Bisnis, JAKARTA – Gedung 351 On Braddell, properti industri baru berlantai tujuh dengan spesifikasi tinggi yang selesai dibangun pada Maret 2021, mendadak tampak jauh lebih keren setelah Secretlab, produsen kursi gaming lokal Singapura, pindah ke sana.
Secretlab menempati ruang seluas 44.000 ft2, termasuk 7.000 ft2 untuk pusat litbangnya. Selain Secretlab, tenant lain di gedung tersebut antara lain NETS dan Electrolux.
Dikembangkan oleh Boustead Projects dan dirancang oleh RSP Architects, properti itu menjadi akuisisi terbaru dalam portofolio Boustead Industrial Fund (BIF) Oktober lalu.
Metro Holdings, peritel yang terdaftar di bursa Singapura, juga memiliki saham di 351 On Braddell, melalui pemilikan 26% di BIF serta 7% notes yang jatuh tempo pada 2031.
Gedung 351 On Braddell di Singapura./OfficeSpaces.com.sg
Perusahaan yang didirikan oleh pebisnis asal Fujian, China, bernama Ong Tjoe Kim di Surabaya, Jawa Timur, pada 1953 itu, yang dibuka kembali di Jakarta pada 1991, membayar Sin$76,6 juta untuk kepemilikannya di 351 On Braddell pada akhir 2020.
“Ini memberi kami kesempatan untuk memasuki bisnis logistik, dengan Boustead sebagai operator dan Metro sebagai investor,” kata Yip Hoong Mun, Group CEO dan Executive Director Metro Holdings sebagaimana dilansir laman properti EdgeProp.
Kehadiran 351 On Braddell Oktober lalu membawa portofolio BIF menjadi 15 properti, dari sebelumnya 14 properti. Sebanyak 26% saham Metro melalui langganan unit mencerminkan investasi tambahan sebesar Sin$17,58 juta.
Investasi di BIF adalah salah satu langkah terbaru Metro Department Store yang terus bermetamorfosis menjadi pemain properti yang terdiversifikasi dengan investasi di gedung komersial, mal, residensial, pengembangan mixed-use, akomodasi mahasiswa, serta properti logistik dan industri.
Metro hadir di lima negara: Indonesia, Singapura, Australia, China, dan Inggris. Metro puas dengan mengambil saham minoritas dalam investasinya. “Kami tidak perlu memiliki 100% aset, Kami percaya dalam bekerja sama dengan mitra,” kata Yip.
Sekarang Metro memiliki lima department store di Orchard Road Singapura saja. Saat ini, hanya ada dua toko di Singapura yaitu di Paragon di Orchard Road dan mal pinggiran kota Causeway Point di Woodlands.
Namun, banyak orang di Singapura yang terus mengaitkan Metro Holdings hanya dengan department store, kata Yip. “Wajar saja, karena hal pertama yang terlintas di benak orang ketika memikirkan Metro adalah department store.”
Metro menutup toko terbesarnya, enam lantai di Centrepoint, pada September 2019. “Kami merasa bahwa kami telah hadir di Paragon di Orchard Road, dan ketika sewa 5 tahun habis, kami memutuskan tidak memperbaruinya,” kata Yip.
Pada 2019, Metro juga keluar dari portofolio 11 toko Metro ketika menjual 50% sahamnya di PT Metropolitan Retailmart kepada mitra usaha patungannya, CT Corp milik Chairul Tanjung.
Hasil keuangan terbaru Metro yang berakhir pada September 2021 mencerminkan bagaimana kontribusi pendapatan perusahaan berubah karena memperdalam portofolio investasi dan pengembangannya dalam beberapa tahun terakhir, sambil mengurangi operasi ritelnya, bahkan sebelum Covid.
Pendapatan di satu semester yang berakhir pada September tahun lalu adalah Sin$40,8 juta, dibandingkan dengan Sin$36,7 juta tahun lalu. Laba bersih turun sedikit menjadi Sin$18,4 juta dibandingkan dengan Sin$19,8 juta periode yang sama setahun sebelumnya.
Segmen properti, tidak termasuk rekanan dan usaha patungan, melaporkan laba Sin$6,3 juta untuk periode tersebut, dibandingkan dengan Sin$9,7 juta setahun sebelumnya. Sementara itu, divisi ritel melaporkan kerugian Sin$0,7 juta dibandingkan dengan Sin$0,8 juta untuk semester tahun sebelumnya.
