.jpg)
Bisnis, JAKARTA – Pemerintah tengah membuka peluang warga negara asing (WNA) dan diaspora bisa memiliki properti hunian di Tanah Air. Selama ini, orang asing yang hanya diperbolehkan memiliki hunian yang hanya yang berada di atas tanah hak pakai dan wajib memiliki Kartu Izin Tinggal Tetap (Kitap) dan Kartu Izin Tinggal Terbatas (Kitas).
Namun nantinya, orang asing bisa memiliki hunian dengan cukup melampirkan dokumen keimigrasian berupa visa, paspor, atau izin tinggal. Orang asing ini diberikan hak kepemilikan satuan rumah susun (sarusun/apartemen) yang berdiri di atas hak guna bangunan selain hak pakai sebagaimana diatur sebelumnya. Sarusun di atas tanah HGB dibangun di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.
Adapun aturan terkait kepemilikan hunian orang asing itu diatur dalam Undang-Undang No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
Beleid mengenai hunian orang asing sebelumnya diatur dalam PP No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (PHPT) Kementerian Agraria dan Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Suyus Windayana mengatakan dibukanya pintu orang asing memiliki hunian di Indonesia dalam rangka upaya Pemerintah untuk meningkatkan investasi dan mendorong peningkatan perekonomian Indonesia. Sejumlah terobosan dilakukan pemerintah untuk mendukung program Indonesia sebagai negara second home visa bagi orang asing dan keluarganya.
Adapun hunian yang dapat dimiliki orang asing terdiri dari rumah tapak dan apartemen dan dapat diwariskan kepada ahli waris yang memenuhi syarat, dalam hal orang asing meninggal dunia. Kemudian, hunian tersebut dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan dan dapat dialihkan kepada pihak lain.
“Kepemilikan hunian untuk orang asing dapat berasal dari unit baru maupun unit lama. Perolehan tanah melalui jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,” ujarnya, Selasa (16/5/2023).
Merujuk data Kementerian ATR/BPN, kepemilikan properti pada 6 tahun terakhir sebanyak 131 properti. Adapun sejak tahun 2017 hingga 2019, kepemilikan properti WNA mencapai 52 properti. Sejak ditetapkan UUCK atau dari tahun 2020 hingga tahun 2023, terdapat 79 kepemilikan properti atau meningkat 52 persen.
“Di tahun 2020, hanya 7 properti yang dimiliki asing karena tahun 2020 merupakan awal pandemi Covid 19 yang berdampak pada lesunya sektor properti,” katanya.
Baca Juga: Koreksi Harga Jual Apartemen Tercipta Titik Keseimbangan Baru
Sampai dengan saat ini, Kementerian ATR/BPN terus melakukan rapat dan sosialisasi terkait dengan aturan terkait dengan kepemilikan hunian untuk orang asing, baik dilakukan bersama dengan masyarakat, pihak asing, maupun pengembang.
Pemerintah pun telah mengeluarkan peraturan-peraturan yang memberikan kemudahan-kemudahan antara lain PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, Permen ATR/KBPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, Kepmen ATR/KBPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing, dan Surat Edaran Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah Nomor HR.01/963/XI/2022 tanggal 1 November 2022 tentang Petunjuk Pelaksanaan Kepmen ATR/KBPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing.
“Kami juga tengah sosialisasi yang masif baik baik internal Kementerian ATR/BPN maupun eksternal bertujuan untuk memberikan penyuluhan dan pemahaman terkait kemudahan orang asing dalam memperoleh properti di Indonesia,” ucap Suyus.
Meski pemerintah membuka lebar orang asing bisa memiliki properti hunian, namun terdapat pembatasan harga properti yang dapat dimiliki. Adapun untuk kategori hunian rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yakni satu bidang tanah paling luas 2.000 meter persegi, sedangkan untuk rusun dengan kategori apartemen komersial.
Pemerintah pun memberikan batasan minimal untuk harga rumah tapak berada direntang harga Rp1 miliar hingga Rp5 miliar, sedangkan untuk apartemen berada direntang Rp1 miliar hingga Rp3 miliar.
