Bisnis, JAKARTA – Industri properti residensial atau hunian Tanah Air mengalami kebangkitan pasca pandemi meksi ditutup dengan siklus stagnansi di akhir tahun 2022. Namun demikian, diproyeksikan industri properti residensial di tahun ini akan mengalami pertumbuhan yang positif.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal IV tahun 2022 secara tahunan tumbuh melambat. Hal ini tecermin dari penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 4,54 persen (yoy), lebih rendah dibanding kuartal III tahun 2022 yang sebesar 13,58 persen (yoy).
Perkembangan penjualan pada kuartal IV tahun 2022 yang melambat terutama disebabkan oleh penurunan penjualan tipe rumah menengah yang terkontraksi sebesar -18,88 persen (yoy). Lebih lanjut, penjualan rumah kecil dan besar tercatat tumbuh melambat sebesar 14,44 persen (yoy) dan 17,28 persen (yoy), lebih rendah dari 30,77 persen (yoy) dan 19,73 persen (yoy) pada kuartal III tahun 2022.
Adapun sejumlah hambatan dalam penjualan properti residensial primer dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain kenaikan harga bahan bangunan, masalah perizinan/birokrasi, suku bunga KPR, proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR dan perpajakan.
Kendati demikian, sejumlah emiten raksasa properti tak terlalu optimistis dengan kondisi ekonomi di tahun ini. Hal itu terlihat dengan sejumlah target pra penjualan atau marketing sales yang dibidik para emiten properti di tahun ini yang hanya mengalami sedikit kenaikan dan bahkan sama seperti tahun 2022.
Sepanjang tahun ini masih terdapat sejumlah tantangan yang mengadang sektor properti mulai dari tidak adanya stimulus insentif Pajak Pertambahan Nilai yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), isu resesi ekonomi global, suku bunga acuan Bank Indonesia diproyeksikan akan kembali naik yang saat ini berada di level 5,75 persen, dan mulainya kampanye tahun politik Pemilu 2024.
PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menargetkan marketing sales atau prapenjualan sebesar Rp1,6 triliun pada 2023. Adapun sentimen pemilu 2024 dinilai paling memengarungi penjualan properti ketimbangan faktor melandainya suku bunga. Direktur Pengembangan Bisnis PWON Ivy Wong mengatakan perseroan menargetkan marketing sales sebesar Rp1,6 triliun. Segmen yang akan didorong oleh PWON yakni apartemen dan perumahan.
“Target marketing sales sebesar Rp1,6 triliun untuk full year 2023,” ujarnya kepada Bisnis, Jumat (24/3/2023).
Sentimen suku bunga disebut tidak akan terlalu berdampak karena bunga kredit pemilikan rumah (KPR) lebih rendah dari suku bunga Bank Indonesia (BI). Terlebih lagi, rata-rata perbankan memperpanjang tenor bunga KPR. Selain itu, bunga KPR juga disebut akan relatif stabil sepanjang 2023. Hal ini lantaran rata-rata bunga KPR disebut turun dalam beberapa waktu terakhir.
Menurutnya, kondisi pasar akan lebih terpengaruh oleh sentimen Pemilu 2024. Hal ini lantaran pasar akan cenderung landai karena adanya pergantian rezim. Konsumen akan memilih untuk menunggu kebijakan dari kandidat yang ada untuk sektor properti. Contohnya adalah potensi adanya tambahan insentif maupun subsidi untuk pembelian hunian.
“Tahun ini campaign year semua akan wait and see,” tuturnya.
PWON telah membukukan marketing sales sebesar Rp1,5 triliun sepanjang 2022. Segmen high rise menyumbang 50 persen, sedangkan sisa 50 persen berasal dari proyek hunian atau landed house. Capaian marketing sales di tahun lalu senilai Rp1,5 tersebut masih dibawah target sebesar Rp1,8 triliun. Namun, marketing sales tersebut naik sekitar dari capaian Rp1,4 triliun pada 2021.