Gandeng Mitra Kerja Sama
Untuk memperluas jejaknya di aset logistik, Metro menandatangani nota kesepahaman dengan Daiwa House Industry Co yang terdaftar di Bursa Efek Tokyo pada Januari 2022.
Kerja sama itu akan melihat para mitra berkolaborasi dalam investasi di berbagai kelas aset dengan fokus awal pada properti logistik, komersial, perumahan, dan kelas aset lainnya di Jepang, Singapura, dan wilayah lain di Asia Pasifik atau sekitarnya.
Kolaborasi ini muncul setelah investasi landasan Metro di Daiwa House Logistics Trust, melalui langganan 51,625 juta unit atau 7,65% dari total unit yang diterbitkan seharga Sin$41,3 juta. Daiwa House Logistics Trust memiliki portofolio 14 logistik dan properti industri di Jepang.
Yip dan timnya di Metro tidak dapat melakukan perjalanan selama 2 tahun terakhir karena penguncian pandemi di seluruh dunia, tetapi begitu perbatasan dibuka, mereka segera naik pesawat. “Kami sering bepergian, setidaknya sebulan sekali, untuk melihat mitra kami di berbagai negara. Jadi, kami akrab dengan berbagai pasar tempat kami berinvestasi,” paparnya.
Namun, Yip mengakui bahwa persaingan untuk aset yang bagus menjadi lebih ketat ketika perbatasan dibuka kembali. “Karena likuiditas, ada lebih banyak uang yang mengejar aset bagus. Hasil menjadi lebih ketat. Sulit menemukan properti komersial di Inggris dengan hasil 5%; sebagian besar sekitar 4% saat ini.”
Metro berada di Inggris sejak 2014, melalui kemitraannya dengan Scarborough Group di tiga proyek. Dua di antaranya berada di Manchester dan sebagian besar merupakan perumahan. Salah satunya Milliners Wharf The Hat Box, merupakan tahap pertama dari 114 apartemen, telah terjual dengan persetujuan perencanaan yang diajukan untuk tahap kedua sebanyak 60 apartemen. Metro memiliki 25% saham dalam proyek itu.
Proyek lainnya adalah skema penggunaan campuran senilai 700 juta pound sterling, Middlewood Locks di Salford, Manchester. Metro memiliki 25% saham dalam pengembangan 2.215 unit, yang memiliki campuran ruang komersial termasuk kantor, hotel, toko, restoran, dan gym.
Proyek ini memiliki total luas lantai kotor 2,4 juta ft2. Tahap pertama 1.571 unit telah selesai dan diserahkan. Dari unit tersebut, 227 unit di fase 1 dan 546 unit lainnya di fase 2 dijual ke Get Living, operator sektor sewa swasta Inggris. Perencanaan untuk tahap 3 masih dalam proses.
Middlewood Locks di Salford, Manchester, Inggris./Cobnfidentials.com
Proyek ketiga dengan Scarborough adalah Kampus Digital Sheffield senilai 40 juta pound di Sheffield, dengan saham Metro 50%.
Di lokasi tersebut terdapat dua gedung perkantoran dengan total luas lantai kotor 142.645 ft2. Gedung pertama, Acero Works, dengan luas 80.300 ft2, terjual pada Mei 2018. Pekerjaan pembangunan sedang berlangsung di gedung perkantoran kedua, Endeavour, dengan luas 62.345 ft2.
Pada 2018, Metro, bersama dengan Lee Kim Tah Holdings, perusahaan properti Singapura, bersama-sama mengakuisisi properti kantor dengan hak milik di 5 Chancery Lane, London, dengan masing-masing memiliki saham yang sama. Properti seluas 84.842 ft2 ini bernilai Sin$148 juta.
Pada Desember 2020, Metro juga membentuk dana akomodasi siswa yang dibangun khusus (purpose-built student accommodation/PBSA), Paideia Capital UK Trust, melalui kemitraan strategis dengan Lee Kim Tah dan Woh Hup Holdings, untuk lebih berkembang di Inggris.
Akuisisi benihnya pada Desember 2020 adalah Red Queen, Warwick, dibeli seharga 21,5 juta pound. Properti ini memiliki 210 tempat tidur, dan pada akhir Maret 2021 terisi 90%.
