Putar Otak Pemerintah Tekan Backlog Dengan Rusun Subsidi di Kota

Pemerintah tengah mengkaji rencana pembangunan rusun bersubsidi agar dapat dibangun di tengah kota dan sebagai upaya menekan angka backlog 12,75 juta unit dan terdapat 23 juta unit rumah tak layak huni. Rencana tersebut tengah digodok termasuk skema RTO yang diyakini memudahkan MBR memiliki hunian.

Yanita Petriella
Jun 22, 2022 - 5:45 PM
A-
A+
Putar Otak Pemerintah Tekan Backlog Dengan Rusun Subsidi di Kota

Ilustrasi rusun subsidi.

Bisnis, JAKARTA – Upaya pemerintah untuk dapat mengurangi angka backlog kepemilikan rumah terus dilakukan. Adapun saat ini angka backlog mencapai 12,75 juta unit, sedangkan terdapat 23 juta unit rumah tak layak huni (rutilahu).

Memang menjadi pekerjaan rumah besar pemerintah untuk dapat merumahkan dengan layak masyarakat Indonesia. Terlebih program sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah sejak tahun 2015 lalu rupanya belum mampu menutup angka backlog kepemilikan rumah. 

Pemerintah juga memberikan kemudahan akses pembiayaan rumah subsidi untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Skema pembiayaan tersebut berupa Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT), Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM), dan Subsidi Selisih Bunga (SSB), pembiayaan Sarana Multigriya Finansial (SMF) dan pembiayaan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

Skema FLPP sendiri telah bergulir sejak tahun 2010 melalui sejumlah bank penyalur yang dikomando dahulu oleh Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) dan sejak akhir tahun 2021 telah dialihkan ditangan BP Tapera. 

Memang dengan skema pembiayaan rumah subsidi, masyarakat dapat membeli rumah layak huni dengan uang muka hanya 1 persen dari harga jual rumah melalui KPR subsidi dan memiliki suku bunga rendah, cicilan yang terjangkau dan flat (tetap) dengan jangka waktu angsuran hingga 20 tahun. 

Selain itu juga bebas premi asuransi dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Fasilitas pembiayaan rumah subsidi ini dapat diakses bagi masyarakat yang berpenghasilan di bawah Rp8 juta per bulan dan belum memiliki rumah. Kendati demikian, sejumlah fasilitas pembiayaan ini belum dapat mengurangi angka backlog hunian yang masih tinggi. 

Setiap tahunnya, rumah subsidi yang dibangun hanya mampu mencapai 200.000 unit saja. Masalah lain adalah pelayanan pembiayaan dimana dari 1,7 juta unit subsidi yang disalurkan per Juni 2022 hanya sekitar 9.000 unit berupa rusun. 

 

Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Herry Trisaputra Zuna mengajak para pengembang untuk membangun rumah susun (rusun) subsidi. Hal ini dilakukan sebagai upaya untuk agar hunian bersubsidi berada tak terlalu jauh dari pusat kota. 

Pasalnya, selama ini keterbatasan lahan di kota dan tingginya harga lahan berdampak pada rumah subsidi dibangun selalu berada jauh dari pusat kota dan juga jauh dari akses transportasi umum sehingga memberatkan biaya transportasi kalangan MBR untuk pergi ke tempat kerja setiap harinya. 

“Kolaborasi membangun rumah rakyat kita wujudkan sesuai dengan karakteristik lokasi pengembangan. Apalagi urbanisasi di perkotaan terutama Jakarta demikian sehingga membangun rumah vertikal di DKI Jakarta adalah salah satu solusi,” ujarnya, Rabu (22/6/2022). 

Sementara di luar DKI Jakarta, para pengembang bisa membangun rumah vertikal bertingkat rendah atau Low Rise Vertical (LRV) housings. Pemerintah pun juga tengah mengkaji agar bebas PPN dapat dikenakan pada rusun subsidi yang harganya lebih dari Rp300 juta. Selama ini, harga rumah subsidi bebas PPN berada di bawah Rp250 juta. 

