Mencari Solusi Pembiayaan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Menengah ke Bawah

Bank BTN bersama dengan Pemerintah tengah menggodok sejumlah usulan pembiayaan perumahan untuk bisa menjangkau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) untuk bisa memiliki rumah.

Redaksi

29 Apr 2024 - 11.22
A-
A+
Mencari Solusi Pembiayaan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Menengah ke Bawah

Ilustrasi hunian rumah subsidi. /dok Bisnis

Bisnis, JAKARTA – Berbagai cara dilakukan agar dapat memudahkan masyarakat untuk memiliki hunian. Sayangnya, masih banyak masyarakat yang kesulitan mengakses program tersebut karena terkendala masalah persyaratan.

Salah satu persyaratannya adalah batas maksimal gaji untuk bisa mengajukan program subsidi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). 

Dalam aturan yang berlaku saat ini, syarat penerima subsidi adalah mereka yang masuk kategori Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yakni maksimal sebesar Rp8 juta per bulan.

Hal ini membuat kelas Masyarakat Berpenghasilan Tanggung (MBT) dengan penghasilan sedikit di atas MBR yakni Rp8,1 juta hingga Rp15 juta tidak bisa membeli rumah subsidi namun juga tidak mampu membeli hunian komersial. 

Di sisi lain, Indonesia masih dihantui permasalahan backlog 12,7 juta unit hunian. Terlebih, pada masa Pemerintahan baru lima tahun mendatang di bawah komando Presiden Prabowo Subianto dimana direncanakan akan membangun 3 juta hunian setiap tahunnya. Adapun 3 juta hunian tersebut terdiri dari 1 juta hunian di perkotaan, 1 juta hunian di perdesaan dan 1 juta hunian di pesisir. 

Direktur Konsumer PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk Hirwandi Gafar mengatakan Bank BTN tengah mengusulkan kepada pemerintah untuk perubahan skema KPR subsidi dari skema KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi skema KPR subsidi selisih bunga. Nantinya, subsidi untuk hunian MBR akan bersumber dari pemupukan dana abadi dari hasil investasi. 

“Selama ini dana FLPP langsung disalurkan oleh perbankan kepada MBR, tapi nanti dana FLPP ini tidak langsung disalurkan tetapi menjadi dana abadi. Dana abadi ini akan diinvestasikan dan hasil investasinya sumber subsidi bunga,” ujarnya dikutip Senin (29/4/2024). 

Dana abadi ini akan dikelola oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Pengelolaannya akan diinvestasikan pada instrumen surat utang negara berjangka panjang. Kemudian, imbal hasil dari penempatan investasi dana abadi itu akan digunakan untuk menutup kebutuhan subsidi KPR dengan pola subsidi selisih bunga. Hal ini agar penempatan anggaran subsidi pembiayaan perumahan oleh pemerintah tidak langsung disalurkan ke masyarakat tetapi ditempatkan dan dikelola melalui dana abadi. 

Ini berbeda dengan dana FLPP yang berupa dana bergulir untuk langsung disalurkan kepada masyarakat. Pola pembiayaan subsidi dengan memanfaatkan imbal hasil dana abadi juga akan menarik investor untuk sekuritisasi aset sehingga sekuritisasi aset pembiayaan perumahan di Indonesia hidup lagi,” katanya. 

Selama ini, dana FLPP yang disalurkan langsung kepada masyarakat dengan tenor 20 tahun. Namun nanti dengan menggunakan dana abadi melalui skema KPR subsidi selisih bunga, jangka waktu yang diberikan dibatasi menjadi 10 tahun dan selebihnya mengikuti suku bunga pasar. 

Hal ini karena jangka waktu pinjaman KPR subsidi saat ini selama 20 tahun terlalu lama. Padahal, penghasilan masyarakat cenderung mengalami peningkatan setiap tahunnya. Jika setiap tahunnya, peningkatan penghasilan masyarakat sebesar 3%, maka paling lambat pada tahun ke-10 nanti konsumen rumah subsidi sudah dapat menyerap suku bunga pasar. 

