Menanti Janji Harga Baru Rumah Subsidi yang Tak Kunjung Ditepati

Janji manis pemerintah untuk dapat menaikkan harga rumah subsidi di bulan Juni ini masih ditunggu para pengembang yang masih sabar menanti. Sudah 3 tahun harga rumah subsidi tak mengalami perubahan. Padahal, harga bahan baku telah mengalami kenaikan signifikan sejak tahun lalu.

Yanita Petriella
Jun 22, 2022 - 6:42 PM
A-
A+
Menanti Janji Harga Baru Rumah Subsidi yang Tak Kunjung Ditepati

Ilustrasi rumah bersubsidi

Bisnis, JAKARTA – Janji manis pemerintah untuk dapat menaikkan harga rumah subsidi di bulan Juni ini masih ditunggu para pengembang yang masih sabar menanti. Sudah 3 tahun harga rumah subsidi tak mengalami perubahan. Padahal, harga bahan baku telah mengalami kenaikan signifikan sejak tahun lalu.

Adapun harga rumah subsidi saat ini masih menggunakan beleid Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kepmen PUPR) No 242/KPTS/M/2020 yang dikeluarkan pada Maret 2020 yang berisikan aturan pembaharuan terkait harga jual rumah subsidi, batasan penghasilan kredit pemilikan rumah subsidi, besaran suku bunga, lama masa subsidi, batasan luas tanah dan bangunan rumah serta besaran subsidi bantuan uang muka perumahan. 

Meskipun beleid ini mencabut berlakunya Kepmen PUPR No 535/KPTS/M/2019 tentang batasan harga jual rumah sejahtera tapak yang diperoleh melalui kredit/pembiayaan pemilikan rumah bersubsidi yang kala itu diteken oleh Menteri PUPR Basuki Hadimuljono pada 18 Juni 2019, namun tak ada perubahan harga rumah subsidi di Kepmen PUPR nomor 242 tahun 2020. 

Penetapan harga rumah subsidi dalam Kepmen PUPR No 535/KPTS/M/2019 mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 81 tahun 2019 tentang batasan rumah umum, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar, serta perumahan lainnya yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan pajak pertambahan nilai yang ditandatangani oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati pada 20 Mei 2019 silam. Batasan harga rumah subsidi pada 2019 itu mengalami kenaikan sebesar 3 persen hingga 11 persen atau sekitar Rp7 juta hingga Rp11,5 juta per unit yang tergantung wilayahnya dari harga rumah subsidi tahun 2018. 

Rumah subsidi memang menjadi salah satu pilihan favorit para pencari hunian dengan jumlah penghasilan tertentu. Sesuai dengan namanya, pembeli rumah ini mendapatkan bantuan dari pemerintah sehingga bisa mendapatkan rumah dengan harga miring atau harga yang jauh lebih murah dibandingkan rumah komersial. 

Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Herry Trisaputra Zuna mengatakan memang harga rumah subsidi sudah lama tak ada penyesuaian. Saat ini usulan rencana kenaikan rumah subsidi sudah di tangan Kementerian Keuangan dan tengah dilakukan pembahasan. 

“Pembahasan sudah dilakukan, PP-nya juga tengah dibahas dan diharmonisasi karena juga sekalian membahas kenaikan batasan harga rumah sederhana dan rumah sangat sederhana yang bebas PPN. Jika harmonisasi ini selesai baru keluar Peraturan Menteri Keuangan (PMK) besaran kenaikan harga rumah subsidi,” ujarnya kepada Bisnis, Rabu (22/6/2022). 

Kendati demikian, pihaknya menjamin aturan harga baru rumah subsidi ini sesuai dengan jadwal yang telah direncanakan dapat terbit pada bulan Juni ini. Adapun usulan perubahan harga rumah subsidi sekitar 7 persen. Terkait besaran kenaikan, nantinya, pemerintah akan menghitung komponen biaya konstruksi, inflasi, daya beli masyarakat dan juga kondisi makro ekonomi nasional dalam menyusun formulasi harga rumah bersubsidi.

“Kementerian PUPR hanya memberikan konsiderans teknis biaya konstruksi dan pendukungnya. Kami tak bisa memutuskan harga rumah subsidi secara sepihak bila ambang batas bebas pajak belum ditetapkan oleh Kementerian Keuangan,” katanya. 

Meski nantinya terdapat harga baru rumah subsidi, namun pihaknya belum dapat menjelaskan lebih lanjut apakah kenaikan harga rumah subsidi ini akan berdampak pada alokasi anggaran bantuan pembiayaan rumah subsidi yang diberikan oleh pemerintah. 