Properti lainnya, Dean Street Works, Bristol, diakuisisi pada Januari 2021 seharga 30,1 juta pound, dan memiliki 44 studio dan 181 tempat tidur en suite. Itu 100% disewakan pada akhir Maret 2021. Yip bermaksud memperluas portofolio PBSA di Inggris, Skotlandia, Wales, dan Northern Island.
Di Indonesia, Metro memiliki 90% saham di dua pengembangan perumahan. Salah satunya Trans Park Juanda di Bekasi, Jawa Barat, yang merupakan mixed-use development yang terdiri atas 5.622 unit di lima tower 32 lantai. Kelima menara residensial telah dilepas ke pasar dan penjualan apartemen sedang berlangsung.
Salah satu gerai Metro Department Store di Jakarta./MetroIndonesia.com
Pengembangan kedua adalah Trans Park Bintaro di Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten, dengan dua tower residensial yang terdiri atas 1.260 unit apartemen dan 170 unit small office home office (SOHO).
Kedua proyek tersebut terjual lebih dari 70%. Metro juga menunjuk bisnis penginapan developer Singapura CapitaLand, The Ascott, untuk mengelola serviced apartments di Trans Park Juanda Bekasi.
Di Singapura, Metro memiliki 40% saham dalam pengembangan The Crest di Prince Charles Crescent. Pengembang properti yang terdaftar di Singapura, Wing Tai Holdings, memegang sisa 60% saham di 469 unit, proyek sewa selama 99 tahun yang selesai pada 2017 dan terjual penuh.
Sementara Metro tertarik untuk mengembangkan lebih banyak proyek perumahan di Singapura dengan mitra, Yip mengamati tawaran tender tanah. “Kami melihat perusahaan membuat asumsi ke depan pada harga jual. Pasar perumahan di sini menjadi lebih mahal dan lebih berisiko.”
Sektor perumahan bukan satu-satunya yang dilirik Metro sebagai peluang. Mereka pun tertarik mengejar peluang di sektor industri dan komersial di Singapura. Misalnya, Metro dan Evia Real Estate masing-masing memiliki 50% saham di Asia Green, dua blok menara perkantoran Grade-A premium di Tampines. Properti sewa selama 99 tahun itu 89% disewakan dan bernilai Sin$405 juta pada akhir Maret 2021.
Di Australia, Metro mengakuisisi Cherrybrook Village Shopping Centre di New South Wales, bersama dengan Sim Lian Group, Oktober lalu.
Mal dengan status hak milik itu dibeli seharga Aus$132,8 juta. Akuisisi terbaru ini membawa portofolio properti hak milik mitra di Australia menjadi 16, empat di antaranya adalah gedung perkantoran dan 12 pusat ritel, dengan kehadiran di New South Wales, Victoria, Queensland, dan Australia Barat. Portofolio terakhir bernilai Aus$1,07 miliar.
Cherrybrook Village Shopping Centre di New South Wales, Australia./Mirvac
Setelah akuisisi Cherrybrook Village, Metro meningkatkan kepemilikannya di perusahaan patungan menjadi 30% dari 20% sebelumnya, dengan Sim Lian memegang 70% sisanya.
Faktanya, total ukuran aset Metro adalah Sin$2,5 miliar saat ini. Untuk saat ini, di China-lah Metro yang memiliki aset paling banyak. Beberapa adalah aset warisan yang dikembangkan lebih dari 20 tahun lalu, karena Metro masuk China pada 1988. Pengembangan pertamanya adalah Menara GIE, perkantoran 35 lantai di Guangzhou yang selesai dibangun pada 1993. Metro memiliki 100% saham di gedung itu, yang masih dimiliki sampai sekarang.
Bermula di Surabaya
Metro bermula di Surabaya pada 1953. Berselang 4 tahun kemudian, pendiri Metro, mendiang Ong Tjoe Kim mulai merambah Singapura dengan membuka toko tekstil seluas 2.691 ft2 di High Street di Singapura.
Ong menyukai film yang dibuat oleh studio film Metro-Goldwyn-Mayer, dan menamai toko pertamanya di Surabaya, Metro.
Terdaftar di bursa Singapura pada 1973 sebagai Metro Holdings Limited, perusahaan ini mengoperasikan tiga department store saat itu di Singapura.
