.jpg)
Bisnis, JAKARTA – Dalam tiga bulan pertama tahun ini, sektor properti terus mengalami pemulihan atau recovery setelah dalam 3 tahun terakhir dilanda badai pandemi Covid-19. Meskipun telah mengalami pemulihan, namun kondisi properti belum bisa seperti sebelum Pandemi Covid-19 atau tahun 2019.
Pada kuartal I tahun 2023, Colliers Indonesia mencatat tingkat hunian atau okupansi ruang perkantoran di kawasan central business district (CBD) sedikit mengalami penurunan sebesar 3 persen menjadi 72 persen secara kuartal. Namun, okupansi ruang perkantoran di luar CBD berada di kisaran 71,9 persen atau cenderung stabil jika dibandingkan kuartal sebelumnya.
Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan penurunan tingkat hunian pada tiga bulan pertama di tahun ini karena penambahan pasokan yang menyebabkan tingkat hunian turun sebesar 3 persen dari kuartal IV tahun 2022. Tingkat okupansi diperkirakan terus menurun hingga akhir 2023 lantaran tingkat ruang kosong bertambah.
Di Jakarta, ruang kosong yang belum terserap tercatat 3.1 juta meter persegi atau 65 persen ada di CBD. Pada tahun 2019, ruang kosong kantor di Jakarta tercatat sekitar 1,7 juta meter persegi.
Ruang kosong diprediksi naik hingga mencapai 3,3 juta meter persegi atau naik sekitar 7 persen. Kenaikan ini utamanya disebabkan oleh pasok baru yang masuk. Adapun pada tahun ini, jumlah pasokan gedung kantor baru cukup signifikan, yakni di atas 300.000 meter pesergi sehingga total pasok ruang kantor di CBD akan mencapai 7,4 juta meter persegi pada akhir tahun. Untuk area di luar CBD diperkirakan akan ada tambahan ruang kantor sekitar 120.000 meter persegi sehingga total di luar CBD akan mencapai 4 juta meter persegi di penghujung 2023.
“Pertumbuhan tahun ini bisa tinggi karena ini schedule-nya sudah pernah tertunda tapi karena dia sudah konstruksi tidak ada kata untuk mundur lagi. Mereka harus selesai di tahun ini sehingga jumlahnya kelihatan cukup signifikan,” ujarnya, Rabu (5/4/2023).
Total pasokan di CBD diperkirakan tumbuh 2,3 persen per tahun, sedangkan total pasok di luar CBD diperkirakan tumbuh 2,5 persen per tahun selama periode 2023 hingga 2025.
Melihat kondisi tersebut, pengelola ruang kantor melakukan sedikit penyesuaian terhadap tarif sewa. Tarif sewa ruang kantor di CBD saat ini tercatat sebesar Rp246.030 dan luar CBD di Rp174.759.
Beroperasinya sejumlah gedung kelas premium baru membuat perhitungan tarif sewa tumbuh sekitar 3 persen dibandingkan kuartal sebelumnya untuk kawasan CBD, sedangkan untuk luar CBD masih cenderung stabil.
“Tapi prinsipnya, harga ini masih flat. Kalau kita lihat ada kenaikan, tapi kenaikan karena beroperasinya gedung premium baru sehingga tarifnya naik sekitar 3 persen. Bukan karena market membaik, tapi lebih karena perhitungan kalkulasi dan kebetulan [gedung kelas] premium sehingga harganya di atas rata-rata pasar,” katanya.
Baca Juga: Memahami Siklus Properti Hunian Jelang Tahun Politik
Untuk sektor pusat perbelanjaan, okupansi tenant ritel pusat perbelanjaan belum sepenuhnya pulih pada kuartal I tahun 2023 meski pemberlakuan pembatasan kegiatan masyarakat (PPKM) telah dicabut pada akhir Desember 2022.
Okupansi pusat perbelanjaan untuk wilayah Jakarta pada kuartal I/2023 masih rendah, yakni 69 persen dibandingkan kuartal IV/2019 atau sebelum pandemi yang tercatat di level 79,8 persen.
“Okupansi ini relatif rendah di bawah 70 persen sekarang ini karena kalau kita lihat kinerja tiap tipe dari shopping center itu memang tidak terlalu merata,” ucapnya.
Adapun okupansi tingkat hunian mal untuk kelas menengah atas dan premium cukup tinggi pada kuartal I tahun 2023, di mana masing-masing berada di 79,3 persen dan 84,5 persen. Lalu untuk mal dengan kelas menengah memiliki tingkat hunian berada di 65,9 persen dan 47 persen untuk menengah bawah.
Kendati demikian, angka tersebut masih jauh di bawah tingkat hunian pada kuartal IV tahun 2019 atau sebelum masa pandemi. Kala itu, kelas premium berada di level 91 persen, kelas atas 90,4 persen, menengah 77,6 persen, dan menengah bawah 66,3 persen.
Ferry menjelaskan, tingkat hunian mal-mal kelas menengah ke bawah yang masih rendah tersebut salah satunya dipicu oleh tipikal dari bisnis mereka yang cenderung tidak bisa dinamis dalam melihat tren pusat perbelanjaan.
