Bisnis, JAKARTA – Sektor perkantoran masih menghadapi tantangan sepanjang sisa 2021, tetapi laju penurunan sewa tampaknya melambat, ungkap konsultan properti Colliers International Indonesia dalam penelitiannya untuk periode kuartal III/2021.
Penyerapan bersih masih negatif, tingkat hunian menurun, dan harga sewa tetap di bawah tekanan. Meski demikian, optimisme meningkat seiring dengan langkah menuju 2022, terutama mengingat prospek pertumbuhan ekonomi yang lebih positif.
Pemilik properti perkantoran perlu berkomunikasi erat dengan penyewa yang mungkin berisiko harus mengakhiri sewa lebih awal dan bekerja untuk mencoba mempertahankannya.
Di pasar yang kelebihan pasokan, pemilik perkantoran disarankan memprioritaskan untuk mengamankan penyewa berkualitas baik daripada meningkatkan harga sewa.
Pemilik properti juga harus lebih akomodatif dengan menawarkan paket insentif, masa sewa yang lebih pendek, opsi dalam sewa baru, dan manfaat lain seperti menyediakan parkir dan papan nama.
Di sisi penyewa, Colliers memprediksi penghuni memanfaatkan sentimen leasing yang lemah saat ini untuk menegosiasikan persyaratan yang lebih baik sebelum jendela peluang ditutup.
Permintaan diperkirakan meningkat 1,0%–1,5% per tahun pada 2021 hingga 2025. Sektor logistik, farmasi, teknologi, dan energi akan mendorong permintaan perkantoran.
Ditinjau dari sisi pasokan, preferensi penyewa untuk bangunan berkualitas tinggi, berkemampuan teknologi, dan meningkatkan kesehatan akan menguat pada masa mendatang. Sejalan dengan itu, sekitar 80% dari total ruang kantor hingga 2025 akan menjadi bangunan kelas atas.
Dilihat dari tingkat sewa, lowongan yang lebih tinggi akan meningkatkan pilihan penghuni dan memberi penyewa keunggulan dalam negosiasi. Namun, Colliers memperkirakan sewa meningkat sejalan dengan pertumbuhan produk domestik bruto (PDB), karena pasokan tetap pada tingkat yang relatif lebih rendah.
Lowongan kerja diperkirakan meningkat sekitar 1,5% year-on-year (yoy) pada 2022, meskipun tingkat tersebut dapat menurun menjadi sekitar 1% per tahun mengingat pasokan yang lebih rendah pada 2023 hingga 2025.
Harga jual dipediksi tetap datar pada 2021. Mengingat pasokan pada masa depan yang terbatas dan volume transaksi rendah, harga tersebut kemungkinan tumbuh lambat pada 2021–2025.
PASOKAN DI MODE JEDA
Aliran pasokan berada dalam mode jeda tanpa ada proyek yang diselesaikan dalam 3 bulan terakhir. Di kawasan pusat bisnis (central business district/CBD), pasokan kumulatif tetap pada 6,96 juta m2.
Pasokan Kumulatif Perkantoran Jakarta
Sumber: Colliers Indonesia
Colliers memperkirakan total pasokan tahun ini tumbuh 1,6% yoy, 50% lebih rendah dari 2020. Namun, jumlah total ruang kantor akan tumbuh secara substansial, karena beberapa gedung perkantoran kelas premium diharapkan selesai pada 2022–2023.
Pasokan di luar CBD juga stagnan di 3,63 juta m2 pada kuartal III. Aktivitas konstruksi melambat dan penyelesaian beberapa bangunan tertunda. Namun, Colliers masih mengantisipasi tambahan sekitar 100.000 m2 di luar CBD pada kuartal IV/2021, yang mencerminkan pertumbuhan 4,4% yoy.
Selain gedung yang sedang dibangun, beberapa proyek baru segera diluncurkan. Kemungkinan lebih banyak pasokan mulai 2024 dan seterusnya, dengan harapan proyeksi ekonomi yang positif.
