Bisnis, JAKARTA – Hingga saat ini, investor asing belum merealisasikan komitmen investasi di Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara Kalimantan Timur.
Berdasarkan data, Otorita IKN telah menerima sebanyak 305 Letter of Intent (LoI) dimana 172 LoI di antaranya berasal dari investor dalam negeri dan sisanya 133 LoI dari investor asing. Investor asing berasal dari Asia, Singapura, Jepang, Malaysia, China, Korea, Amerika, Finlandia, Spanyol, Uni Emirates Arab, Timur Tengah, Belanda, Jerman, dan lain-lain. Singapura tercatat sebagai negara terbanyak yang menyatakan minatnya hingga 27 LoI. Teranyar, pekan depan, terdapat calon investor asal Rusia akan mengunjungi IKN.
Di sisi lain, pembangunan IKN membutuhkan dana sedikitnya Rp372,8 triliun dalam tempo sepuluh tahun, sedangkan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara ()APBN bakal urunan Rp93,2 triliun dan sisanya merupakan investasi asing dan dalam negeri.
Pemerintah menetapkan alokasi anggaran sebesar Rp29,4 triliun pada 2023 dan Rp40,6 triliun pada 2024 untuk membangun infrastruktur dasar IKN. Secara total, pada periode 2022 – 2024, pemerintah menetapkan anggaran pembangunan IKN sebesar Rp75,5 triliun, termasuk anggaran pada 2022 yang telah direalisasikan sebesar Rp5,5 triliun.
Alokasi anggaran 2022 – 2024 tersebut digunakan untuk menyelesaikan pekerjaan prioritas untuk kemajuan infrastruktur dasar, kantor pemerintahan dan perumahan terutama untuk ASN tahap pertama di IKN. Adapun setelah 2024, pembiayaan pembangunan IKN akan berlanjut hingga 2045 dengan mengandalkan porsi non-APBN atau berasal dari investor.
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI) Bidang Hubungan Luar Negeri Rusmin Lawin mengatakan belum realisasinya komitmen investasi asing di IKN karena membutuhkan waktu yang panjang. Adapun proses tahapan investor untuk LoI dan non disclosure agreement (NDA) membutuhkan waktu selama 2 bulan. Selanjutnya dilakukan pre feasibility studi (FS) dan FS selama sekitar 4 bulan hingga 6 bulan.
Kemudian pemerintah mengevaluasi hasil FS tersebut yang membutuhkan waktu selama 2 bulan. Setelah FS diterima, investor dan pemerintah melakukan persiapan penandatangan kontrak selama 1 bulan sehingga waktu yang dibutuhkan mulai dari tahap LoI hingga kontrak mencapai paling cepat 9 bulan.
“Belum ada yang masuk realisasi investasi ini bukan artinya tidak ada minat, tapi sudah di pipeline, berapa perusahaan untuk bangun hunian rusun ASN sudah dalam tahap finalisasi FS dan mereka sudah ajukan bulan depan, kemudian review baru kontrak, prosesnya sudah berjalan,” ujarnya kepada Bisnis, Selasa (21/11/2023).
Investor asing yang masuk ke IKN ini berbentuk kemitraan dengan skema kerja sama pemerintah dengan badan usaha (KPBU) berbeda dengan investor domestik yang bentuknya direct investment atau investasi langsung dengan skema beli lahan dan bangun. Hal ini yang membuat investor domestik lebih cepat dalam merealisasikan komitmen investasinya.
Di sisi lain, OIKN merupakan kementerian baru yang dibentuk dari nol sehingga memang membutuhkan waktu untuk membuat petunjuk pelaksanaan investasi asing.
Rusmin pun menampik adanya permasalahan lingkungan dan analis mengenai dampak lingkungan (Amdal) dalam pembangunan IKN yang menjadi penyebab wait and see investor asing dalam merealisasikan komitmennya.
