Bisnis, JAKARTA – Properti hunian komersial rupanya masih membutuhkan angin segar berupa stimulus insentif Pajak Pertambahan Nilai yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Pasalnya, pada kuartal IV tahun 2022, kondisi penjualan properti residensial mengalami penurunan bila dibandingkan periode yang sama tahun 2021 dan kuartal III tahun 2022.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal IV tahun 2022 secara tahunan tumbuh melambat. Hal ini tercermin dari penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 4,54 persen (yoy), lebih rendah dibanding kuartal III tahun 2022 yang sebesar 13,58 persen (yoy).
Perkembangan penjualan pada kuartal IV tahun 2022 yang melambat terutama disebabkan oleh penurunan penjualan tipe rumah menengah yang terkontraksi sebesar -18,88 persen (yoy). Lebih lanjut, penjualan rumah kecil dan besar tercatat tumbuh melambat sebesar 14,44 persen (yoy) dan 17,28 persen (yoy), lebih rendah dari 30,77 persen (yoy) dan 19,73 persen (yoy) pada kuartal III tahun 2022.
Adapun sejumlah hambatan dalam penjualan properti residensial primer dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/birokrasi, suku bunga KPR, proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR dan perpajakan.
Secara kuartalan, penjualan pada kuartal IV tahun 2022 mengalami kontraksi sebesar -7,22 persen (qtq). Kontraksi penjualan rumah secara kuartalan tersebut disebabkan oleh penurunan penjualan pada seluruh tipe rumah, yaitu tipe kecil sebesar -4,55 persen (qtq), tipe menengah sebesar -19,50 persen (qtq), dan tipe besar sebesar -15,77 persen (qtq).
Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengatakan sepanjang tahun lalu, penjualan properti residensial hanya bertumbuh sebesar 4,8 persen saja. Hal itu dikarenakan kondisi pasar properti residensial baru sembuh. Selain itu, juga dikarenakan insentif pemerintah PPN DTP tak berdampak maksimal karena baru berjalan pada Maret dan selesai di akhir September 2022.
Tahun ini, REI optimistis pasar properti residensial bisa bertumbuh 10 persen. Salah satu yang dilakukan REI untuk mencapai target pertumbuhan 10 persen tersebut, dengan melayangkan surat permohonan perpanjangan kembali PPN DTP di tahun ini. Surat tersebut telah diberikan REI kepada Badan Kebijakan Fiskal (BKF) Kementerian Keuangan sejak akhir Januari lalu. Namun, hingga saat ini masih menunggu balasan jawaban akan permohonan perpanjangan PPN DTP.
Baca Juga: Pengembang & Perbankan Yakin Sektor Properti Tumbuh Positif 2023
“Kami menunggu respons BKF Kemenkeu, karena kebijakan fiskal PPN DTP ini sangat berarti dalam mendorong kebangkitan sektor properti nasional. Tahun lalu, sektor properti ada insentif PPN DTP hanya bertumbuh 4,8 persen, tidak sampai dua digit karena ada sejumlah syarat yang ditetapkan sehingga memang penyerapannya lama,” ujarnya kepada Bisnis, Senin (6/3/2023).
Dalam surat tersebut, REI juga mengusulkan kebijakan PPN DTP tanpa syarat. Pasalnya, dalam kebijakan stimulus PPN DTP yang ditetapkan pada tahun lalu, terdapat sejumlah persyaratan untuk mendapatkan insentif tersebut yakni terkendala perubahan rezim perizinan dari Izin Mendirikan Bangunan (IMB) menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Rumah yang bisa diserahterimakan harus memiliki PBG, padahal kala itu masih terkendala dengan peraturan Pemerintah Daerah (Pemda).
Untuk dapat memanfaatkan insentif PPN DTP, Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus melakukan pendaftaran melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) paling lambat 31 Maret 2022.
Kemudian, penyerahan pembelian hunian terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli (AJB), atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas dihadapan notaris. Lalu penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau unit rumah susun siap huni. Hal tersebut dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak mulai berlaku hingga berakhirnya insentif PPN DTP dari periode 1 Januari 2022 hingga 30 September 2022.
