miliar hingga Rp5 miliar ini lokasinya sudah berada di tengah kota,” kata Bharat.
Baca Juga: Semringah Industri Properti Berkah Angin Segar Insentif PPN DTP
Booster Ekonomi RI
Terpisah, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit berpendapat insentif PPN DTP yang diberikan pemerintah ini sebagai upaya booster sektor properti untuk bisa bertahan di tengah sentimen negatif saat ini mulai dari kondisi geopolitik, ekonomi global, tekanan nilai tukar rupiah, kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia dan kondisi ekonomi Indonesia itu sendiri termasuk jelang Pemilu 2024.
“Saya sangat senang sense of crisis pemerintah terhadap sektor properti ini sudah ada sehingga ada respon cepat insentif PPN DTP ini. Insentif PPN DTP ini membuat masyarakat yang punya uang lebih untuk bisa membeli properti jadi tidak menyimpan uangnya karena kondisi wait and see,” tuturnya.
Menurutnya, adanya insentif PPN DTP ini akan berdampak pada ekonomi Indonesia di tahun depan sebesar 0,2% sehingga pertumbuhan industri properti di tahun depan mencapai 7% dari tahun ini yang diproyeksikan sebesar 5,8%.
“Karena ini sudah mau akhir tahun jadi insentif PPN DTP ini baru efektif di tahun depan. Dampaknya sektor properti tahun depan akan tumbuh 7%, biasanya gap pertumbuhan properti ini berada di atas 1,3% dari ekonomi. Dampak adanya insentif PPN DTP ke ekonomi 0,2%,” terang Panangian.
Direktur Center of Economic and Law Studies (Celios) Bhima Yudhistira mengatakan insentif PPN DTP 100 persen untuk residensial hingga Rp5 miliar akan mampu meningkatkan penjualan hunian. Merujuk saat pandemi tahun 2021, dimana pada bulan November dan Desember terdapat pertumbuhan KPR sebesar di atas 9%. Kala itu pertumbuhan KPR lebih besar dan cepat pulih jika dibandingkan kendaraan bermotor dan kredit multiguna.
“Itu salah satunya berkat berbagai insentif sektor properti termasuk PPN DTP,” ujarnya.
Bhima berharap insentif PPN DTP untuk nilai jual properti residensial hingga Rp5 miliar yang diberikan pada akhir tahun ini dan tahun depan dapat diperluas tidak hanya untuk rumah ready stock saja tetapi juga diperluas untuk rumah indent. Hal ini dapat semakin menggejot pertumbuhan industri properti termasuk KPR.
Baca Juga: Penjualan Properti Hunian Masih Tersendat di Paruh Pertama Tahun 2023
.jpg)