Menurutnya, kajian mengenai lingkungan di IKN sudah sesuai dengan petunjuk dari lembaga dunia yang terlibat dalam pembangunan secara global seperti United Nations Human Settlements Programme (UN Habitat), United Nations Economic and Social Commission for Asia and the Pacific (UNESCAP), UN Office for Disaster Risk Reduction (UNDRR), Asian Development Bank (ADB), dan Word Bank.
“Tidak ada permasalahan lingkungan dan Amdal, memang prosesnya butuh waktu yang panjang,” kata Rusmin.
Baca Juga: Menakar Daya Pikat IKN Nusantara di Mata Investor Negara Asean
Deputi Pendanaan dan Investasi OIKN Agung Wicaksono berpendapat belum adanya investasi langsung oleh penanaman modal asing disebabkan karena pemerintah memprioritaskan investasi dari penanam modal dalam negeri. Pasalnya, perusahaan domestik dinilai lebih sat-set atau cekatan dalam berinvestasi di IKN. Oleh karena itu, investor domestik banyak menjadi prioritas pembangunan infrastruktur dasar IKN sehingga tahapan dari penyerahan LoI ke proses selanjutnya mulai dari one on one meeting sampai kesepakatan lebih cepat dijalani.
“Kalau kita lihat di tahapan investasi ini melalui 8 tahapan, itu ada tahapan kedua yang namanya tahapan tinjauan dan penilaian sektor skala prioritas, jadi di tahap ini memang dilakukan prioritas penilaian evaluasi terhadap LoI,” ucapnya.
Menurutnya, investor asing sebenarnya sudah terlibat dalam pembangunan IKN namun statusnya masih sebagai mitra dari investor domestik.
Dia mencontohkan proyek yang merupakan kolaborasi antara investor domestik dan asing, antara lain yakni Hotel Nusantara dengan Swissotel yang merupakan bagian dari Accor Group Swiss, kemudian training center antara Persatuan Sepak Bola Seluruh Indonesia (PSSI) dan FIFA rumah, lalu terdapat sakit Mayapada yang bermitra dengan Apollo Hospital India dan beberapa proyek lainnya.
“Kita bisa lihat Mayapada, Pakuwon, PLN, JIS itu semua punya mitra investor asing. Jadi lagi-lagi investor asing sudah masuk ke Nusantara dan kita lihat selanjutnya,” tuturnya.
Agung mengungkapkan perusahaan asing yakni satu perusahaan asal China yakni Citic Construction dan dua pengembang asal Malaysia IJM Corporation Berhad dan Maxim Properties akan segera merealisasikan pembangun hunian rusun ASN sebanyak 90 tower dengan skema KPBU di IKN pada kuartal I tahun 2024. Adapun untuk skema KPBU telah terdapat 9 perusahaan yang melakukan investasi di sektor hunian di IKN Nusantara.
Kesembilan perusahaan itu yakni Summarecon akan membangun 6 tower perumahan ASN, Citic Construction asal China akan membangun 60 tower Kementeriam Pertahanan dan Keamanan. Kemudian, Tritiland akan membangun 8 tower hunian ASN, PT Nindya Karya akan membangun 8 civil servant tower, Intiland akan membangun 109 townhouse, Maxim asal Malaysia akan membangun 10 tower hunian ASN. Lalu, IJM asal Malaysia membangun 20 tower hunian ASN, Ciputra membangun 10 tower dan 20 townhouse, dan Rockfields membangun 3 tower dan 30 unit rumah tapak.
Sebanyak 9 perusahaan dengan skema KPBU tersebut telah hampir telah menyelesaikan seluruh tahapan investasi termasuk studi kelayakan dan kemudian dilakukan lelang.
“Karena ini skemanya KPBU, itu nanti akan dilakukan pengadaan atau lelang, yang kalau tidak ada peminat yang mampu menyamai mereka maka mereka akan dipilih, ditunjuk sesuai KPBU dan kemudian melakukan groundbreaking juga setelahnya,” terang Agung.