.jpg)
Baca Juga: Ketika Jejak Transkasi Pinjol Pupus Mimpi Milenial Punya Rumah
Direktur Keuangan PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) Olivia Surodjo mengatakan perseroan memasang target marketing sales sebesar Rp1,8 triliun pada 2023. Marketing sales terdiri dari presales dan recurring income atau pendapatan berulang.
Adapun dari target marketing sales tersebut sekitar 60 persen berasal dari proyek perumahan atau residensial. Kemudian sebanyak 40 persen berasal dari segmen mal, hotel dan rekreasi dalam bentuk pendapatan berulang.
“Segmen residensial masih menjadi pendapatan utama MTLA walaupun target recurring income juga meningkat dibanding tahun lalu,” katanya.
Dia menilai bunga KPR masih dalam level yang menarik seiring langkah BI menahan kenaikan suku bunga. Oleh karena itu, bunga KPR saat ini masih menarik bagi konsumen untuk membeli rumah. Terlebih, bank-bank besar memberikan program bunga tetap selama masa tenor cicilan sampai dengan 20 tahun.
Hingga Februari 2023, perolehan marketing sales MTLA dari penjualan residensial mencapai Rp245 miliar.
“Masih on track target penjualan dan terus dikejar sampai dengan sebelum lebaran. Momen dapat THR juga biasanya penjualan di beberapa proyek residensial akan meningkat,” ucap Olivia.
MTLA membukukan marketing sales senilai Rp1,73 triliun sepanjang 2022. Adapun, capaian tersebut sedikit di bawah target yang ditetapkan, yakni Rp1,8 triliun. Sebanyak 70 persen marketing sales berasal dari segmen residensial atau perumahan. Kemudian sebanyak 30 persen berasal dari komersial seperti mal dan hotel dalam bentuk pendapatan berulang.
MTLA menyiapkan dana Rp200 miliar untuk menambah lahan seluas 20 hektare sampai 30 hektare di Cibitung dan Cikarang, Jawa Barat. Adapun Metland Cibitung dan Metland Cikarang menjadi fokus MTLA pada 2023.
Dana sebesar Rp200 miliar untuk melakukan akuisisi lahan akan berasal dari arus kas internal. MTLA sebelumnya juga telah Metland telah menggelontorkan dana sekitar Rp125,4 miliar untuk akuisisi lahan Metland Cikarang dan Metland Kertajati.
Penambahan persediaan lahan dilakukan sebagai upaya MTLA untuk penyempurnaan dari proyek yang sedang berjalan. Sementara sisa landbank dari seluruh proyek MTLA saat ini sekitar 890 hektare.
.jpg)
Baca Juga: Menakar Pemulihan Properti Hunian Usai Mengarungi Badai Pandemi
PT Intiland Development Tbk. (DILD) menargetkan marketing sales atau prapenjualan sebesar Rp2,3 triliun pada 2023. Adapun suku bunga KPR relatif baik seiring suku bunga dari The Fed dan BI yang diprediksi akan melandai.
Direktur Pengelolaan Modal dan Investasi DILD Archied Noto Pradono menuturkan suku bunga KPR masih dalam kondisi menarik sehingga berpotensi meningkatkan penjualan apartemen. DILD sendiri berharap target marketing sales Rp2,3 triliun dapat terpenuhi.
“Target kita hampir sama dengan tahun lalu sekitar Rp2,3 triliun. Kami berharap tahun ini bisa dicapai,” ujarnya.
Dia mengatakan permintaan dan kebutuhan pada segmen apartemen masih stagnan dengan kondisi persediaan yang cukup besar. Namun, seiring bunga KPR yang membaik penjualan diharapkan dapat menembus target.
Selain segmen apartemen, DILD mendorong penjualan untuk proyek perumahan dan juga kawasan industri. DILD juga tengah mendorong penjualan inventory yang kebanyakan unit ready stock apartemen.