Selain itu, rumah yang mendapat fasilitas merupakan rumah yang pertama kali diserahkan oleh PKP penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau rusun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
Adapun insentif PPN DTP ini dapat dimanfaatkan oleh setiap satu orang pribadi untuk satu rumah tapak atau satu unit hunian rusun. PPN DTP ini berlaku untuk properti dengan harga jual maksimal Rp 2 miliar yang akan mendapatkan insentif 50 persen, dan properti dengan harga jual Rp 2 miliar hingga Rp 5 miliar memperoleh insentif 25 persen.
“Kami minta untuk insentif PPN DTP ini tidak ada syarat apapun sehingga benar-benar berdampak signifikan pada sektor properti. Kami juga minta waktu 1 tahun yang diharapkan bisa berlaku di bulan ini Maret 2023 hingga Maret 2024,” katanya.
Menurut Totok, insentif PPN DTP ini merupakan kebijakan yang bagus untuk pemulihan perekonomian. Terlebih, sektor properti memiliki multiplier effect ekonomi. Oleh karean itu, REI berharap pemerintah bisa memberikan kembali perpanjangan PPN DTP.
Sekretaris Jendral DPP REI Hari Ganie menuturkan melambatnya penjualan properti di tahun lalu khususnya di kuartal IV tahun 2022 karena berhentinya pemberian stimulus PPN DTP.
“Turun mungkin pengaruh PPN DTP stop di September 2022. Itu yang paling signifikan. Banyak laporan dari pengembang, mereka terima kasih sekali, dua tahun diberikan insentif PPN DTP karena berkat itu stok rumah terjual. Kami masih menunggu jawaban pengajuan perpanjangan PPN DTP,” tuturnya.
Kendati demikian, para pengembang besar optimistis pertumbuhan properti residensial bisa mencapai 10 persen. Di tengah kondisi ekonomi yang penuh tekanan seperti saat ini, memang para pengembang besar memiliki keuntungan yakni kepemilikan land bank atau cadangan lahan yang besar sehingga menjadi sebuah modal dalam mengeluarkan sebuah produk baru.
Di tambah lagi, kompetisi antar pengembang kian ketat sehingga saling berlomba memberikan produk hunian yang penuh inovasi dan terbaik bagi konsumen.
“Memang terjadi kompetisi pengembang, yang dipercaya pasar, yang mampu nyasar target konsumen. Itu tidak mudah. Sekarang pengembang sebelum mengeluarkan sebuah produk melakukan market analisis ketat digabung dengan kecanggihan teknologi seperti digital marketing sehingga mempersiapkan launching produk dengan baik dan sukses,” ucap Hari.
Baca Juga: Menakar Pemulihan Properti Hunian Usai Mengarungi Badai Pandemi
Sementara itu, Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan pada akhir tahun 2022 industri properti mengalami stagnasi baik dari sisi indeks harga maupun indeks suplai, serta penurunan permintaan.
“Rumah.com Indonesia Property Market Report Q1 2023 menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1 persen pada indeks harga secara kuartalan di pada kuartal keempat 2022 dan kenaikan sangat tipis sebesar 0,3 persen secara kuartalan pada indeks suplai. Sementara indeks permintaan pasar secara nasional turun sebesar 40,4 persen secara kuartalan,” ujarnya.
Marine menuturkan stagnasi yang terlihat pada indeks harga, suplai, serta tren negatif pada indeks permintaan secara nasional diperkirakan sebagai tren tahunan, di samping adanya tren kenaikan suku bunga dan tidak lepas dari kondisi makro ekonomi secara global.
Tren tahunan industri properti di mana biasanya di akhir tahun pengeluaran masyarakat lebih banyak pada hal konsumtif seperti merayakan natal dan tahun baru serta liburan bersama keluarga sehingga menjadi penyebab turunnya minat terhadap pasar properti pada kuartal keempat 2022.
Meskipun terjadi stagnasi dan penurunan permintaan, namun sejumlah wilayah di Jabodetabek tetap menunjukkan tren positif pada kuartal keempat ini, seperti kawasan Kabupaten Tangerang dan Bogor.