Adapun pemerintah telah menyediakan empat program bantuan pembiayaan rumah subsidi. Keempatnya yakni Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang juga diberikan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM), Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Juru Bicara Kementerian PUPR Endra Atmawidjaja menambahkan rencana kenaikan harga rumah subsidi masih terus dibahas oleh Kementerian Keuangan. “Karena subsidi menyangkut subsidi pemerintah ada beberapa yang dibahas terutama yang menyangkut masyarakat berpenghasilan rendah, itu harus dihitung semua,” ucapnya. 

Dia menjelaskan kenaikan harga rumah subsidi perlu dilakukan pemerintah karena adanya inflasi terhadap bahan-bahan bangunan. Menurutnya, usulan kenaikan harga rumah subsidi mempertimbangkan kenaikan bahan baku besi untuk pondasi yang sulit dibendung oleh pemerintah.

Di samping itu, pemerintah telah menerima usulan dari para pengembang untuk menyesuaikan harga jual rumah bersubsidi. “Kami harapkan kuartal III tahun 2022 karena ini kan artinya bukan hanya di sektor perumahan kan di yang lain ada eskalasi jadi ya kami percepat prosesnya. Karena itu sudah ditunggu kan kami sudah dengar dari REI untuk minta harga barunya berapa,” tuturnya. 

Tak dipungkiri, belum dilakukan penyesuaian harga baru rumah subsidi hingga saat ini memberikan tekanan yang luar biasa bagi cashflow para pengembang rumah subsidi yang notabene merupakan kalangan UMKM, bukan pengembang besar yang crazy rich. Tekanan ini terjadi karena margin keuntungan yang didapat dari membangun rumah subsidi ini kian tipis di tengah terjadinya kenaikan harga bahan bangunan, tanah, dan juga upah pekerja. 


Cashflow Pengembang Makin Terjepit

Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) pun mendesak Pemerintah agar segera menerbitkan keputusan tentang harga baru rumah subsidi. Terlebih 90 persen anggota Apersi ini merupakan pengembang rumah subsidi.

Ketua Umum DPP Apersi Junaidi Abdillah mengatakan saat ini kondisi pengembang sangat terjepit dalam membangun rumah subsidi di tengah kenaikan harga material bangunan dan lahan yang berlipat ganda yang berdampak pada turut naiknya biaya produksi rumah subsidi. Ditambah lagi belum ada penyesuaian harga rumah dalam waktu tiga tahun terakhir. Hal ini membuat para pengembang tidak maksimal dalam memproduksi rumah subsidi. 

“Kami tidak bermaksud menghambat kenaikan produksi rumah tetapi memang produksi yang sekarang ini costnya sangat tinggi. 3 tahun belum ada penyesuaian harga, kami masih bisa mengerti dan prihatin tidak ada penyesuaian harga selama 2 tahun karena Covid-19, tetapi kondisi sekarang ini yang tidak bisa dihentikan kaitannya kondisi harga material dan harga tanah,” terangnya. 

Naiknya biaya produksi rumah subsidi ini tentu berdampak pada pasokan program sejuta rumah yang tersendat sejak April 2022. Seretnya pasokan rumah subsidi juga karena banyaknya pengembang yang menahan diri untuk berproduksi. Kendati demikian, pada prinsipnya, Apersi tak bermaksud menghambat masyarakat berpenghasilan rendah dalam memiliki rumah. Namun kenyataannya, untuk membangun sebuah rumah subsidi saat ini membutuhkan biaya produksi yang sangat tinggi. 

“Setelah dihantam pandemi Covid-19 dan praktis menyetop produksi, kami kini juga dihantam kenaikan harga bahan bangunan dan lahan. Sebagian besar memilih bertahan, namun ada banyak pengembang lain yang sekarat dan gulung tikar. Ini tentu berdampak pada suplai rumah subsidi yang berkurang sejak April kemarin. Daripada kami membangun rumah, kami memilih bertahan karena untuk beli lagi tanah dan bahan bangunan dananya tak cukup,” ujarnya. 

Para pengembang tak mampu membangun rumah subsidi karena sudah tidak lagi memiliki sumber daya di tengah naiknya harga material dan lahan. Jika surat keputusan penyesuaian harga tidak kunjung diterbitkan, Apersi khawatir pemulihan ekonomi nasional (PEN) yang digembar-gemborkan akan berlarut-larut. 

Apersi sendiri telah mengajukan penyesuaian harga baru rumah subsidi sebesar 7 persen hingga 10 persen yang diklaim telah disetujui oleh Menteri Keuangan sebesar 7 persen. Pihaknya mendorong agar Kementerian Keuangan segera mendorong pengeluarkan Surat Keputusan (SK) penyesuaian harga baru rumah subsidi. “Bayangkan, kami memiliki anggota 3.500 pengembang. Satu proyek perumahan saja melibatkan 100 tenaga kerja. Nah, jika seluruh pengembang berproduksi, maka akan ada 350.000 tenaga kerja yang terserap,” tuturnya.