Selain itu, target marketing sales tersebut juga terdiri dari penjualan proyek eksisting dan proyek baru di Jakarta dan Surabaya. Adapun target Rp2,3 triliun tersebut sedikit menurun dari target Rp2,4 triliun yang ditetapkan untuk 2022.
“Suku bunga KPR saat ini relatif bagus masih dalam range menarik dan penjualan high rise bisa membaik,” tuturnya.
DILD membukukan marketing sales sebesar Rp1,08 triliun sepanjang 2022. Capaian tersebut turun 51,75 persen dari Rp1,64 triliun pada 2021 dan masih jauh dari target Rp2,4 triliun yang ditetapkan tahun 2022. Dari capaian Rp1,08 triliun DILD hanya mencapai 45 persen dari target.
Segmen perumahan menjadi kontributor utama dengan capaian Rp639 miliar dari proyek Talaga Bestari, Graha Natura dan Serenia Hills. Namun, segmen ini tercatat turun 30,7 persen dari Rp922 miliar pada 2021. Kontributor penjualan utama berasal dari segmen residensial dengan total Rp 639 miliar, terutama dari penjualan Talaga Bestari, Graha Natura dan Serenia Hills.
Berikutnya segmen kawasan industri menyumbang hingga Rp283 miliar dari total capaian marketing sales sepanjang 2022. Segmen ini juga mengalami penurunan 14,1 persen dari Rp329 miliar pada 2021. Kemudian segmen mixed-use dan high-rise berkontribusi hingga Rp159 miliar. Segmen ini mengalami penurunan paling tajam, yakni 59,2 persen dari Rp390 miliar pada 2021.
Sementara itu, manajemen DILD menyebut perseroan memperoleh recurring income atau pendapatan berulang sebesar Rp700 miliar sepanjang 2022. Jumlah tersebut turun 8,71 persen dari capaian Rp659 sepanjang 2021.
Baca Juga: Kepak Sayap Ciputra Bangun Hunian Terjangkau Skala Kota di Maja
PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) menargetkan prapenjualan mencapai Rp8,9 triliun pada 2023. Angka tersebut naik 8,3 persen dari capaian Rp8,2 triliun sepanjang 2022.
Head of Investor Relation CTRA Aditya Ciputra Sastrawinata mengatakan perseroan akan fokus pada pengembangan produk perumahan untuk semua segmen kelas demi mencapai marketing sales. CTRA akan memanfaatkan keragaman geografis dari proyek yang ada. CTRA juga akan menyesuaikan produk sesuai dengan kebutuhan pasar di setiap wilayah pengembangan.
“Kami harap Ciputra dapat mempertahankan posisinya sebagai salah satu pengembang properti terkemuka di Indonesia,” katanya.
Adapun CTRA memasang target marketing sales sebesar Rp7,8 triliun pada 2022. Dengan demikian, CTRA telah melebihi target dengan capaian Rp8,2 triliun sepanjang 2022. CTRA optimistis dapat menembus target Rp8,9 triliun pada 2023. Hal ini lantaran CTRA berhasil melampaui target marketing sales meski diterpa kenaikan suku bunga acuan, dan berhentinya insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) pada 2022.
“Kami sekarang melihat dengan optimisme yang terjaga dan mematok target marketing sales sebesar Rp8.9 triliun atau pertumbuhan sebesar 8,3 persen di 2023,” ucap Aditya.
Berdasarkan harga unit, sebanyak 41 persen marketing sales CTRA berasal dari unit dengan harga pada rentang Rp2 miliar sampai Rp5 miliar. Kemudian sebanyak 25 persen berasal dari unit dengan harga pada rentang Rp1 miliar sampai Rp2 miliar. Berikutnya, 19 persen dari capaian marketing sales Rp8,2 triliun berasal dari unit dengan harga kurang dari Rp1 miliar. Lalu, sebanyak 15 persen berasal dari unit dengan harga lebih dari Rp5 miliar.
Sepanjang 2022, CTRA telah meluncurkan 2.253 unit dengan marketing sales senilai Rp3,7 triliun. Dari jumlah tersebut, Surabaya memiliki kontribusi terbesar dengan marketing sales Rp1,23 triliun dari 757 unit terjual.