Selain itu, tren pencarian properti terhadap hunian di atas Rp1 miliar juga terus meningkat. Indeks harga properti nasional pada kuartal keempat 2022 hanya naik sebesar 1 persen secara kuartalan pada kuartal keempat 2022. Secara tahunan trennya masih menunjukkan kenaikan yang moderat sebesar 5,8 persen.
Sementara dari sisi suplai, indeks suplai secara nasional hampir stagnan, dengan kenaikan hanya sebesar 0,3 persen secara kuartalan. Secara tahunan, kenaikan indeks suplai juga terlihat cukup moderat, yakni sebesar 6,8 persen.
“Tipisnya kenaikan indeks harga properti dan suplai properti, yang dibarengi dengan turunnya indeks permintaan pasar diperkirakan sebagai dampak musiman. Konsumen tampaknya lebih fokus pada pengeluaran konsumtif untuk Natal dan Tahun Baru serta libur akhir tahun,” katanya.
Dari sisi konsumen, meskipun indeks permintaan mengalami penurunan namun permintaan terhadap hunian pada kuartal keempat 2022 masih didominasi oleh permintaan terhadap rumah tapak, yakni sebesar 92 persen dari total pencarian hunian.
Pasca pandemi tren properti tampaknya mulai kembali pada siklus tahunannya. Sebelum pandemi, kuartal kedua dan kuartal keempat selalu menjadi kuartal yang sepi pada sektor properti karena pada periode ini konsumen lebih fokus pada pengeluaran untuk konsumsi.
Pada kuartal kedua konsumen lebih fokus pada belanja Hari Raya Idul Fitri dan kegiatan mudik, konsumen pada kuartal keempat akan lebih fokus pada belanja dan liburan akhir tahun. Tren ini direspon pengembang dengan menunda peluncuran unit baru dan menahan kenaikan harga.
“Alasan yang memperkuat keyakinan bahwa stagnansi pada kuartal keempat merupakan tren musiman, yang pertama adalah indeks harga dan suplai properti masih tetap menunjukkan kenaikan secara tahunan. Kedua, tren pencarian properti untuk harga di atas Rp1 miliar juga terus meningkat. Ini artinya daya beli konsumen masih tetap terjaga,” ucap Marine.
Sementara itu, tren penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang mulai melambat seiring kenaikan tren suku bunga acuan BI 7 Days Reverse Repo Rate (BI7DRRR) diperkirakan akan semakin terlihat dampaknya pada awal tahun 2023. Suku bunga acuan BI7DRR tercatat sebesar 5,25 persen per November 2022 atau naik sebesar 175 bps sejak empat bulan sebelumnya. Sebaliknya, suku bunga KPR masih tetap terjaga pada 7,7 persen pada November 2022 di mana angka ini turun sebesar 20 bps dibandingkan empat bulan sebelumnya.
Menurutnya, penurunan tren suku bunga KPR dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tersebut terlihat semakin melambat seiring naiknya suku bunga acuan dari Bank Indonesia.
“Naik atau turunnya suku bunga acuan BI7DRR tidak selalu langsung berdampak terhadap suku bunga pasar, dalam hal ini KPR dan KPA. Jika dilihat dari trennya, kenaikan suku bunga KPR dan KPA diperkirakan baru akan terjadi pada awal 2023,” tuturnya.
Dia menilai pasar properti nasional stagnan pada kuartal keempat 2022 yang ditenggarai sebagai dampak musiman. Pengembang bereaksi terhadap tren musiman ini dengan menahan kenaikan harga dan suplai properti, membuat indeks harga dan suplai properti hanya bergerak tipis secara kuartalan.
Meski demikian, optimisme pengembang masih terlihat lewat pergerakan tahunan baik indeks harga maupun suplai menunjukkan kenaikan 6 persen hingga 7 persen per tahun.
“Sejumlah perkembangan positif yang datang di akhir 2022 dan awal 2023 menjadi angin segar bagi para pelaku usaha. Turunnya nilai tukar rupiah dan inflasi, serta membaiknya konsumsi pasar rumah tangga membuat pelaku usaha, termasuk di industri properti, dapat memasuki tahun baru dengan semangat yang tinggi. Semoga tren positif ini terus berlanjut dan membuat pasar properti nasional semakin menggeliat setelah pandemi,” ujar Marine.