Menghitung Peluang & Prospek Besar Investasi Properti di IKN

Bisnis, JAKARTA – Pemerintah mengajak para pengembang properti Tanah Air untuk terlibat berkontribusi secara aktif dalam pengembangan Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara di Kalimantan Timur. 

Kawasan pengembangan Ibu Kota Nusantara memiliki luas 256.142 hektare dimana terdiri dari Kawasan Ibu Kota Nusantara (KIKN) perkotaan seluas 56.181 hektare, Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) seluas 6.671 hektare, wilayah pengembangan (WP) 2 IKN barat seluas 17.206 hektare yang akan difungsikan sebagai pusat ekonomi dan wilayah pengembangan (WP) 1 IKN timur dengan luas 9.761 hektare sebagai pusat pariwisata dan hiburan. 

Direktur Rumah Umum dan Komersial Kementerian PUPR Fitrah Nur mengatakan Pemerintah telah membangun hunian pekerja konstruksi berupa rumah susun sebanyak 22 tower yang dapat diakses pekerja konstruksi sebanyak 16.000 orang di sana. 

“Saat ini sedang peralihan kerja sama dari Kementerian PUPR dengan Badan Otorita karena saat ini sedang dikelola oleh Kementerian PUPR masa transisi ini sebelum dikelola Otorita IKN rusun pekerja konstruksi,” ujarnya, Jumat (3/11/2023). 

Kementerian PUPR juga tengah membangun sebanyak 36 unit rumah tapak jabatan menteri dibangun di KIPP IKN. Pemerintah juga tengah membangun rumah susun sebanyak 47 tower untuk para Aparatur Sipil Negara (ASN) yang ditargetkan selesai pada tahun depan. Terlebih, pada 17 Agustus 2024 mendatang, Presiden Jokowi menargetkan dapat melangsungkan upacara kemerdekaan RI di IKN.

“Ada juga pembangunan tower ASN melalui skema kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPBU) yang sebentar lagi pengelolaannya dialihkan kepada pemerintahan,” katanya. 

Fitrah berharap pelaku usaha properti dapat berkontribusi secara aktif karena pemerintah memiliki keterbatasan ruang gerak. Pengembangan IKN yang semakin masif sudah pasti dapat membuka peluang serta potensi sektor perumahan dan properti Indonesia dimana tidak hanya menyasar skala nasional namun juga skala internasional. Selain itu, terdapat beberapa peluang investasi perumahan dan properti yang prospektif. 

Merujuk Peraturan Presiden (Perpres) nomer 63 tahun 2022 tentang Rencana Induk Ibu Kota Nusantara, pada tahap 1 akan dibangun 2.500 unit hunian dengan dana APBN. Peluang investasi di bidang perumahan dan properti di IKN sangat prospektif dengan adanya kebutuhan rumah di IKN sebanyak 16.000 rumah sesuai dengan Perpres 63/2022.

Terlebih kawasan WP 2 yang direncanakan sebagai kota pusat ekonomi mempunyai potensi untuk pengembangan sektor properti. Wilayah perkotaan WP 2 dan WP 4 dapat mendukung kebutuhan dan fasilitas penduduk di IKN sebanyak 1,6 juta jiwa.

“Kolaborasi segenap stakeholders menjadi penting untuk dilakukan. Kita harus optimis bahwa sektor perumahan dan properti akan tetap tumbuh kuat karena Pemerintah telah merespon dengan cepat melalui berbagai kebijakan yang dapat memperkuat pertumbuhan perumahan dan properti di Indonesia,” ucap Fitrah. 

Direktur Pembiayaan Otorita Ibu Kota Negara (OIKN) Muhammad Naufal Aminuddin mengharapkan kontribusi aktif investor dalam negeri dalam pengembangan IKN yang memiliki luas 4 kali dari DKI Jakarta. Dalam pembangunan IKN dibutuhkan investasi tahap 1 mencapai US$32 miliar atau sekitar Rp456 triliun. Terlebih, nantinya kawasan IKN, Samarinda, dan Balikpapan akan memiliki penduduk sebanyak 4 juta hingga 5 juta jiwa dan diproyeksikan akan bertambah bisa mencapai 40 juta di tahun 2045.