Kemudian, wilayah Sumatera mencatatkan marketing sales Rp1,21 triliun untuk 600 unit yang terjual. Disusul oleh Jakarta dengan Rp624 miliar marketing sales dari penjualan 458 unit. Berikutnya, wilayah Jawa lainnya mencatatkan marketing sales Rp239 miliar untuk 254 unit. Sementara Kalimantan mencatatkan Rp107 miliar untuk 70 unit terjual.
Baca Juga: Pasar Rumah Mewah Premium Indonesia Jadi Primadona Crazy Rich
PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) menargetkan marketing sales senilai Rp8,8 triliun sepanjang tahun 2023 seiring dengan pulihnya pasar properti kelas menengah atas. Direktur BSDE Hermawan Wijaya menuturkan realisasi pra penjualan sepanjang tahun lalu mencapai Rp8,8 triliun, melampaui dari target yang ditetapkan senilai Rp7,7 triliun.
“Targert marketing sales Rp8,8 triliun tahun 2023 ditetapkan secara konservatif, tetapi tetap mencerminkan optimisme kami terhadap pasar properti nasional,” ujarnya.
Dia menuturkan target 2023 juga sejalan dengan prakiraan pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2023 sebesar 4,5 persen hingga 5,3 persen, serta diperkirakan Inflasi inflasi akan menurun dan kembali ke sasaran 3,0±1 persen pada tahun 2023 dan 2,5±1 persen pada tahun 2024, berdasarkan data Bank Indonesia.
Target prapenjualan pada 2023 sebagian besar akan dikontribusikan oleh penjualan residensial (landed house) yakni sebesar 65 persen. Kemudian 17 persen berasal dari penjualan komersial (kavling tanah, ruko /rukan, kondominium) dan 18 persen dari potensi penjualan lahan yang dijual kepada perusahaan patungan.
Sebagai proyek unggulan, BSD City membidik kontribusi 58 persen, termasuk peluncuran hunian secara bertahap untuk hunian Tanakayu, The Ostara, Eonna, Hiera, The Zora, Nava Park, Enchante.
Peluncuran bisnis komersial ditargetkan sebesar Rp1,1 triliun yang akan diperoleh dari penjualan lahan kavling komersial kepada pihak ketiga ditambah produk komersialnya yaitu ruko, perkantoran toko, proyek apartemen siap jual (Akasa, Upperwest, Casa de Parco) dan business loft.
Sisanya 42 persen dikontribusikan dari prapenjualan antara lain Grand Wisata Bekasi, Kota Wisata Cibubur, Legenda Wisata Cibubur, Taman Banjar Wijaya (Tangerang), Grand City Balikpapan (Kalimantan), Southgate TB Simatupang (Jakarta Selatan), The Elements (CBD Jakarta), Aerium (Jakarta Barat) dan Klaska (Surabaya).
Sepanjang tahun 2022, terjadi peningkatan permintaan yang lebih baik terhadap perumahan dengan harga di segmen menengah di bawah Rp3 miliar per unit dan segmen menengah ke atas senilai Rp3 miliar hingga Rp5 miliar per unit.
“Dalam rangka memenuhi kebutuhan pasar pada tahun 2023, manajemen memperkirakan harga unit properti kelas menengah dan menengah atas masih menjadi favorit calon pembeli properti baik untuk residensial maupun komersial,” terang Hermawan.
BSDE pada tahun 2023 berencana untuk meluncurkan produk-produk baru dengan kisaran harga mulai dari Rp1 miliar hingga Rp30 miliar per unit untuk rumah tapak segmen menengah hingga premium, produk komersial termasuk ruko, apartemen/kondominium dan kavling lahan komersial termasuk yang dijual kepada perusahaan patungan.
PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) mengincar pertumbuhan pendapatan dan laba bersih sekitar 10 persen pada 2023 seiring dengan pertumbuhan bisnis properti.
