Bisnis, JAKARTA – Bisnis properti pada 2022 akan berada di jarum jam 7, artinya banyak yang bergerak ke arah positif, tetapi masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan, ungkap konsultan properti Colliers International Indonesia.
Menurut Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, melandainya pandemi Covid-19 menjadi salah satu faktor penting yang membuat bisnis properti bergerak ke arah jarum jam 7 dari posisi jarum jam 6 pada akhir 2021.
Dia mengungkapkan harapan tidak ada lagi varian baru corona masuk ke Indonesia. “Masalahnya, kalau ada varian baru, bisa diterapkan pembatasan lagi,” ujarnya pada media briefing secara daring pada Rabu (05/01/2021).
Selain itu, Ferry menyebutkan harapan agar tak terlalu banyak pasokan secara umum di setiap subsektor properti—di luar perumahan—sehingga kondisi membaik.
“Memasuki 2022, ada secercah harapan meski tak boleh berharap terlalu jauh, karena banyak tantangan dari eksternal ataupun internal industri properti sendiri,” ungkapnya.
Meski menyebutkan ada secercah harapan, Colliers melihat khusus untuk bisnis perkantoran pada tahun ini masih akan berat.
Pasokan ruang perkantoran bertambah dari penyelesaian gedung-gedung yang semula dijadwalkan rampung tahun lalu. Namun, karena kondisi pandemi, proyek-proyek gedung perkantoran baru itu diprediksi selesai 2022.
Tambahan pasok itu tak seimbang dengan penyerapannya sehingga membuat bisnis ruang perkantoran pada 2022 ini bakal berlangsung berat bagi developer atau pengelolanya.
Pada 2021, kondisi perkantoran di Jakarta dan sekitarnya tidak terdapat pasokan baru, sehingga pasokan kumulatif di kawasan pusat bisnis (central business district CBD) tetap di level 6,96 juta m2 dan di luar CBD 3,62 juta m2.
Untuk perkantoran sewa 2022, di CBD Colliers memprediksi tujuh gedung selesai dan akan menambah pasokan seluas 350.000 m2. Begitu juga dengan di luar CBD, tujuh gedung kantor selesai dan menambah pasok seluas 200.000 m2.
Kabar baiknya, menurut Ferry, kalangan pengembang gedung perkantoran mulai menyadari adanya kelebihan pasok yang membuat kondisi tenant’s market, sehingga mereka akan sedikit mengerem pasokan berikutnya.
Mengenai tingkat hunian, pada 2021 di CBD tercatat 78,4%, turun sekitar 5% dibandingkan dengan 2019 sebelum pandemi, sedangkan di luar CBD tingkat hunian tercatat 79,2% atau turun semkitar 3% dibandingkan dengan sebelum pandemi.
Cukup banyak perusahaan yang tidak memperpanjang masa sewa dan beberapa lainnya memutuskan untuk mengurangi luas kantor seiring dengan maraknya pola bekerja dari rumah.
Catatan lainnya untuk 2021, perusahaan dari sektor teknologi, produk konsumsi harian, logistik, telekomunikasi, serta instansi pemerintah menjadi penyewa utama.
Sementara itu, untuk 2022, pasokan baru memelihara posisi tenant’s market sehingga pengelola gedung memilih memberikan berbagai diskon atau insentif untuk mempertahankan penyewa.
Pada 2021 tarif sewa di CBD tercatat Rp243.300 per m2, turun sekitar 12% dibandingkan dengan 2019 sebelum pandemi Covid, sedangkan di luar CBD sebesar Rp178.120 per m2, turun sekitar 10% dibandingkan dengan 2019.
Catatan tambahannya, terdapat diskon sebesar 15% hingga 25% terhadap harga jadi dibandingkan dengan tingkat sewa yang ditawarkan.
Untuk tahun ini, Colliers memprediksi terdapat gedung kantor kelas premium yang akan masuk pasar, sehingga menambah pasok cukup besar, sehingga memengaruhi perhitungan rata-rata harga sewa.
Persaingan bakal ketat dan insentif harga sewa sangat kompetitif . Dengan kondisi itu, pertimbangan relokasi boleh jadi akan lebih menguntungkan tenant daripada memperpanjang sewa di gedung yang sama.
Sementara itu, untuk ruang perkantoran strate title atau dijual, menurut Colliers, sepanjang tahun lalu tarif sewa tercatat 15% hingga 20% lebih rendah dibandingkan dengan gedung perkantoran sewa. Adapun untuk ruang yang dijual, pemilik cenderung menurunkan harga sebesar 18% hingga 33%.
Untuk tahun ini, Colliers memprediksi volume transaksi gedung jual masih rendah dan harga jual akan relatif stabil.
PERKANTORAN SURABAYA
Selanjutnya untuk bisnis perkantoran di Surabaya, Jawa Timur, menurut Colliers, pada 2021 developer masih dalam posisi tidak percaya diri, sehingga penambahan pasokan tak terlalu banyak,
Colliers mencatat Ciputra World Surabaya Office dan Satoria Tower mhulai beroperasi dan membuat pasokan kumulatif di level 555.325 m2. Di luar itu, konstruksi beberapa gedung perkantoran tertunda penyelesaiannya.
Untuk tahun ini, Colliers memprediksi ada tambahan pasokan, tetapi hanya untuk proyek-proyek yang terintegrasi dengan superblok dan sebagian di antaranya merupakan penundaan dari 2021.
Meski pasokan baru relatif sedikit, penambahan serapan juga maksimal 20.000 m2, sehingga kondisi masih tidak menguntungkan bagi pengembang atau pengelola gedung perkantoran.
Dampak dari perkembangan yang tak menggembirakan itu, Colliers memperkirakan sepanjang 3 tahun ke depan hanya akan ada tambahan pasokan seluas 125.000 m2.
Mengenai tarif sewa perkantoran di Surabaya, pada 2021 tercatat Rp145.302 per m2, terkoreksi hingga 15% dibandingkan dengan kondisi 2019 sebelum pandemi. Sementyara itu, untuk 2022 ini, diprediksi terjadi kenaikan tarif sewa tipis saja sebesar 2% hingga 2,5% yang sekadar merupakan penyesuaian setelah selama 2 tahun tidak berubah. (Grafik-grafik: Colliers International Indonesia)