Saat ini pemerintah tengah membangun infrastruktur dasar seperti Istana Presiden, jalan, jalan tol, bendungan, kantor kementerian, bandara VVIP, rumah menteri dan ASN dalam rangka memberikan kepastian dan menarik investor untuk bisa masuk di IKN. 

“Investor yang masuk juga berhitung aksesnya seperti apa, populasi penduduknya gimana, proyeknya seperti apa. Dengan pembangunan didukung APBN maka akan memberikan kepastian terhadap investor,” tuturnya. 

Pemerintah membuka peluang untuk berinvestasi tidak hanya di IKN saja tetapi juga kota Balikpapan dan Samarinda. Pasalnya, pembangunan IKN dengan kota sekitarnya ini untuk menjadi satu kesatuan atau disebut tri cities. Pertumbuhan ekonomi yang lebih inklusif dan merata akan didukung oleh pengembangan IKN sebagai superhub ekonomi, yang akan menjadi bagian tak terpisahkan dari upaya transformasi ekonomi di Ibu Kota Nusantara dan Provinsi Kalimantan Timur serta daerah mitra di Pulau Kalimantan.

Kehadiran superhub ekonomi IKN diharapkan dapat memberikan manfaat bagi daerah mitra di Pulau Kalimantan berupa pengembangan ekosistem yang kondusif dan klaster ekonomi yang akan menjadi sumber pertumbuhan baru di Pulau Kalimantan.

Baca Juga: Ajakan Manis Jokowi di Depan Para Pengusaha Terlibat Bangun IKN

Skema Investasi 

Pemerintah juga membuka peluang dengan investasi langsung maupun melalui skema KPBU atau Public-Private Partnerships (PPP). Adapun investor dapat berinvestasi membangun fasilitas kesehatan, pendidikan, perkantoran dan mixed use, perumahan, transit oriented development, jalan tol dan terowongan bawah tanah, bandara dan pelabuhan, pengembangan finansial center, energi terbarukan, eco leisure dan wellness area. 

“Lebih dari 500 proyek investasi dan kontribusi telah diidentifikasi sampai saat ini,” ujarnya. 

Untuk hunian, terdapat 72 peluang investasi yang tersebar pada keseluruhan KIPP dengan nilai Rp168,7 triliun. Untuk kawasan campuran yang terdiri dari perkantoran, area komersial, pendidikan, kesehatan, dan lain-lain terdapat 179 peluang investasi dengan nilai Rp78,6 triliun. Kemudian, untuk ruang terbuka hijau terdapat 190 peluang investasi dengan nilai Rp26,5 triliun. 

Naufan mengungkapkan hingga saat ini terdapat 304 letter of intent (LoI) yang diterima oleh OIKN dimana sebanyak 53 persen atau 162 LoI dari Indonesia dan sisanya sebesar 47 persen berasal dari asing. Adapun LoI dari investor asing berasal dari 37 dari Jepang, 28 dari Singapura, 25 dari China, 19 dari Malaysia, 6 dari Korea Selatan, 4 dari Amerika Serikat, 3 dari Finlandia, 3 dari Spanyol, dan 17 dari lainnya. 

“Dari sisi nilai investasi yang sudah masuk sekarang mencapai di atas Rp100 triliun,” katanya. 

Adapun untuk skema KPBU terdapat sejumlah investor yang akan membangun hunian ASN dan TNI-Polri, antara lain, PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) yang akan membangun 6 tower dengan jumlah 252 unit, konsorsium Nusantara (CCFG Corp dan PT Risjadson Brunsfield Nusantara) akan membangun 60 tower dengan 2.160 unit dan 95 tower, PT Perintis Triniti Properti Tbk atau Triniti Land sebanyak 8 tower dengan 208 unit, PT Nindya Karya akan membangun 8 tower dengan 266 unit, PT Intiland Developmet Tbk (DILD) membangun 41 tower sebanyak 2.555 unit. Maxim membangun 10 tower sebanyak 644 unit, IJM sebanyak 20 tower sebanyak 1.078 unit, Rockfield sebanyak 3 tower dan 30 unit rumah tapak, serta Ciputra Group bangun 10 tower 720 unit dan 20 unit rumah tapak.  