Saat ini para pengembang membangun rumah subsidi agar operasional perusahaan dapat berjalan saja. Namun, untuk dapat membangun rumah subsidi sebanyak mungkin belum bisa dilakukan karena tentu membutuhkan biaya produksi yang sangat besar. Oleh karena itu, perlu dorongan pemerintah untuk segera dapat menyesuaikan harga baru rumah subsidi

“Pengembang tidak akan memaksimalkan penjualan karena sehabis rumah terjual untuk produksi lagi tidak ada biaya. Jadi penjualan yang sekarang ini hanya untuk memenuhi kewajiban kepada karyawan dan membayar bunga ke perbankan. Ini hanya menghabiskan stok material dan cadangan lahan, kami tak bisa membeli lagi dengan dana yang ada saat ini,” kata Junaidi. 

Apabila harga rumah subsidi tak segera dinaikkan, maka target program sejuta rumah di tahun ini diyakini tak akan tercapai. Adapun hingga Juni, rumah subsidi terbangun tidak sampai 60.000 unit dari total 200.000 unit target tahun 2022. Apabila target program sejuta rumah tidak tercapai, maka berdampak pada backlog hunian di Indonesia yang akan terus bertambah. Tahun 2019, berdasarkan survei yang dilakukan pemerintah terdapat 14 juta orang yang belum memiliki hunian (backlog). Pembangunan rumah yang mampu direalisasikan hanya 20 persen dari target program 1 juta unit setiap tahunnya.

Sekretaris Jenderal DPP Apersi Daniel Djumali menambahkan margin yang diperoleh pengembang rumah subsidi dengan harga saat ini sudah sangat tipis di tengah harga bahan bangunan yang melambung. Harga bahan bangunan mengalami kenaikan harga tiap tahunnya seperti besi, semen, baja ringan untuk rangka atap, aluminium, dan lainnya. Khususnya besi mengalami kenaikan dari semula sekitar Rp6.500 menjadi sekitar Rp13.500, atau mengalami kenaikan dua kali lipat. 

“Hal ini sangat memberatkan pengembang rumah subsidi,” ucapnya. 

Pihaknya tak menampik sebagian pengembang rumah subsidi kewalahan dengan kenaikan harga selama 2 tahun lebih ini sehingga sebagian pengembang terpaksa menunda progress pembangunan rumah subsidi, yang pada akhirnya bisa mengganggu program sejuta rumah dari Pemerintah dan Kementerian PUPR.

“Untuk menjaga agar kualitas dan mutu rumah subsidi tidak menurun, perlu segera terbit Permenkeu penyesuaian harga baru rumah subsidi. Kementerian PUPR sudah menyurati Kemenkeu untuk penyesuaian harga baru rumah subsidi sekitar 7 persen dan diharapkan ini bisa segera efektif di bulan Juni 2022. Kami menunggu penerapannya di bulan ini,” tutur Daniel.

Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida berpendapat permintaan kenaikan harga rumah subsidi di tahun ini disebabkan terjadinya naiknya bahan material bangunan yang cukup tinggi yang terjadi pada tahun lalu. 

Harga material terutama besi, semen, dan tanah sudah naik sangat signifikan. Untuk besi, misalnya, telah terjadi kenaikan sebesar 30 persen hingga 50 persen. Kenaikan juga terjadi pada biaya upah tukang karena ketersediaan tukang terbatas akibat maraknya pembangunan infrastruktur. 

“Akibat perang dan terhambatnya logistik, harga bahan material bangunan semakin naik harganya, material besi misalnya naik dari Rp6.500 sekarang sudah Rp14.000. Selain itu harga semen juga naik. Oleh sebab itu harga rumah subsidi harus disesuaikan,” ujarnya. 

Besaran kenaikan 7 persen rumah subsidi ini tentu mempertimbangkan daya beli masyarakat terutama masih terjadi pandemi Covid-19. Selain itu, besaran kenaikan juga tentu mempertimbangkan inflasi dan kesejahteraan sosial. Terlebih penjualan properti mandek selama dua tahun. 

Padahal, harga rumah subsidi yang direncanakan naik sebesar 7 persen ini berada jauh bila dibandingkan melonjaknya biaya konstruksi. Meski besaran kesepakatan kenaikan harga rumah subsidi sebesar 7 persen ini masih di bawah permintaan REI yang besar 10 persen, namun naiknya harga rumah subsidi dinilai masih menguntungkan para pengembang rumah subsidi. 