“Harga subsidi kami perbaiki terutama besaran rumah yang kena bebas pajak khususnya rumah vertikal. Karena kalau batasan harga rumah yang kena pajak Rp250 juta saat ini, maka rusun yang harganya Rp300 juta tidak bisa kena bebas pajak sehingga ini kami tengah kaji dan dilakukan harmonisasi PP (Peraturan Pemerintah). On the track kami dorong biar cepat,” katanya. 

Adanya pembebasan PPN atas rumah subsidi ini tentu memberi angin segar bagi masyarakat yang kesulitan memiliki rumah. Akan tetapi, pemerintah menetapkan syarat bagi MBR yang tertarik membeli rusun subsidi bebas PPN pajak, yakni rumah pertama, dan kepemilikan rumah ini tidak boleh dialihkan kepada siapa pun selama maksimal 5 tahun.

Selain berupaya untuk meningkatkan besaran harga rumah yang bebas pajak, pemerintah juga tengah mengkaji skema agar masyarakat mudah memiliki rumah. Skema itu salah satunya yakni Rent To Own (RTO) homes. RTO merupakan skema sewa beli rumah yang dikemas dalam perjanjian khusus yang memungkinkan konsumen dapat membeli rumah setelah beberapa tahun menyewanya. Skema ini untuk memperluas jangkauan pembiayaan perumahan khususnya bagi segmen pekerja industri, MBR formal dan MBR non informal (non-fixed income).

“Jadi bisa juga tenornya ditambah dibagi 20 tahun, atau dibagi 30 tahun. Bisa juga pembayarannya bertahap karena kemampuan membayar orang pun makin bertambah,” ucapnya. 

Menurut Herry, skema RTO ini dapat menjangkau masyarakat yang ingin memiliki hunian subsidi di rumah kota. Dia menerangkan selama ini rumah subsidi seharga RP160 juta dengan skema pembiayaan KPR FLPP memiliki tenor 20 tahun. Skema KPR FLPP akan sulit diterapkan bagi rusun subsidi yang harganya Rp300 juta dan tidak dapat menjangkau desil atau penghasilan yang di bawah Rp8 juta. Oleh karena itu, pemerintah terus mengkaji sehingga cicilan bisa terjangkau bagi MBR. 

Skema selain RTO, yang tengah dikaji agar masyarakat bisa memiliki rumah yakni dengan cara bisa menyewa terlebih dahulu baru pindah ke rumah vertikal subsidi yang telah dicicil. Pembahasan skema kepemilikan hunian subsidi ini terus dikaji komprehensif oleh sejumlah pihak. PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk pun tengah mengajukan skema pembiayaan RTO untuk dibahas bersama Otoritas Jasa Keuangan (OJK). 

Di sisi suplai, untuk membangun rusun subsidi ini, pemerintah akan menggunakan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dan Kerjasama Pemerintah Daerah dan Badan Usaha (KPDBU). Untuk skema KPDBU ini dapat dilakukan dengan memanfaatkan lahan milik pemerintah daerah untuk dibangun rusun subsidi. Hal ini dapat menekan harga unit rumah subsidi tersebut karena tidak termasuk biaya lahan sehingga lebih murah dan terjangkau. 


“Pengembang sekarang harus hijrah, berpindah dari bangun landed house subsidi ke vertikal, karena kalau landed ini semakin jauh lokasinya karena lahan di kota sudah terbatas dan mahal harganya. Pembangunan hunian subsidi ini kerjasama dengan pemda masing-masing. Pemda pun bisa memberikan insentif juga untuk hunian vertikal subsidi ini seperti apa. Ini memang harus ada kolaborasi kuat antar sejumlah pihak,” tuturnya. 

Untuk dapat menarik minat banyak pengembang, Pemerintah juga menawarkan insentif berupa kemudahan pelaksanaan atas Undang-Undang (UU) No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau UU Cipta Kerja (UU Ciptaker) Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b, dan Peraturan Pemerintah (PP) No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Kementerian PUPR tengah melakukan improvisasi atas aturan Perizinan Bangunan Gedung (PBG).
  
 “Saat ini prosesnya sedang berjalan. Jadi, kalau pengembang punya masalah konkret tentang PBG akan dikoordinasikan untuk dicarikan solusinya,” ujar Herry.