“Lokasinya di KIPP, sekarang masih dalam penyusunan feasibility study (FS) dan evaluasi FS diharapkan tahun depan semester 1 mulai konstruksi dan ada yang bisa selesai di 2024 atau di 2025. Mereka menggunakan teknologi yang bagus dan bisa selesai dalam relatif singkat. Semua hunian dibangun harus memenuhi green and smart buildings, mereka harus memenuhi KPI yang ada,” terang Naufal. 

Beberapa pekan terakhir, lanjutnya, Presiden Jokowi juga mendorong groundbreaking proyek investor dalam negeri yang diharapkan dapat meyakinkan investor asing berinvestasi di IKN. Groundbreaking yang telah dilakukan ini mewujudkan Sumbu Kebangsaan IKN sebagai pusat untuk bekerja, tinggal, dan bermain pada 2024

Adapun pada September lalu, Konsorsium Nusantara yang terdiri dari Agung Sedayu, Salim, Sinar Mas, Pulau Intan, Adaro, Barito Pacific, Mulia Group, Astra, dan Kawan Lama mulai membangun kawasan mixed use berupa mall, hotel, perkantoran dan kontribusi taman dan ruang terbuka hijau dengan nilai mencapai Rp20 triliun. Selain itu juga dilakukan groundbreaking Rumah Sakit Abdi Waluyo dengan lahan seluas 5 hektare di IKN.

Selain itu, pengembang properti Vasanta Group pun telah memulai pembangunan hotel berbintang lima di atas lahan seluas 2 hektare di IKN memiliki jumlah kamar mencapai 170 hingga 180 unit kamar dengan tinggi hanya 5 lantai. Pertamina turut membangun Sustainable Energy Center di area riset dan inovasi seluas 3.700 hektare untuk mendukung  pemerintah dalam Net Zero Emission pada 2060.  FIFA membangun tempat pelatihan  sepak bola nasional pertama untuk PSSI   termasuk asrama dan lapangan 35 hektare  dengan estimasi nilai Rp90 miliar.  

Pada awal November, pemerintah bersama investor dalam negeri melakukan groundbreaking bandara VIP dan VVIP, Pakuwon Group membangun kawasan mixed use, rumah sakit Mayapada, rumah sakit Hermina, sekolah internasional Nusantara dibangun oleh Jakarta Intercultural School, relokasi SD Negeri 20 Sepaku, Bank Indonesia, BPJS Ketenagakerjaan dan Pembangkit Listrik Tenaga Surya (PLTS) oleh PLN.

Baca Juga: Gelaran Karpet Merah Jokowi Tarik Investor Lokal RI Bangun IKN

Kawasan Terpadu Ciputra

Dalam kesempatan yang sama, Managing Director PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) Budiarsa Sastrawinata mengatakan Ciputra akan membangun proyek kawasan terpadu berkonsep bisnis seluas 302 hektare di IKN. Kawasan ini berbasis MICE (meeting, incentive, conference, dan exhibition), hotel, mal, dan residensial.

Adapun rencananya hunian di kawasan terpadu Ciputra ini memiliki luas 882.402 meter persegi, kawasan komersial seluas 198.274 meter persegi, lapangan golf seluas 1,17 juta meter persegi, dan infrastruktur berserta fasilitas umum dan sosial seluas 740.292 meter persegi. 

Adapun pada tahap pertama, Ciputra akan membangun lahan seluas 150 hektare. Adapun, proyek pertama yang akan digarap di IKN rencananya berupa hotel dan MICE hingga lapangan golf.

“Kita melihat pada tahap awal pengembangan kota baru itu, pasti orang akan butuh datang tempat menginap dan tempat pertemuan-pertemuan dan pameran, sehingga, kita melihat potensinya ada pada di kawasan yang berkonsep MICE,” ujarnya. 

Proyek tersebut saat ini masih dalam tahap persetujuan kerja sama dengan pemerintah. Dia menargetkan proyek tersebut akan dibangun dalam waktu dekat.