Harga rumah subsidi sudah tiga tahun tidak naik ini tentu menyulitkan pengembang yang sebagian besar merupakan UMKM dalam menyediakan rumah bagi para masyarakat berpenghasilan rendah.

Oleh karena itu, kenaikan harga diperlukan untuk menjaga kualitas bangunan rumah subsidi dan juga untuk menjaga agar backlog hunian tak bertambah lagi yang saat ini berada di angka 12,75 juta. Terlebih, proses menjual rumah ini tentu berbeda dengan saat menjual mobil dimana pembeli pasti turut serta melihat step by step pembangunan rumah subsidi selama 5 hingga 6 bulan. 

“Kalau harga tidak naik, maka kualitas bahan bangunan diturunkan. Masa mau menggunakan bahan tidak bermutu? Kalau kualitas bahan bangunan rumah bersubsidi jelek, maka perbankan tidak akan mau memprosesnya, padahal 95 persen rumah bersubsidi ini menggunakan kredit dari perbankan,” terangnya. 


Menanti Harapan di Bulan Juni

Saat ini bola penetapan naik atau tidaknya harga rumah subsidi di tahun ini berada di tangan Kementerian Keuangan. Pihaknya tak mengetahui sejauh mana pembahasan kenaikan harga rumah subsidi di Kementerian Keuangan. Dia meminta agar kenaikan harga rumah subsidi dapat benar-benar direalisasikan pada bulan ini. Sebab, apabila harga rumah subsidi tak naik jelang paruh kedua tahun ini, dipastikan akan mengganggu cashflow pengembang. Terlebih margin yang didapatkan oleh pengembang dalam membangun rumah subsidi ini sangatlah tipis.

“Ini pembahasan kenaikan harga rumah subsidi ini di Kementerian Keuangan. Penetapan harga rumah subsidi katanya akan dilakukan Kementerian Keuangan setelah mereka membahas terkait aturan bebas pajak. Nanti setelah ada PMK, baru dibahas kenaikan harga rumah subsidi dan harga barunya. Ini sangat urgent karena biaya produksi tak lagi bisa ditutupi harga jual terutama untuk pengembang kecil yang margin-nya tipis. Bahan bangunan sudah naik, sekarang ini ya kami memang perlu percepatan realisasi jadi kalau bisa dilakukan di bulan ini karena harga rumah subsidi yang ada saat ini tak bisa menutup beban biaya konstruksi,” tutur Totok. 

Wakil Ketua Umum DPP REI Hari Ganie mengatakan kenaikan harga rumah bersubsidi menjadi kian mendesak karena harga bangunan material terus melonjak. Dalam tiga tahun terakhir harga material untuk pembangunan rumah sudah mengalami kenaikan. Namun, harga jual rumah bersubsidi dalam jangka waktu tersebut tak kunjung mengalami perubahan.

“Harga rumah subsidi kita masih tunggu-tunggu, teman-teman pengembang di daerah sudah menjerit-menjerit, sudah tertimpa pandemi, harga belum naik pula,” ucapnya. 

Berdasarkan pembahasan dengan Kementerian PUPR usulan kenaikan harga rumah bersubsidi yang disepakati adalah sebesar 7 persen. Meski kenaikan tersebut masih di bawah dari usulan para pengembang, besaran 7 persen itu masih lebih baik jika dibandingkan harga masih tetap dipertahankan dengan kondisi saat ini. “Terakhir kami dengar dari teman-teman di PUPR, ini memang bolanya itu ada di Menteri Keuangan itu yang kami masih tunggu,” katanya. (Muhammad Ridwan)

Editor: Yanita Petriella
company-logo

Lanjutkan Membaca

Menanti Janji Harga Baru Rumah Subsidi yang Tak Kunjung Ditepati

Dengan paket langganan dibawah ini :

Tidak memerlukan komitmen. Batalkan kapan saja.

Penawaran terbatas. Ini adalah penawaran untuk Langganan Akses Digital Dasar. Metode pembayaran Anda secara otomatis akan ditagih di muka setiap empat minggu. Anda akan dikenai tarif penawaran perkenalan setiap empat minggu untuk periode perkenalan selama satu tahun, dan setelah itu akan dikenakan tarif standar setiap empat minggu hingga Anda membatalkan. Semua langganan diperpanjang secara otomatis. Anda bisa membatalkannya kapan saja. Pembatalan mulai berlaku pada awal siklus penagihan Anda berikutnya. Langganan Akses Digital Dasar tidak termasuk edisi. Pembatasan dan pajak lain mungkin berlaku. Penawaran dan harga dapat berubah tanpa pemberitahuan.

Copyright © Bisnis Indonesia Butuh Bantuan ?FAQ