Dalam kesempatan yang sama, Ketua DPP Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himppera) Endang Kawidjaya berpendapat untuk dapat menarik minat pengembang membangun rusun subsidi ini harus dibuat terlebih dahulu skema untuk memudahkan pengembang membangun dan MBR dapat memiliki rusun subsidi.

“Kami memang akan masuk hunian low rises subsidi ini vertikal. Memang ini butuh masif edukasi masyarakat untuk bisa tinggal di hunian vertikal karena budaya selama ini tinggal di landed. Ini bisa trial dulu, tinggal sewa lalu kalau sudah lulus baru bisa beli unit itu,” katanya. 

Ketua DPD Himperra DKI Jakarta Aviv Mustaghfirin menuturkan ajakan pemerintah untuk bersama membangun rusun subsidi sangat relevan dengan kondisi DKI Jakarta. Terlebih harga lahan di DKI Jakarta sudah sangat selangit yakni lebih dari Rp4 juta per meter persegi. Untuk menyiasati tingginya harga lahan, pemerintah diharapkan dapat memberikan insentif dalam pengadaan lahan. 

Saat ini, untuk unit apartemen tipe 36 studio harganya sekitar Rp12 juta hingga Rp15 juta per meter persegi. Lalu harga untuk unit Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) berada di sekitar Rp8 juta per meter persegi hingga Rp10 juta per meter persegi. “Kami mengharapkan Pemerintah membantu menyediakan lahan murah. Sebab, jika tidak, harga rusun subsidi akan lebih mahal dan tak terjangkau MBR,” tuturnya. 

Aviv juga berharap pembangunan rusun subsidi LRV ini dapat memiliki ketinggian 10 lantai. Sebab, apabila hanya diperbolehkan membangun rusun subsidi hanya 5 lantai diyakini akan memakan biaya yang besar sehingga berdampak pada harga jual kepada MBR. Berdasarkan perhitungannya, apabila rusun subsidi ini memiliki ketinggian 10 lantai maka harga per unit dapat sekitar Rp200 juta hingga Rp300 juta. Namun apabila hanya diperbolehkan membangun 5 lantai, maka harga per unitnya bisa mencapai sekitar Rp400 jutaan yang tentu akan sulit diakses oleh MBR.

Dihubungi terpisah, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengatakan masalah utama konsumen saat ingin membeli rumah adalah kemampuan menyiapkan uang muka yang terbatas. Oleh karena itu, memang berbagai skema pembiayaan terus digali agar konsumen dapat memiliki rumah termasuk skema RTO ini karena uang sewa dapat dijadikan sebagai uang muka (down payment/DP). 

Dia meyakini skema RTO ini sangat menarik dan dapat mengurangi angka backlog. Terlebih skema RTO ini akan diterapkan untuk rusun bersubsidi sehingga para MBR ini tak perlu tinggal jauh dari lokasi kerja. Skema RTO akan memudahkan konsumen dengan kemampuan finansial terbatas untuk dapat membeli rumah. Selain itu, skema ini secara bisnis juga dinilai menguntungkan bagi pengembang dan bank sehingga layak untuk diterapkan di seluruh Indonesia.

RTO bukanlah skema baru. Di negara Malaysia telah menerapkannya terlebih dahulu. RTO merupakan skema sewa beli rumah yang memungkinkan konsumen menyewa rumah yang dipilih dengan menyewanya untuk jangka waktu tertentu sebelum membelinya. Sederhananya, seperti rumah gratis tetapi disewa dengan harga yang terjangkau. Skema RTO mungkin terdengar rumit tetapi dapat memudahkan konsumen dengan kemampuan finansial terbatas untuk membeli rumah. 

Cara kerja skema ini yakni konsumen memilih properti yang menawarkan RTO. Lalu konsumen kemudian menandatangani dokumen sewa dengan skema yang diberikan pengembang atau bank untuk jangka waktu tertentu. Konsumen harus membayar uang jaminan yang dapat dikembalikan kemudian, biasanya sekitar 5 persen dari harga properti yang ditawarkan. 