“Ini kami sedang propose. Begitu disepakati dan disetujui pemerintah ya akan jalan. Kita mesti ikut programnya pemerintah, jadi ya secepatnya sesuai pemerintah,” katanya. 

Saat ini Ciputra Group tengah membahas penetapan lokasi di IKN. Dia memastikan, posisi kawasan terintegrasi tersebut tidak akan berlokasi di KIPP atau Sumbu Kebangsaan.

“Nah itu masih di cari tempat lokasi yang paling tepat. Karena sekarang kan pemerintah masih konsentrasi pengembangan di sumbu kebangsaan. Kita pasti bukan di sumbu lah, karena kita kan kawasan,” ucap Budiarsa. 

Ciputra merencanakan pengembangan awal kawasan terpadu akan dimulai dengan infrastruktur dasar dalam waktu pengembangan 1 tahun hingga 2 tahun. Sementara itu, untuk konstruksi bangunan baru, akan dimulai setelah infrastruktur dasar dirampungkan. 

Adapun, pembangunan hotel, residensial dan fasilitas lainnya diharapkan dapat selesai dalam kurun waktu tiga tahun setelah infrastruktur lengkap. 

CTRA juga berencana untuk menggarap proyek rumah susun (Rusun) Aparatur Sipil Negara (ASN) di IKN. Saat ini, CTRA telah mengajukan proposal kepada Badan Otorita IKN untuk skema kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPBU).

“Kami sudah memasukkan proposal untuk skema KPBU ke Otorita IKN dan masih menunggu feasibility study dari kami karena kami sudah mendapatkan letter to proceed [LTP],” terang Budiarsa. 

Baca Juga: Daya Pikat IKN Nusantara Tarik 21 Investor Tanam Rp31 Triliun

Harga Tanah Naik 

Sementara itu, Peneliti dan Analis Properti Torushon Simanungkalit menuturkan peluang investasi properti di IKN  Nusantara masih terbuka lebar seiring pertambahan penduduk di kawasan tersebut. Pasalnya di tahun 2045, penduduk di IKN akan mencapai 2 juta jiwa sehingga menjadi sebuah prospek bagi industri perumahan dan properti di IKN. 

Dia memproyeksikan kebutuhan akan rumah di IKN akan mengalami pertambahan dari 83.750 unit di tahun 2024 menjadi 435.250 unit di 2045. Dalam tempo 20 tahun mendatang, rerata kebutuhan rumah di IKN bisa mencapai berkisar 21.000 hingga 22.000 per tahun. Namun demikian, kebutuhan ini seiring dengan perpindahan penduduk ke IKN. Adapun kapitalisasi bisnis perumahan di IKN diproyeksikan bisa mencapai Rp12 triliun per tahun. 

“Prediksi kebutuhan rumah baru di IKN akibat pertambahan penduduk pada 2024 sebanyak 83.750 unit. Kebutuhan ini berdasarkan proyeksi jumlah penduduk tahun 2024 yang mencapai 488.409 jiwa,” ujarnya. 

Selain hunian, juga terbuka peluang pasar perkantoraan di IKN. Adapun hingga 2045 diproyeksikan kebutuhan ruang perkantoran mencapai 2,94 juta meter persegi. 

“Ini belum termasuk perusahaan asuransi, BUMN, dan perbankan, diproyeksikan permintaan ruang kantor di IKN pada 2045 bisa mencapai 5 juta meter persegi,” katanya. 

Peluang investasi juga masih cukup besar untuk produk properti lainnya seperti pusat perbelanjaan modern dan hotel. Hingga 2045 diproyeksikan akan membutuhkan 19 unit mal atau pusat perbelanjaan dalam bentuk supermarket, department store, pertokoan.  

“Kebutuhan hotel di IKN bisa mencapai sebanyak 68 unit. Tentu saja secara bertahap, seiring perpindahan penduduk,” ucap Torushon.

Terkait dengan harga tanah, pihaknya tak menampik terdapat kenaikan harga lahan mulai sejak 2019 hingga saat ini secara signifikan. Pada 2019 harga rerata lahan di IKN mencapai  Rp50 juta per hektare dan mengalami kenaikan di 2022 menjadi Rp250 juta sampai Rp500 juta per hektar. 