Investor Domestik
OIKN menargetkan ada sebanyak Rp 45 triliun investasi masuk untuk membangun IKN hingga akhir tahun 2023. Hingga saat ini, melalui groundbreaking kloter satu dan dua sudah ada sebanyak Rp35 triliun investasi masuk. Pada Desember 2023 mendatang, akan ada groundbreaking kloter tiga di IKN dengan nilai total Rp 10 triliun.
“Tahun 2023 target kita adalah Rp 45 triliun, semangat 45,” ujarnya.
Nilai investasi tersebut dibutuhkan untuk membangun ekosistem kota di IKN pada tahun 2024 seiring dengan pemindahan ibu kota dari Jakarta ke IKN tahap pertama. Adapun investasi tersebut masuk dalam bentuk proyek bukan dalam penyerahan dana kepada OIKN.
“Uangnya ini masuk dalam bentuk proyek yang terbangun di IKN,” katanya.
Di Desember 2023, terdapat tiga kategori dalam groundbreaking yakni pertama area hijau, kawasan untuk bekerja, tinggal dan bermain, serta kantor lembaga negara. Hal ini sesuai dengan tujuan pembangunan IKN sebagai green forest city. Investor area hijau tersebut, yaitu Yayasan Arsari Djojohadikusumo (Pulau Suaka Orang Utan), Kebun Raya dan Reforestasi Hutan IKN, dan Green Movement Sabuk Hijau Nusantara (Crowdsourcing untuk Reforestasi).
Kedua adalah groundbreaking kawasan untuk bekerja, tinggal dan bermain, meliputi Jambuluwuk Hotel and Resorts, Indogrosir, The Pakubuwono Development, Balikpapan Super Block, BSH Group, dan Grand Lucky.
“Contohnya ada Indogrosir dan Grand Lucky, mereka bagian dari konsorsium yang membangun Hotel Nusantara. Jadi di dekat hotel tersebut akan ada penyediaan kebutuhan melalui supermarket dan juga toko grosir,” katanya.
Kategori ketiga yakni kantor lembaga negara, yakni Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Lembaga Penjamin Simpanan (LPS), dan BPJS Kesehatan.
Baca Juga: Kota Pintar IKN Nusantara Jadi Primadona Perusahaan Top Global
Terpisah, Tenaga Ahli Kementerian Investasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Rizal Calvary Marimbo menilai besaran investasi yang mengalir ke proyek IKN hingga saat ini masih cukup baik. Menurutnya, proyek yang tidak dapat jadi dalam satu hari satu malam layaknya legenda 'Roro Jonggrang'. Bahkan, pembangunan IKN butuh waktu lebih dari 10 tahun hingga rampung seluruhnya.
“Rp372 triliun itu masih long term, bukan tahun ini saja, jangka panjang. Kalau kami lihat sudah ada Rp45 triliun itu malah bagus, artinya ada progres yang signifikan tahun ini. Ini juga bukan proyek Roro Jonggrang,” ucapnya.
Dana pembangunan dari APBN yang sekitar Rp93,2 triliun diberikan secara bertahap setiap tahunnya. Mengingat pembangunan saat ini pun juga terus dilakukan secara bertahap, mulai dari infrastruktur dasar, seperti jalan yang menjadi fasilitas utama dalam pembangunan lainnya.
“Pak Jokowi tahu sekali mana saja yang membangkitkan optimisme, investor itu memang sedang antre untuk menunggu infrastruktur jadi. Akses material untuk membangun sebuah gedung kan butuh jalan,” ujarnya.
Di samping hal itu, Rizal menegaskan bahwa pembangunan untuk Istana Negara yang dipersiapkan untuk upacara 17 Agustus 2024, segera rampung. Untuk itu, dirinya meminta masyarakat untuk bersabar dalam pembangunan IKN, di samping pemerintah yang terus menarik investasi masuk.
(Alifian Asmaaysi & Yanita Petriella)