Konsumen kemudian dapat menempati properti yang dipilih setelah seluruh formalitas dan legalitas terpenuhi. Setelah membayar sewa untuk jangka waktu tertentu dan kemudian masa sewa jatuh tempo sesuai perjanjian sewa, konsumen akan dihadapkan pada dua pilihan yakni menggunakan haknya untuk membeli properti dengan harga yang dikunci pada saat sewa ditandatangani atau melepaskan haknya untuk tidak membeli properti tersebut. 

“RTO yang telah diterapkan di luar negeri ini, konsumen dapat menyewa unit dengan memberikan 25 persen penghasilan per bulan untuk membayar IPL (Iuran Pemeliharan Lingkungan) dan untuk ditabung. Nantinya, setelah 10 tahun tabungan tersebut dapat digunakan untuk membayar unit baik berupa DP maupun separuh harga sehingga untuk membayar lunas unit itu terasa ringan.” ucapnya kepada Bisnis. 

Saat ini skema RTO tengah dibahas detail oleh REI bersama dengan Kementerian PUPR dan BTN. Pihaknya pun belum dapat membeberkan lebih detail skema RTO yang nantinya diterapkan di Indonesia karena masih dikaji dan diuji. “Memang bunga tabungan dan kredit di luar negeri selisihnya 1 persen. Ini berbeda dengan Indonesia yang gap bunga kredit dan tabungan besar sehingga ini memang butuh konsep detail. Kami terus komitmen agar MBR bisa punya rumah,” ujarnya. 

Dia juga mengusulkan untuk batasan rumah yang bebas PPN dapat naik sampai Rp500 juta. Hal ini agar dapat menjangkau semakin luas masyarakat agar dapat memiliki rumah. Namun demikian, untuk rumah non subsidi di bawah Rp500 juta meski bebas PPN dapat dikenakan bunga KPR sesuai pasar bukan bunga KPR subsidi. 

“Jadi ya tidak perlu kuota rumah subsidi setiap tahun. Yang kami inta ini untuk rumah bebas PPN bisa naik batasannya sampai dengan Rp500 juta. Ini juga tidak dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) 1 persen, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)  juga bebas dikenakan. Selama ini tidak semua pemda membebaskan BPHTB rumah subsidi,” tutur Totok. 


Berkaca dari Rusunami

Sementara itu, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia Panangian Simanungkalit berpendapat rencana pemerintah untuk membangun rusun bersubsidi di tengah kota ini sangat bagus karena sebagai solusi persoalan perumahan untuk MBR agar bisa tinggal di tengah kota. Kendati demikian, rencana pembangunan rumah bersubsidi ini harus benar-benar matang sehingga tak berhenti ditengah jalan atau hanya sesaat saja. Seperti program 1000 tower pada jaman Presiden Susilo Bambang Yudhoyono yang saat ini sudah tak dilaksanakan lagi.  Program 1000 tower itu terbagi 2 macam kepemilikan yakni rusun hak milik yang kepemilikannya diperjualbelikan dan rusun sederhana sewa. Program rusunami dibangun oleh developer.

Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 7/PERMEN/M/2007, kelompok sasaran penerima subsisidi dan bisa nempati rusunami yakni keluarga/rumah tangga yang baru pertama kali memiliki rumah dan baru pertama kali menerima subsidi perumahan (dibuktikan oleh surat pengantar dari kelurahan). Syarat lainya pemohon yang memiliki gaji pokok maksimal Rp4,5 juta per bulan. 

Namun demikian, pada kenyataannya penyaluran rusun itu tak tepat sasaran. Seperti contohnya apartemen Kalibata yang pada awal bertujuan sebagai rusunami. Namun kenyataan di lapangan yakni banyak konsumen yang bukan golongan MBR membeli unit di lokasi tersebut. 

“Ini karena selama ini pemerintah tidak punya konsep yang jelas dalam program rusunami. Contohnya rusunami Kalibata ada 8.000 unit, tapi kenyataanya yang beli bukan orang sesuai target. Penyalurannya diserahkan kepada pengembang sehingga dilakukan pembelian putus,” ujarnya kepada Bisnis. 

