Bisnis, JAKARTA — Rasio harga rumah terhadap pendapatan di kota-kota besar di Indonesia melebihi New York, Tokyo, dan Singapura. Kota-kota dimaksud adalah Bandung dengan rasio 12,1, Denpasar 11,9, dan Jakarta 10,3, sedangkan New York 5,7, Singapura 4,8, dan Tokyo-Yokohama 4,8.
Direktur Perumahan dan Permukiman Kementerian PPN/ Bappenas Tri Dewi Virgiyanti mengemukakan tingginya harga rumah menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tidak bisa mengaksesnya sehingga muncul permukiman kumuh.
Mereka cenderung memilih dan tinggal di rumah yang murah, sangat padat, atau perumahan yang mungkin kualitasnya tidak baik," ujarnya.
Virgi memaparkan untuk kondisi perumahan di perkotaan, rumah tangga yang tinggal di rumah tidak layak huni mencapai 36,76%.
Lalu rumah tangga perkotaan yang tinggal di wilayah sangat padat 9,24%. Rumah tangga perkotaan yang sama sekali tidak memiliki rumah 24,52%, dan rumah tangga yang memiliki sanitasi tak layak 16,34%.
"Satu dari lima penduduk di perkotaan tinggal di wilayah kumuh. Urban sprawl akibat pertumbuhan perumahan tanpa arah," tuturnya.
Urban sprawl adalah pertumbuhan kawasan perkotaan yang tidak terarah ke berbagai wilayah di sekitarnya. Hal ini salah satunya didorong oleh pertambahan penduduk maupun pergerakan dari kawasan pedesaan ke perkotaan (urbanisasi). Sisi ini saja mengakibatkan ketimpangan penduduk yang terkonsentrasi di berbagai kawasan perkotaan.
Hal lainnya, kepadatan dan berbagai perkembangan kawasan perkotaan kerap menimbulkan hal yang disebut urban sprawl atau perkembangan perkotaan yang menyebar secara tidak terarah ke daerah perbatasan maupun kawasan-kawasan sekitarnya.
Dampak lain dari urban sprawl, kata Virgi, adalah tidak bisa mendorong pertumbuhan ekonomi di perkotaan, sehingga mengakibatkan pertumbuhan permukiman berjalan tanpa arah.
RUMAH MEWAH MALAH NAIK
Pernyataan Virgi secara umum sejalan dengan hasil penelitian Indonesia Property Watch (IPW) yang menunjukkan nilai penjualan rumah di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi (Jabodebek), dan Banten sepanjang kuartal II/2021 tumbuh 24,4% quarter-to-quarter (qtq).
Kinerja Unit Penjualan Perumahan di Bodebek & Banten, Kuartal II 2021
Sumber: Indonesia Property Watch
“Pertumbuhan pasar perumahan melandai sejak akhir 2020. Pertumbuhan unit terjual yang lebih rendah dari nilai penjualan ini mengindikasikan bahwa harga rata-rata unit terjual lebih tinggi daripada kuartal sebelumnya,” kata CEO IPW Ali Tranghanda.
Berdasarkan segmen harga rumah, dia menyebutkan penjualan untuk rumah dengan harga sampai Rp500 jutaan terjadi penurunan tertinggi 24% qtq. Sebaliknya kenaikan terjadi di segmen harga Rp500 juta–Rp1 miliar yaitu 26,2% qtq.
Ali mengungkapkan bahwa yang cukup mengejutkan adalah pertumbuhan penjualan rumah di segmen harga di atas Rp2 miliar yang naik tertinggi mencapai 125% qtq.
Dia memerinci di Banten pertumbuhan tertinggi penjualan rumah terjadi di segmen harga Rp500 juta–Rp1 miliar yaitu 34,1%.
Sumber: Indonesia Property Watch
Begitu pula untuk segmen rumah dengan harga lebih dari Rp2 miliar melonjak hingga 440%, meskipun secara rata-rata hanya tumbuh 2,5 persen, karena komposisi penjualan di segmen harga di atas Rp2 miliar relatif hanya sebagian kecil dari pasar.
Untuk Bodebek, kata Ali, pertumbuhan penjualan di segmen harga di atas Rp2 miliar naik tertinggi yakni 25% dibandingkan dengan segmen harga lainnya. Penurunan hanya terjadi di segmen harga Rp1 miliar–Rp2 miliar.
Di Jakarta, peningkatan tertinggi terjadi di kisaran harga Rp1 miliar–Rp2 miliar khususnya unit-unit siap huni atau yang ikut dalam kebijakan penghapusan/pengurangan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang berlaku sampai Desember 2021.
Komposisi penjualan rumah di Jabodebek dan Banten didominasi oleh segmen harga Rp500 juta–Rp1 miliar 31,9%, diikuti segmen di bawah Rp300 jutaan 29,9% yang sebagian besar berlokasi di Banten.
Di segmen harga Rp300 juta–Rp500 jutaan terjadi pergeseran yang cukup tinggi dari 25,3% menjadi 16,7%. Sebaliknya, peningkatan komposisi terjadi pada segmen harga di atas Rp2 miliar yang naik dari 1,3% menjadi 9,7%.
Sumber: Indonesia Property Watch
Ali berpendapat pergeseran itu seharusnya dapat menggambarkan apa yang sedang terjadi di pasar saat ini. Seperti yang telah diprediksi sebelumnya, lanjutnya, pasar menengah bawah diperkirakan terus tertekan bila kondisi tak kunjung membaik. Di sisi lain pasar menengah sampai atas terlihat relatif masih menyimpan daya beli.
Dia berharap peningkatan tetap terjadi untuk penjualan rumah siap huni di beberapa pengembang besar khususnya di Banten dan Jakarta yang menunjukkan kenaikan sejak diberlakukannya insentif PPN sejak 1 Maret 2021. Meski demikian kebijakan ini sangat tergantung ketersediaan rumah siap huni sampai Desember 2021.