“Untuk jangka waktu 10 tahun hingga 15 tahun, pemerintah akan tetap mengalokasikan pendanaan dari APBN untuk KPR FLPP sebagai dana abadi. Tapi ditambah dengan sumber pendanaan lainnya. Pada saatnya nanti, pemerintah tidak perlu lagi mendanai dari APBN karena dana abadi itu nantinya yang akan mensubsidi KPR FLPP,” katanya. 

Dia menuturkan idealnya tenor KPR yang memperoleh subsidi cukup hingga tahun ke-10 saja. Lalu untuk tahun ke-11 dan selanjutnya, konsumen akan mendapat bunga komersial atau floating rate yang tidak lagi disubsidi. Dengan demikian, semakin banyak penerima manfaat subsidi perumahan bahkan hingga dua kali lipat. Adapun saat ini porsi APBN untuk mendanai KPR subsidi sebesar 75% dan 25% sisanya bersumber dari pembiayaan perbankan. 

“Misalnya untuk rumah seharga Rp180 juta, maka pemerintah harus menyediakan dana KPR subsidi sebesar Rp135 juta untuk penyaluran KPR subsidi ke masyarakat,” ucapnya. 

Baca Juga: Penyebab Backlog Rumah di Indonesia Tembus 12,7 Juta Unit


Usulan lainnya terkait besaran suku bunga KPR subsidi menjadi 10% dimana komposisinya, sebesar 5% beban bunga ditanggung oleh debitur, sedangkan 5% sisanya dibayarkan oleh pemerintah. 

“Usulan tingkat bunga KPR subsidi menjadi 10% bertujuan agar KPR yang disalurkan bisa disekuritisasi sehingga ekosistem perumahan akan hidup kembali. PT SMF bisa melakukan sekuritisasi sesuai fungsinya di secondary mortgage,” tuturnya. 

Bank BTN juga mengusulkan untuk memperlebar batasan penghasilan maksimal calon konsumen rumah subsidi dari sebelumnya hanya Rp8 juta menjadi hingga Rp15 juta. Pasalnya, selama ini penghasilan Rp8 juta hingga Rp15 juta sulit membeli rumah karena tidak bisa membeli rumah subsidi dan tidak mampu membeli rumah komersial. 

Selain itu, juga diusulkan agar batasan harga rumah yang bisa menggunakan KPR subsidi nantinya bisa diperluas dari Rp180 juta menjadi Rp300 juta per unit. Hal ini agar masyarakat berpenghasilan tanggung bisa membeli hunian dengan KPR subsidi. 
Dengan batasan harga rumah subsidi maksimal Rp300 juta per unit ini akan mendorong lokasi pasokan hunian tidak terlalu jauh dari perkotaan dan bisa diakses dengan transportasi umum. 
Adapun saat ini, hunian subsidi berada sangat jauh dengan perkotaan dan rerata ukuran 27 meter persegi. 

“Harga rumah bisa Rp300 juta harga rumahnya bagus dan layak serta tak jauh dari pusat kota. Idealnya, batasan penghasilan itu digeser karena masyarakat berpenghasilan tanggung, misalnya Rp15 juta per bulan, sulit untuk memperoleh rumah. Kami berharap REI dapat mendukung usulan BTN,” ujarnya. 

Hirwandi mengungkapkan sejumlah usulan tersebut telah disampaikan dan dibahas bersama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dan Kementerian Keuangan. 

Direktur Utama BTN Nixon Napitulu menambahkan subsidi KPR FLPP perlu diubah menjadi dana abadi. Hal itu untuk meringankan beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).

“Ini skema sudah dibahas dengan pemerintah, kombinasi antara FLPP, yaitu kalau pemerintah dalam tiap tahun kasih FLPP sekitar Rp19 triliun hingga Rp25 triliun, dengan uang yang sama dijadikan dana abadi,” ujarnya. 

Menurutnya, terobosan pun dibutuhkan dalam mengejar target tersebut, di mana dana abadi ini dikelola melalui Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) untuk diputar atau diinvestasikan pada instrumen tertentu.

Lalu, degan imbal hasil yang didapatkan dari investasi, tersebut kemudian bisa digunakan untuk membayar selisih bunga KPR masyarakat.