Dia berharap agar pembangunan dan penyaluran rusun subsidi ini sukses dan tepat sasaran yakni kepada MBR. Agar program rusun bersubsidi ini bisa terus berjalan dan tepat sasaran, pemerintah perlu membuat sistem yang jelas agar unit rusun tersebut tidak dibeli oleh investor, spekulan maupun non MBR. Di negara Singapura, pembangunan dan penyaluran hunian subsidi dilakukan oleh pemerintah meski menggandeng kontraktor swasta. 

Dia mengusulkan pembangunan rusun nantinya terbuka dilakukan oleh pengembang mana saja baik skala besar maupun kecil menengah dengan catatan 75 persen unit rusun tersebut dibeli oleh pemerintah dengan harga subsidi dan disalurkan langsung kepada konsumen agar tepat sasaran, dan sisanya 25 persen dapat dijual sendiri oleh pengembang dengan harga non subsidi.

“Misalnya 1 tower ada harga unit untuk subsidi sekitar Rp350 juta dengan ukuran 36 meter persegi untuk kalangan subsidi, lalu ada unit yang Rp500 juta dan ada yang Rp750 juta untuk kalangan non subsidi. Jadi untuk kalangan subsidi ini pemerintah bisa membeli terlebih dahulu lalu menjual atau menyalurkan langsung kepada konsumen sehingga tidak ada permainan pengembang juga,” ucapnya.

Panangian meyakini banyak pengembang yang mau turut serta membangun unit apartemen mixed subsidi dengan non subsidi. Berkaca dari apartemen yang saat ini berdiri seperti Green Pramuka di Rawasari Jakarta Timur dan apartemen Kalibata di Rawajati Jakarta Selatan yang berhasil dibangun dengan jumlah unit yang banyak dan harga yang sangat terjangkau. 

“Dahulu awalnya apartemen Green Pramuka itu awalnya rusunami, ditawarkan dulu mulai Rp350 juta. Ini membuktikan pengembang bisa membangun rusun subsidi dengan unit banyak dan harga murah. Sekarang tinggal seperti apa pengawasan dan penyaluran agar tepat sasarannya. Pemerintah perlu kasih patokan harga berapa untuk rusun subsidi dan luasan unit nantinya,” katanya.

Dengan pemerintah turun langsung penyaluran unit hunian bersubsidi kepada konsumen diyakini akan dapat mengurangi angka backlog. Karena selama ini program sejuta rumah dan sejumlah skema pembiayaan hunian bersubsidi belum mampu mengurangi angka backlog. Pemerintah pun dapat memberikan syarat kepada konsumen untuk tidak dapat menjual unit hunian bersubsidi dan bila dijual dikenakan sanksi denda. 

Pemerintah pun diminta dapat memberikan insentif kepada para pengembang yang membangun hunian subsidi. Insentif dapat berupa kemudahan perizinan bagi pembangunan hunian subsidi dan lokasi yang strategis. Lokasi pembangunan rusun subsidi ini bisa menggunakan lahan pemerintah di tengah kota maupun menggunakan lahan di Transit Oriented Development (TOD). Memang segala upaya harus dilakukan pemerintah agar semua masyarakat Indonesia bisa punya rumah layak huni.

Editor: Yanita Petriella
company-logo

Lanjutkan Membaca

Putar Otak Pemerintah Tekan Backlog Dengan Rusun Subsidi di Kota

Dengan paket langganan dibawah ini :

Tidak memerlukan komitmen. Batalkan kapan saja.

Penawaran terbatas. Ini adalah penawaran untuk Langganan Akses Digital Dasar. Metode pembayaran Anda secara otomatis akan ditagih di muka setiap empat minggu. Anda akan dikenai tarif penawaran perkenalan setiap empat minggu untuk periode perkenalan selama satu tahun, dan setelah itu akan dikenakan tarif standar setiap empat minggu hingga Anda membatalkan. Semua langganan diperpanjang secara otomatis. Anda bisa membatalkannya kapan saja. Pembatalan mulai berlaku pada awal siklus penagihan Anda berikutnya. Langganan Akses Digital Dasar tidak termasuk edisi. Pembatasan dan pajak lain mungkin berlaku. Penawaran dan harga dapat berubah tanpa pemberitahuan.

Copyright © Bisnis Indonesia Butuh Bantuan ?FAQ