“Nilai tanah tersebut umumnya terjadi pada tanah yang berada di lokasi kurang strategis,” tuturnya.

Sementara itu, tanah yang berada di lokasi strategis seperti pinggir jalan memiliki kenaikan lebih besar dan cepat dimana pada awal tahun 2022 sebesar Rp2,5 miliar per hektare atau Rp250.000 per meter persegi. 

“Di luar jalan raya sebesar Rp300 juta 400 juta per hektare, ada yang Rp500 juta per hektare,” ujar Torushon.  

Baca Juga: Pengesahan Revisi UU IKN, Pemerintah Gelar Karpet Merah Investor

Kebut Aturan Turunan

Terpisah, Wakil Ketua Umum Koordinator Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) bidang Tata Ruang dan Pengembangan Kawasan Hari Ganie menuturkan pengembangan IKN diharapkan sesuai dengan perencanaan. Pasalnya, luas KIPP IKN yang 6.671 hektare ini sama dengan luas lahan kawasan BSD yang mencapai 6.000 hektare. Adapun selama pengembangan 28 tahun, dari luas 6.000 hektare tersebut baru digarap 2.600 hektare. 

“Ini kaya sulap-sulapan pengembangan di IKN dimana dengan luas lahan yang sama dengan BSD, BSD butuh 28 tahun garap 2.600 hektare, pengembangan BSD juga didukung 27 juta penduduk yang berada di sekitarnya. Ini ternyata di IKN lebih cepat pengembangannya padahal penduduk kota sekitar IKN cuman 4 juta jiwa,” katanya. 

Menurutnya, saat ini pemerintah harus mencari cara agar pada pemindahan penduduk tahap 1 IKN pada tahun depan ini dapat menghidupkan kawasan tersebut. Terlebih, konektivitas infrastruktur yang mudah dari IKN menuju Balikpapan dan Samarinda yang hanya 30 menit. Ditambah lagi, sejumlah pengembang besar memiliki landbank proyek di sekitar IKN seperti Balikpapan dan Samarinda.

“Jadi jangan sampai mereka tinggal di IKN tetapi malah berbelanja di kota sekitar, atau hanya bekerja di IKN tetapi tinggal di kota sekitarnya. Ini yang menjadi pekerjaan rumah saat ini. Ini akan susah menghidupkan IKN,” ucapnya. 

Pemerintah  diharapkan untuk segera menerbitkan aturan turunan UU IKN aturan pelaksaaan komitmen IKN. Selain itu, belum ada dasar hukum kebijakan dan pemberian insentif berusaha di IKN. Hal ini untuk menjamin keberlangsungan pengembangan IKN meskipun berganti pemerintahan.

“Harga tanah belum ada, bagaimana pengembang mau AJB (Akta Jual Beli) dengan pemerintah,” tuturnya. 

Di sisi lain, dia berharap kawasan IKN dan kota sekitarnya ini tak hanya mengakomodasi kalangan investor saja tetapi juga memenuhi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pasalnya, saat ini backlog hunian di Kalimantan Timur mencapai 247.000 unit rumah.

“Ini jangan sampai dibiarkan backlog makin bertambah apalagi di IKN karena menurut spesifikasi rumah di IKN tidak ada menuju hunian MBR, padahal mereka butuh rumah,” terang Hari. 

Baca Juga: Menerka Komitmen kelanjutan Proyek IKN Selepas Jokowi Turun 2024

Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit berpendapat IKN menjadi proyek pemerintah terbesar sepanjang sejarah. Oleh karena itu, pembangunan dan pengembangan IKN tidak boleh gagal karena investasi besar dipertaruhkan. Terlebih, Indonesia memiliki cita-cita untuk menjadi negara maju di 2045. Oleh karena itu, diperlukan upaya untuk menarik masyarakat tidak hanya tinggal tetapi juga menghidupkan ekonomi di IKN. 

“Ini butuh insentif untuk masyarakat Balikpapan dan Samarinda untuk investasi dan berkontribusi pada pengembangan IKN,” ujarnya. 

Dia juga berharap komitmen Presiden dan Wakil Presiden untuk melanjutkan dan menyelesaikan pembangunan IKN.