Bisnis, JAKARTA — Tahun Macan Air digadang-gadang menjadi periode kembali berseminya ekspansi bisnis pusat perbelanjaan, selaras dengan keyakinan pengembang untuk melanjutkan rencana investasi yang tertunda selama 2 tahun terakhir.
Indikasi kebangkitan bisnis pusat perbelanjaan pada 2022 mulai terdeteksi dari gelagat para pengembang, yang pada kuartal IV/2021 mulai ancang-ancang meneruskan berbagai proyek mal setengah jadi demi menghindari kerugian lebih besar pada tahun depan.
Walakin, Ketua Umum Aosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengatakan gereget investasi ritel skala besar belum akan terjadi secara masif dalam jangka pendek.
Penyebabnya, pengelola mal masih dihantui isu kesulitan mencari penyewa (tenant) di tengah ketidakpastian pandemi. Secara nasional, per kuartal III/2021, rerata okupansi mal baru mencapai 50%. Hanya mal di Jabodetabek yang sanggup terisi tenant hingga 70%.
“Meski okupansi masih rendah, hal tersebut lebih baik daripada pembukaan [mal baru pada 2022] ditunda terus tanpa kepastian yang dapat berakibat pada kerugian lebih besar lagi,” ujarnya saat dihubungi Bisnis, akhir pekan.
Sekadar catatan, riset Colliers Indonesia menunjukkan tingkat okupansi pusat perbelanjaan di Jadetabek per kuartal III/2021 terus melandai, atau hanya berada di level 71,2% alias turun 7% sejak kuartal II/2020.
“Namun, saat ini para penyewa sudah mulai semangat kembali untuk mulai membuka usaha baru karena tren tingkat kunjungan ke pusat perbelanjaan terus meningkat sejak pemerintah memberlakukan pelonggaran mulai awal Agustus 2021.”
Dari segi segmen, APPBI mencatat rerata mal baru yang dibuka sejak 2020 terus didominasi kelas menengah. Alphonzus menjelaskan hal tersebut tidak dipengaruhi pandemi karena segmentasi telah direncanakan setidaknya 3 tahun sebelum mal beroperasi.
Pengunjung berada di dalam mal Grand Indonesia, Jakarta, Rabu (3/11/2021)./ANTARA FOTO-Aprillio Akbar
Proyeksi APPBI selanggam dengan kondisi riil perencanaan bisnis oleh pengelola pusat perbelanjaan besar.
PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON), misalnya, berencana melanjutkan rencana ekspansi dan investasi mal pada 2022, terlepas dari tantangan yang dihadapi bisnis properti ritel selama pandemi.
Director and Corporate Secretary Pakuwon Jati Minarto Basuki menjelaskan PWON tengah membangun mal baru Pakuwon Mall Bekasi dengan konsep superblok. Tahap satu ditargetkan selesai 2024 sehingga mal dapat dibuka tahun berikutnya.
Perusahaan juga melakukan ekspansi pada Pakuwon City Mall Surabaya melalui pengembangan tahap tiga.
Melalui pengembangan ini, net leasable area (NLA) atau luas sewa efektif dari keseluruhan portepel mal yang dikelola PWON ditargetkan tumbuh 12% dari 776.000 meter persegi (m2) menjadi 872.000 m2 pada 2025.
Minarto mengemukakan rerata okupansi pusat perbelanjaan PWON telah berada di atas 85% per kuartal III/2021. Okupansi tertinggi adalah Kota Kasablanka yaitu sebesar 99%, disusul Pakuwon Mall Surabaya sebesar 89%.
Beberapa mal dengan keterisian di bawah 80% a.l. Pakuwon City Mall sebesar 76% dan Hartono Mall Yogyakarta sebesar 64%.
Meski prospek keterisian disebut masih diwarnai ketidakpastian dalam beberapa waktu ke depan, Minarto meyakini mal-mal PWON tetap bisa menarik banyak tenant.
“Mal yang ramai bukan hanya pusat perbelanjaan, tetapi juga untuk masyarakat bermain, meeting, mendapatkan hiburan, dan lainnya. Jadi penyewa yang banyak memang dari segmen makanan dan minuman, apparel, gadget, dan lainnya,” kata Minarto.
PERDAGANGAN ECERAN
Berbanding lurus dengan optimisme geliat bisnis mal, Direktur Jenderal Perdagangan Dalam Negeri Kementerian Perdagangan Oke Nurwan mengamini berlanjutnya pengembangan mal baru di tengah pandemi menjadi sinyal membaiknya aktivitas perdagangan eceran atau ritel.
Terlebih, Bank Indonesia melaporkan kinerja penjualan eceran per Oktober 2021 berbalik ke fase ekspansi setelah bulan sebelumnya terkontraksi. Indeks Penjualan Riil Oktober 2021 tercatat 195,5, tumbuh 3,2% secara bulanan.
Sejalan dengan tren itu, pemerintah tetap memantau penerapan protokol kesehatan di pusat perbelanjaan meski kasus Covid-19 terpantau mulai melandai.
“Kami senantiasa mengingatkan pengelola pusat perbelanjaan untuk disiplin menerapkan protokol kesehatan. Hal ini dalam rangka memberi jaminan rasa aman bagi konsumen,” tambahnya.
Sekadar catatan, Kemendag memantau penerapan protokol kesehatan di 180 pusat perbelanjaan atau 49% dai 367 mal anggota APPBI. Di antara mal yang dipantau pemerintah, rerata tingkat kepatuhan prokes tercatat mencapai 91,6%.
Namun, Oke menggarisbawahi, terdapat tren penurunan kepatuhan prokes, terutama di mal luar Pulau Jawa dan Bali karena pemakaian aplikasi Peduli Lindungi belum ketat.
Ekonom Center of Reform on Economics (Core) Yusuf Rendy Manilet memandang prospek pengembangan pusat belanja modern masih positif ke depan, selama investor menyiapkan strategi yang tepat untuk menangkap peluang.
Berkembangnya aktivitas dagang-el, lanjut Rendy, makin menambah tantangan bagi bisnis mal. Namun, dia menilai peluang tetap tersedia mengingat pengalaman belanja langsung tidak bisa digantikan dengan belanja daring.
“Jadi kembali kembali ke strategi dalam menyasar pasar. Apa pusat perbelanjaan harus fokus ke produk atau tenant tertentu, atau justru khusus menyasa kelompok dengan proporsi belanja yang besar,” lanjutnya.
Dia menilai mal existing perlu mengadopsi inovasi yang sejalan dengan perkembangan gaya belanja masyarakat. Di antaranya dengan diversifikasi tenant dan adopsi konsep lifestyle.
Untuk bisa adaptasi, Rendy tidak memungkiri bahwa pusat belanja harus menyiapkan investasi lebih. Namun dia menilai langkah tersebut menjadi penting mengingat persaingan dengan platform daring makin ketat.
“Idealnya diversifikasi tenant jadi penting. Karena masyarakat punya preferensi datang ke satu tempat yang bisa menyediakan banyak produk. Sama halnya dengan aktivitas belanja daring,” kata dia.