President Director SMRA Adrianto P. Adhi mengatakan untuk target kinerja keuangan, SMRA memasang pertumbuhan dari sisi topline maupun bottom line sekitar 10 persen pada 2023. SMRA memasang target marketing sales Rp5 triliun pada 2023. Target tersebut sejatinya tidak berubah dibandingkan dengan tahun 2022.
“Minat masyarakat untuk industri properti masih sangat bagus dengan berkaca dari capaian marketing sales Rp4,9 triliun pada 2022. Hal ini akan dimanfaatkan oleh SMRA untuk menggenjot kinerja marketing sales pada 2023,” katanya.
Adrianto menilai capaian Rp4,9 triliun tersebut merupakan capaian yang baik bagi perseroan meski masih dibawah target Rp5 triliun. Hal ini karena SMRA dinilai mampu membukukan nilai marketing sales besar meski diterpa pandemi Covid-19. Adapun realisasi marketing sales tahun 2022 yang senilai Rp4,9 triliun itu lebih rendah dari capaian pra penjualan SMRA di tahun 2021 mencapai sebesar Rp5,2 triliun.
Baca Juga: Tetap Prospektif, Alam Sutera (ASRI) Bangun Apartemen Premium
Marketing Director PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) Lilia Setiprawarti Sukotjo menyakini kondisi properti di tahun ini lebih baik. Kendati demikian, ASRI membidik target marketing sales di tahun ini sama seperti tahun lalu senilai Rp3,4 triliun.
“Target marketing sales kami di tahun ini kurang lebih sama seperti tahun lalu,” ucapnya.
Sepanjang tahun lalu, ASRI membukukan marketing sales sebesar Rp3,2 triliun atau meningkat 9 persen sepanjang 2022. ASRI menargetkan marketing sales di tahun lalu mencapai sebesar Rp3,4 triliun. Dengan capaian marketing sales Rp3,2 triliun, maka perolehan tersebut masih sedikit di bawah target yang ditetapkan perseroan.
Secara rinci, penjualan dari kavling dan ruko komersial memiliki kontribusi paling besar, yakni Rp1,71 triliun atau 53,24 persen dari total marketing sales. Adapun penjualan segmen ini meningkat 297 persen dari Rp432 miliar pada 2021.
“Segmen komersial meningkat secara signifikan terutama karena kami berhasil membukukan penjualan kavling komersial sebesar Rp1,6 triliun,” katanya.
Berikutnya, penjualan dari rumah tinggal dan kavling tanah mencapai Rp1,23 triliun atau setara 38,29 persen. Penjualan dari segmen perumahan justru terkoreksi 39,28 persen dari capaian Rp2,03 triliun pada 2021.
Adapun penjualan rumah ditopang oleh Winona Cluster, dan Elevee Penthouses and Residence di Alam Sutera township. Kemudian penjualan juga diperoleh dari Astha Cluster di Suvarna Sutera township and Sutera Sawangan.
Kemudian, segmen apartemen berkontribusi Rp267 miliar atau setara 8,27 persen dari total penjualan. Penjualan dari segmen apartemen juga menurun 45,62 persen dari Rp491 miliar pada 2021.
“Sebanyak 80 persen penjualan apartemen berasal dari Elevee Penthouse and Residences, salah satu proyek utama kami,” tuturnya.
Berdasarkan proyek, Winona Cluster menjadi kontributor paling besar dengan marketing sales Rp1,2 triliun per Desember 2022. Disusul oleh Elevee Penthouses and Residences dengan penjualan sebesar Rp879 miliar.
Kemudian, Sutera Sawangan Cluster mencatatkan penjualan sebesar Rp250 miliar dan Astha Cluster mencatatkan penjualan sebesar Rp148 miliar.
Dari proyek perkantoran, The Tower yang terletak di CBD Jakarta membukukan marketing sales hingga Rp351 miliar per Desember 2022. Kemudian The Prominence di Alam Sutera Township membukukan marketing sales Rp410 miliar.