Okupansi masih dalam tren menurun. Di CBD, okupansi terus menurun yang terlihat pada tujuh kuartal terakhir. Tingkat hunian rata-rata tercatat 78,7% di kuartal III, turun 0,7% per kuartal sejak kuartal I/2020.
Tingkat hunian diperkirakan relatif stabil di kuartal IV/2021, tetapi masih mencerminkan penurunan 2,6% yoy. Meski ada indikasi komitmen penyewa terhadap jumlah pasokan kantor baru yang cukup besar pada 2022, stok baru dan tingkat penyerapan tak akan seimbang, sehingga tingkat hunian kemungkinan terus turun tahun depan.
Tren Tingkat Hunian Perkantoran Jakarta
Sumber: Colliers Indonesia
Area di luar CBD juga mengalami penurunan tingkat hunian menjadi 77,8% pada kuartal III/2021, merosot 0,6% quarter-to-quarter (qtq). Seperti halnya di CBD, tingkat hunian non-CBD terus turun sejak pertengahan 2020.
Bahkan, pasokan besar mendatang kemungkinan menempatkan hunian di bawah tekanan lebih lanjut selama 3 bulan ke depan. Colliers memperkirakan tingkat hunian sekitar 76% pada kuartal IV/2021, turun 4% yoy, karena mungkin ada tambahan ruang baru seluas 106.246 m2.
PERMINTAAN SEWA
Kegiatan leasing diperkirakan meningkat seiring dengan kemajuan vaksin Covid-19. Ditambah dengan pelonggaran pembatasan secara bertahap, itu membantu menciptakan sentimen bisnis yang lebih kondusif.
Tren Tingkat Sewa Perkantoran Jakarta
Sumber: Colliers Indonesia
Pemilik perkantoran, di sisi lain, juga harus menyadari strategi penghematan biaya yang diadopsi oleh penghuni. Permintaan ekspansif kemungkinan akan didominasi oleh perusahaan domestik dan regional karena proses persetujuan yang lebih cepat.
Sewa rata-rata di CBD mengalami tren penurunan selama lebih dari 2 tahun. Setelah turun 7% yoy pada 2020, rata-rata permintaan sewa melanjutkan tren penurunannya pada 2021, meskipun pada kecepatan yang lebih lambat.
Pada kuartal III, sewa rata-rata Rp248.042, hanya turun 0,6% qtq. Dengan sekitar 1,5 juta m2 ruang kosong yang saat ini tersedia di pasar, diprediksi ada lebih banyak tekanan pada pemilik properti perkantoran.
Saat ini, meminta sewa di beberapa bangunan tetap tidak berubah, tetapi pemilik perkantoran akan menawarkan paket sewa yang kompetitif untuk penyewa tertentu.
Permintaan sewa kemungkinan tetap datar hingga akhir 2021, atau hanya turun sekitar 4% yoy. Tingkat permintaan diprediksi naik, meski masih ada potensi kenaikan sewa.
Pada kuartal I/2021, rata-rata sewa di luar CBD turun secara substansial. Namun, secara bertahap naik menjadi Rp188.321 pada kuartal III, meningkat 1,5% qtq.
Sama halnya dengan CBD, tingkat permintaan gedung perkantoran yang berada di luar CBD diperkirakan masih relatif rendah dalam beberapa tahun ke depan.
Satu-satunya alasan untuk penyesuaian ke atas dalam sewa keseluruhan terutama karena kontribusi bangunan baru yang menawarkan sewa lebih tinggi daripada rata-rata sewa pasar.
Harga Jual Perkantoran Strata-Title di Jakarta
Sumber: Colliers Indonesia
Sementara itu, pasar penjualan perkantoran strata-title relatif sepi dan dalam 9 bulan terakhir, harga jual rata-rata bertahan di Rp54 juta di CBD dan Rp36 juta di luar CBD. Volume penjualan diperkirakan tetap rendah. Kemungkinan ada stagnasi harga jual, mungkin sampai 2022.