Misalnya, kita taruh [dana FLPP] ke surat utang negara [SUN] dengan return 6%. Dengan return 6% saja, maka dia akan bisa menutupi KPR dengan pola subsidi selisih bunga,” kata Nixon. 

Baca Juga: Mencari Solusi Penyediaan Hunian Terjangkau di Perkotaan


Kurangi Backlog Hunian 

Sementara itu, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Joko Suranto menuturkan untuk mengurangi angka backlog memang diperlukan skema yang luar biasa. Pasalnya, penyelesaian permasalahan backlog cenderung lambat. 
Selama 1 dasawarsa terakhir, backlog hunian hanya turun sebesar 10%. Pada 2020, angka backlog mencapai 13,6 juta lalu menurun menjadi 12,7 juta unit di 2022. Di sisi lain, setiap tahunnya angka kebutuhan hunian setiap tahun bertambah 800.000 unit. 

Oleh karena itu, memang diperlukan skema pembiayaan luar biasa untuk dapat mempercepat penyelesaian backlog. Salah satunya yakni diperlukan pergeseran pola KPR FLPP menjadi KPR subsidi selisih bunga ini. Bauran dana abadi tersebut nantinya dapat membiayai 1 juta unit rumah setiap tahunnya yang selama ini hanya mampu tidak lebih dari 300.000 unit.

Menurutnya, sumber dana abadi untuk membiayai program perumahan bisa berasal dari BPJS Ketengakerjaan, Badan Pengelola Keuangan Haji (BPKH), maupun dana wakaf. Potensi pertumbuhan sumber-sumber baru pembiayaan perbankan dapat dilakukan guna mendorong percepatan pembangunan perumahan nasional. 

“Sumber-sumber dana itu bisa ditempatkan di perbankan sebagai dana pendamping agar cost of fund bisa lebih rendah. Dengan begitu tingkat bunga KPR juga akan lebih terkontrol karena sumber pendanaannya berbiaya murah,” tuturnya.

Joko berkeyakinan jika opsi sumber dana pendamping itu bisa digulirkan maka kemampuan perbankan untuk mendukung pembiayaan perumahan akan lebih baik. Terlebih, program pemerintahan selanjutnya akan membangun 3 juta hunian.

“Sebanyak 12,7 juta kepala keluarga belum mendapat kesempatan untuk memiliki rumah sehingga kami mendorong agar program penyediaan hunian menjadi program prioritas nasional,” tuturnya. 

Joko meyakini dengan skema pembiayaan KPR subsidi baru akan bisa membiayai 1 juta hunian, yang selama ini tidak lebih dari 300.000 unit. Adapun di tahun depan, REI akan membangun 600.000 unit rumah dimana 85% merupakan hunian bersubsidi dan sisanya 15% berasal dari rumah komersial. 

Dia pun mendukung usulan potongan tenor skema baru KPR subsidi dari yang selama ini mencapai 20 tahun menjadi 10 tahun. Selain itu, dengan memperpendek tenor bunga subsidi maka semakin banyak masyarakat kelas menengah ke bawah yang dapat memiliki rumah. Adapun pada 10 tahun pertama diberikan bunga kredit subsidi, sedangkan tahun ke-10 hingga tahun ke-20, konsumen dikenakan bunga pasar atau floating rate. 

“Yang saya lihat pendapatan masyarakat itu mengalami peningkatan setiap tahunnya sehingga pada tahun ke-10 sebagian besar KPR subsidi sudah lunas, dan ada juga yang top-up kredit multi griya. Bayangin yang tadi 20 tahun satu orang sekarang 10 tahun 1 orang. Jadi bisa 2 kali digunakan. Kalau misalnya pemerintahan baru Pak Prabowo bisa 3 juta berarti kan 3 kali lipat lebih banyak dari yang sekarang dari situ saja hitungannya,” terangnya. (Lorenzo Anugrah Mahardhika / Arlina Laras / Yanita Petriella)

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News dan WA Channel
Editor: Yanita Petriella
Kembali ke Atas
BIG MEDIA
Jalan K.H. Mas Mansyur No. 12AKaret Tengsin - Jakarta Pusat 10220
© Copyright 2024, Hak Cipta Dilindungi Undang - Undang.