Bisnis, JAKARTA – Dewasa ini, pembangunan infrastruktur berkembang pesat di Jakarta dan kota-kota sekitarnya. Hal ini terlihat dari perkembangan pembangunan transportasi massal seperti light rail transit (LRT), mass rapid transit (MRT), dan peningkatan kualitas kereta listrik (commuterline) yang sangat mendukung konsep pengembangan wilayah dan perkotaan yang terintegrasi dengan jaringan transportasi massal.
Transit oriented development (TOD) merupakan konsep pembangunan wilayah yang berfokus pada integrasi jaringan angkutan umum massal berbasis rel dan moda transportasi tidak bermotor. Oleh karena itu, konsep pengembangan TOD sangat memperhatikan aspek kemudahan dan kenyamanan mobilitas manusia seperti berjalan kaki atau bersepeda.
Penggunaan kata TOD dalam memasarkan sebuah properti sering menjadi gimmick yang dimanfaatkan para pengembang ketika menjual produk residensial di dekat stasiun KRL, MRT, atau LRT. Hal ini memberikan pemahaman yang terbatas kepada masyarakat, karena memaknai konsep TOD hanya sebagai properti yang dikembangkan berdekatan dengan stasiun transportasi.
Sumber: Kementerian PUPR
Pengembangan TOD memiliki konsep yang luas, tidak hanya pengembangan satu fungsi tunggal, melainkan tentang pengembangan kawasan terpadu serba guna yang memiliki berbagai fungsi seperti permukiman, properti komersial, ruang terbuka publik, rekreasi, fasilitas kesehatan, dan sekolah.
Pedoman tentang TOD diatur oleh Kementerian Agraria/Badan Pertanahan Nasional (BPN) No. 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit. Peraturan ini dikeluarkan pada 2017 dan menguraikan peraturan daerah. Untuk Provinsi DKI Jakarta, Pemprov DKI Jakarta sudah mengeluarkan peraturan untuk pengembangan properti TOD.
Dalam penerapannya, suatu kawasan dapat dinyatakan sebagai kawasan TOD setelah ditetapkan zona/spasialnya oleh pemerintah, yang juga mengacu pada peraturan menteri/kepala BPN No. 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan. Berorientasi Transit, Bab 1 Pasal 1.8.
Di kawasan TOD, seperti di Jakarta, ada Badan Pengelola yang ditunjuk, yang dengannya pemilik/pengembang lahan mengkoordinasikan kegiatan-kegiatan dalam mengembangkan kawasan TOD.
Lokasi & Perspektif Peraturan
Colliers International Indonesia mengungkapkan terdapat beberapa tantangan dalam mengembangkan TOD di antaranya aspek lokasi. Menurut konsultan properti tersebut, banyak TOD yang ada di kawasan yang sudah mapan atau maju, sehingga perlu kajian mendalam untuk bisa mengimplementasikan konsep TOD yang baru.
Sementara itu, dari perspektif peraturan, Colliers memandang masih dalam proses penyempurnaan regulasi agar ideal.
Dalam penyusunan peraturan tersebut, pemerintah juga menghadapi banyak tantangan mengenai kewajibannya untuk melibatkan berbagai instansi/departemen terkait dalam penyusunan peraturan tersebut.
Potensi Proyek Properti TOD di Jalur Kereta di Jakarta dan Sekitarnya
Sumber: Kementerian PUPR
Sebagai ilustrasi, ketika pemerintah ingin pelebaran trotoar, pemerintah perlu berkoordinasi dengan berbagai instansi, seperti Dinas Bina Marga, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Dinas Pertamanan dan Pemakaman, serta PT Perusahaan Listrik Negara.
Colliers juga bicara mengenai TOD yang ideal dan manfaatnya. Suatu kawasan TOD dapat dikatakan sebagai pengembangan yang ideal apabila akses dari dan menuju simpul transportasi massal dapat ditempuh dengan berjalan kaki atau bersepeda selama kurang lebih 10 hingga 15 menit atau sekitar 400 hingga 800 meter, dan itu harus terkoneksi dengan baik.
“Kawasan TOD yang ideal memperhatikan kenyamanan bagi semua kalangan seperti lansia, ibu hamil, anak-anak dan juga penyandang disabilitas. Dalam pengembangan properti harus multi fungsi dan terintegrasi,” ungkap Colliers.
Berpotensi Sangat Besar
Colliers melihat pula bahwa kawasan TOD berpotensi sangat besar dibandingkan dengan kawasan non-TOD. Bukan hanya dari kemudahan akses stasiun transportasi, melainkan juga sebagai peruntukan demi meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang berupa kemudahan untuk memaksimalkan rasio cakupan bangunan (koefisien dasar bangunan) serta rasio plot (koefisien lantai bangunan). Insentif rasio ini bisa didapat developer saat mengembangkan proyek di dekat kawasan TOD.
Apalagi, pengembangan produk di area TOD seharusnya memiliki permintaan yang lebih kuat. Dari sisi investor, dapat menghadirkan pasar sewa captive yang menarik untuk apartemen atau penggunaan komersial.
Hasil positif lainnya bagi pemilik properti pada saat mengembangkan real estat dengan konsep TOD di kawasan atau sekitarnya adalah nilai properti yang lebih tinggi dibandingkan dengan pengembangan proyek serupa di kawasan non-TOD.
Collier selanjutnya menyoroti manfaat proyek properti TOD bagi penghuninya. Secara umum, manfaat pengembangan TOD ke depan bagi masyarakat adalah berkurangnya penggunaan kendaraan pribadi, sehingga mengurangi kemacetan dan polusi. Orang yang tinggal dan bekerja di area TOD akan memiliki akses mudah ke tempat kerja, rumah, dan beraktivitas.
Potensi Proyek Properti TOD di Stasiun KRL di Jakarta dan Sekitarnya
Sumber: Kementerian PUPR
Dengan mudah menjangkau pusat-pusat aktivitas melalui berjalan kaki atau bersepeda akan terbentuk gaya hidup sehat, dengan budaya jalan kaki dan hidup aktif menjadi gaya hidup baru.
Colliers melihat konsep properti TOD akan membantu menjawab beberapa masalah di kota-kota seperti Jakarta dan kota-kota besar lainnya di Indonesia, dan produk pengembangan di kawasan TOD harus mendapat permintaan yang baik dari warga dan investor properti.
Selanjutnya, Colliers mengaku akhir-akhir ini lebih banyak menerima pertanyaan yang datang ke Colliers Capital Markets & Investment Department dari pemilik tanah yang mencari mitra untuk mengembangkan lokasi TOD dan pengembang/investor yang secara khusus ingin mengidentifikasi peluang investasi untuk pengembangan properti di dalam dan sekitar area TOD.
Mencermati penjelasan Colliers, agaknya bisnis proyek properti bakal melaju cepat pada beberapa tahun ke depan serta menjadi peluang besar di bisnis real estat.