Hal tersebut sangat jauh berbeda dengan mal-mal kelas atas dan premium. Pasanya, mal kelas atas dan premium ini berani untuk mengeluarkan modal guna merenovasi ataupun memberikan tampilan yang lebih segar untuk malnya, bahkan mengganti tenant yang dianggap lebih mampu menarik banyak pengunjung.
“Inilah yang terjadi, kalau kita lihat tingkat okupansi antara mal kelas atas dan menengah bawah cukup jomplang. Kalau kita lihat, kinerja mal-mal pusat premium, tingkat okupansinya tidak sedrop ini, tapi cenderung lebih landai. Walaupun memang tidak bisa dipungkiri pandemi memberikan dampak yang cukup signifikan kepada sektor perbelanjaan,” tuturnya.
Dari sisi apartemen, kondisi masih belum sepnuhnya pulih pada kuartal pertama tahun 2023. Sejak kuartal II tahun 2023 hingga akhir 2025, sebanyak 11.635 unit apartemen akan rampung dibangun.
“Ekspektasi kami ada 11.635 unit yang akan selesai dan tentunya angka ini sangat dinamis,” ujarnya.
Ferry memprediksi kemungkinan akan ada potensi perlambatan mendekati pemilu. Pasalnya, investor akan wait and see meskipun diakuinya ini merupakan alasan yang sangat klasik.
“Secara psikologi mereka akan hati-hati, tapi pemilu beberapa tahun ini lebih aman sehingga tidak ada lagi penundaan orang untuk berinvestasi,” katanya.
Colliers memperkirakan ada 6.172 unit apartemen yang bakal diserahterimakan pada tahun ini. Ferry menyampaikan, pada kuartal I/2023, sudah ada enam proyek apartemen yang rampung, yakni sekitar 3.374 unit atau separuh dari total proyeksi 6.172 unit di tahun ini.
“Kami optimistis sebanyak 6.172 unit akan serah terima tahun ini,” kata Ferry.
Enam apartemen tersebut, yaitu Menara Jakarta, The Residences at The St. Regis Jakarta, Sakura Garden City, Arumaya Residence, Southgate Residence, dan JKT Living Star. Saat ini, ada dua proyek apartemen baru di Jakarta dengan total 1.016 unit, yaitu Adriya dalam tahap konstruksi dan Apple 7 Condovilla dalam tahap nomor urut pemesanan (NUP).
Melihat perkembangan tersebut, Ferry menilai bahwa beberapa pengembang saat ini sudah mulai percaya bahwa pasar apartemen ini akan lebih baik dibandingkan tahun sebelumnya.
Jika dibandingkan dengan 3 tahun terakhir, jumlah apartemen yang masuk tahun ini memang lebih besar. Pada 2020 ada 2.698 unit yang masuk. Kemudian, pada 2021 naik menjadi 4.325 unit dan turun menjadi 1.484 unit pada 2022.
Sementara itu, dari sisi permintaan sudah ada sekitar 486 unit apartemen yang terserap pada kuartal I tahun 2023 atau 35 persen dari total permintaan di tahun sebelumnya.
“Secara persentase, kami cukup optimistis karena di kuartal I sudah lebih dari 35 persen yang sudah terjual dibandingkan tahun lalu,” tutur Ferry.
Baca Juga: Pemilik Mal Bersiap Ketiban Berkah Cuan Momentum Lebaran
Sementara itu, Knight Frank Indonesia meyakini sektor properti di tahun ini akan terus berkibar. Beberapa sub sektor properti yang diprediksi prospektif adalah rumah tapak (landed house), kawasan industri, pergudangan modern, ritel, hotel, dan villa resor. Sementara untuk subsektor perkantoran dinilai masih stagnan dan apartemen strata cenderung melemah.
Terpisah, Head of Research Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia Yunus Karim menuturkan pihaknya tetap optimistis namun dengan berhati-hati terkait pasar properti di tahun 2023. Menurutnya, pasar properti Indonesia tetap akan tumbuh positif di tengah ancaman resesi perekonomian tahun 2023.
Menurutnya, Indonesia tetap memiliki pertumbuhan yang positif di mana IMF sebagai lembaga internasional menyatakan Indonesia masih akan bertumbuh positif secara ekonomi di atas 5 persen.
“Kita berharap sektor properti akan tumbuh seiring pertumbuhan ekonomi yang terjadi,” ucapnya.
Dia menilai Indonesia tetap menjadi tujuan investasi properti yang menarik bagi investor lokal maupun global. Investor asing dan lokal tetap aktif melihat Indonesia sebagai tujuan investasi yang menarik mengingat potensi sosioekonomi yang dimiliki.
Selain sektor properti tradisional seperti pergudangan modern dan rumah tapak, sektor properti alternatif seperti pusat data (data centre), pendidikan dan kesehatan juga merupakan sektor yang dilirik oleh para pelaku bisnis properti.Memang secara umum sektor properti memiliki tantangan dan peluang yang dihadapi.
“Pembeli untuk tujuan investasi diperkirakan masih akan melanjutkan untuk melakukan strategi wait and see,” kata Yunus. (Yanita Petriella / Ni Luh Angela)