Putra Ong, Jopie Ong, yang mengambil peran sebagai direktur pengelola grup pada 1973, berperan penting dalam diversifikasi bisnis grup, dari merek mewah seperti Cartier dan Piaget ke Singapura pada satu titik, hingga mendirikan Hour Glass pada 1979, yang kemudian divestasi pada 1988.
Jopie juga berkelana ke pengembangan properti dan investasi. Melalui Orchard Square Development Corp, Metro memiliki sebidang tanah sewa utama di Orchard Road, yang kemudian dikembangkan bersama dengan Ngee Ann Kongsi menjadi mal ritel dan kompleks perkantoran Ngee Ann City. Metro memiliki 27% saham, yang disekuritisasi pada 2003.
Yip bermaksud lebih memperdalam investasi di pasar Metro yang ada sambil mendapatkan eksposur ke Jepang dan Taiwan melalui investasinya di Daiwa House. Dari titik merah kecil, sekarang Metro hadir di lima negara dan Yip berencana untuk terus memperluas kehadiran Metro lebih di berbagai negara.
Kiprah di China
Di China, Metro City Shanghai menampilkan pusat perhatian 'Globe', yang diubah menjadi layar multimedia 2 tahun lalu. Layar kristal berbentuk bola LED 50 m menjadi landmark di pusat perbelanjaan Metro City yang terletak di Xuijiahui, kawasan bisnis Shanghai, dan sejak itu menjadi situs banyak kampanye kreatif oleh perusahaan internasional.
Tahun lalu perusahaan Jepang Anessa berkolaborasi dengan Pokemon untuk mengubah dunia di Metro City menjadi Poke Ball raksasa untuk mempromosikan lini khusus tabir surya bertema Pokémon.
Toko khusus barang rumah tangga terkemuka di Jepang, Loft, yang mengoperasikan 131 cabang di Jepang, meluncurkan toko pertamanya di China, Loft di Metro City, 2 tahun lalu.
Metro City Shanghai adalah mal sembilan lantai dengan ruang ritel 430.560 ft2, dan terhubung langsung ke stasiun kereta bawah tanah. Selesai dibangun pada 1998, mal ini 60% dimiliki Metro Holdings. Tingkat sewa mal ini mencapai 98,3% pada akhir Maret 2021 di tengah pandemi Covid-19.
Di sebelah Metro City adalah blok perkantoran 26 lantai, Metro Tower. Dengan 640.000 ft2 ruang kantor, menara ini selesai dibangun pada 1997 dan Metro juga memiliki 60% saham di gedung tersebut.
Padahal, Metro sudah ada di China sejak 1988, saat membentuk usaha patungan dalam pembangunan gedung perkantoran 35 lantai di Guangzhou, GIE Tower, yang selesai pada 1993 dan kini 100% dimiliki Metro. Pada 2007, Metro mengambil bagian dalam pengembangan Metro City Beijing, yang selesai pada 2007.
Investasi lain di China termasuk The Atrium Mall, pusat perbelanjaan komersial di Chengdu, dengan Metro memiliki 25% saham. Bangunan itu memiliki net lettable area (NLA) seluas 271.102 ft2, dan masa sewa selama 40 tahun sejak 2007.
Pekerjaan peningkatan aset properti tersebut selesai pada akhir 2020, dan mal tersebut secara resmi dibuka pada Desember tahun itu.
Di Shanghai, Metro juga memiliki 30% saham di gedung perkantoran di Kota Jiangwan Baru, Distrik Yangpu, yang disebut Bay Valley. Bangunan ini memiliki NLA 632.202 ft2, dan sepenuhnya disewakan.
Properti investasi lain di Shanghai adalah Shanghai Plaza di Huai Hai Zhong Road di distrik Huang Pu. Mal ini memiliki NLA 423.079 ft2 dan dibuka pada September 2020 setelah pekerjaan peningkatan aset selesai. Saham Metro di Shanghai Plaza adalah 35%.
Yip menyatakan Metro telah cukup berkembang di China. “Di Shanghai, mal paling signifikan adalah Metro City. Kami mengembangkan mal, tetapi kami tidak mengoperasikan department store di sana. Kami hanya pemilik dan mal berjalan dengan sangat baik.”