.jpg)
PT Adhi Commuter Properti Tbk. (ADCP) mencatatkan prapenjualan atau marketing sales hingga Rp1,2 triliun sepanjang 2022. ADCP lantas menargetkan pertumbuhan marketing sales hingga 50 persen pada 2023 atau sekitar Rp1,8 triliun.
Corporate Secretary ADCP Bayu Purwana mengatakan perseroan berhasil menjual 2.000 unit sepanjang 2022. Selain itu, ADCP juga memperoleh pendapatan dari recurring income atau pendapatan berulang dari segmen hotel dan lainnya.
Adapun ADCP menargetkan marketing sales sebesar Rp1 triliun pada 2022. Dengan demikian, ADCP telah menembus target dengan capaian marketing sales Rp1,2 triliun sepanjang 2022.
“ADCP juga berhasil mendapatkan dari sumber recurring business dari pengelolaan hotel dan lainnya,” ujarnya.
Produk apartemen berkontribusi sekitar 69 persen dari total marketing sales. Kemudian, rumah tapak berkontribusi hingga 23 persen, dan segmen pendapatan berulang berkontribusi hingga 8 persen.
Adapun berdasarkan kawasan, wilayah Bogor berkontribusi sekitar 42 persen dari total marketing sales, Bekasi sebesar 26 persen, Jakarta sebesar 15 persen, Tangerang sebesar 11 persen, dan Depok sebesar 6 persen.
Lebih lanjut, dia mengatakan ADCP optimistis dengan target tersebut lantaran Light Rail Transit (LRT) yang diperkirakan beroperasi pada Juli 2023. Hal ini disebut akan mendorong penjualan pada 2023.
“ADCP menargetkan pertumbuhan marketing sales sekitar 50 persen dari tahun 2022,” kata Bayu.
Baca Juga: Menanti Angin Segar Insentif PPN DTP Kembali Berlaku
Dalam kesempatan berbeda, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengatakan sepanjang tahun lalu, penjualan properti residensial hanya bertumbuh sebesar 4,8 persen saja. Hal itu dikarenakan kondisi pasar properti residensial baru sembuh. Selain itu, juga dikarenakan insentif pemerintah PPN DTP tak berdampak maksimal karena baru berjalan pada Maret dan selesai di akhir September 2022.
Tahun ini, REI optimistis pasar properti residensial bisa bertumbuh 10 persen. Salah satu yang dilakukan REI untuk mencapai target pertumbuhan 10 persen tersebut, dengan melayangkan surat permohonan perpanjangan kembali PPN DTP di tahun ini. Surat tersebut telah diberikan REI kepada Badan Kebijakan Fiskal (BKF) Kementerian Keuangan sejak akhir Januari lalu. Namun, hingga saat ini masih menunggu balasan jawaban akan permohonan perpanjangan PPN DTP.
Sekjen DPP REI Hari Ganie menambahkan para pengembang besar optimistis pertumbuhan properti residensial bisa mencapai 10 persen. Di tengah kondisi ekonomi yang penuh tekanan seperti saat ini, memang para pengembang besar memiliki keuntungan yakni kepemilikan land bank atau cadangan lahan yang besar sehingga menjadi sebuah modal dalam mengeluarkan sebuah produk baru. Keoptimisme kebangkitan sektor properti Nasional ini juga ditandai dengan catatan penjualan dari sepuluh pengembang papan atas Nasional.
“Sebut saja CitraGarden Serpong yang dirilis Ciputra yang meraup penjualan ratusan miliar hanya dalam sehari. demikian juga dengan Summarecon Agung di proyek-proyek baru mereka di Bekasi, dan catatan penjualan yang dibukukan pengembang lainnya,” tuturnya.
Indikator penjualan properti tersebut boleh dibilang spektakuler dan membawa optimisme tinggi serta positif bahwa sektor properti Nasional sudah sangat teruji dan tahan krisis.
(Nuhansa Mikrefin Yoedo Putra & Yanita Petriella)