Batasan harga ini mengalami penurunan jika dibandingkan sebelum adanya UUCK dimana untuk rumah tapak diatur harganya berada direntang Rp1 miliar hingga Rp10 miliar, sedangkan untuk rusun dikenakan harga Rp750 juta hingga Rp3 miliar.
“Harga hunian pun sudah kami ubah, sekarang jauh lebih murah menyesuaikan daya beli orang asing,” tuturnya.
Suyus menjamin meskipun saat ini pemerintah membuka pintu lebar orang asing membeli hunian di Indonesia, namun hal ini tak akan membuat Warga Negara Indonesia (WNI) kesulitan memiliki rumah. Pasalnya, hunian yang dibeli oleh warga negara asing ini memiliki batasan harga, lokasi yang hanya di kota besar, dan tidak menyentuh tanah yang nantinya diperuntukkan untuk rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) maupun Masyarakat Berpenghasilan Tanggung (MBT).
“Ini tidak akan menambah backlog karena ada batasan harga, lokasinya pun tertentu hanya di kota besar dan tidak dibangun di atas lahan MBR. Kami juga membatasi 1 kawasan hunian apartemen hanya sekitar 4 persenan bisa dimiliki oleh orang asing. Jadi tidak kan menambah angka backlog,” terangnya.
Baca Juga: Pasar Rumah Premium Indonesia Jadi Primadona Crazy Rich Asing
Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida Paulus Totok Lusida menuturkan diperbolehkan WNA membeli properti hunian di Indonesia membawa angin segar tersendiri. Selama ini, banyak pengembang di daerah kebingungan dengan persyaratan kepemilikan NPWP dalam pengurusan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) untuk hunian orang asing.
Nantinya, pengurusan pajak untuk transaksi penjualan rumah kepada WNA tidak mensyaratkan kepemilikan NPWP. Identitas WNA cukup ditunjukkan dengan kepemilikan paspor. Kemudahan bagi orang asing untuk membeli hunian di Indonesia akan menggairahkan pasar properti Tanah Air. Terlebih terdapat 170 industri turunan sektor properti.
“Kepemilikan hunian bagi orang asing sudah bisa jalan. Orang asing yang beli properti di Indonesia tidak akan banyak, tetapi bisa menggairahkan pasar,” ujarnya.
Di sisi lain, kemudahan warga negara asing memiliki hunian di Indonesia juga menekan potensi sengketa. Pasalnya, selama ini ada sebagian WNA membeli rumah atau hunian di Indonesia dengan memakai identitas WNI sehingga kerap berujung sengketa perebutan kepemilikan sah atas hunian.
Adapun terdapat beberapa kota besar yang berpotensi dibidik warga asing untuk kepemilikan hunian, yakni Bali, Jakarta, Batam, dan Surabaya. Kepemilikan properti bagi orang asing tidak perlu dikhawatirkan karena aset properti itu tetap akan ada di Indonesia.
“Kendala saat ini WNA belum diperbolehkan membeli rumah melalui skema kredit. Hal ini berbeda dengan di luar negeri Singapura dan Amerika Serikat, di mana warga negara asing dapat membeli rumah lewat skema kredit,” katanya.
Untuk mempercepat orang asing memiliki hunian di Indonesia, REI bersama dengan Kementerian ATR/BPN, dan sejumlah pihak akan melaunching hunian yang dapat dibeli orang asing dalam waktu dekat. Terlebih, pemerintah Singapura menaikkan pajak atas pembelian properti pribadi termasuk penggandaan bea meterai untuk orang asing menjadi 60 persen. Hal ini pun menjadi peluang bagi Indonesia untuk mengambil pangsa pasar hunian orang asing dari Singapura ke Indonesia.
“Singapura biayanya naik 60 persen harus segera ambil kesempatan ini untuk menarik minat pembelian hunian orang asing di Indonesia. Kami akan segera launching hunian orang asing yang setara warga negara Indonesia yang dimulai dari Jakarta di bulan Juli,” ucap Totok.
Baca Juga: Pesona Jabodetabek Masih Seksi di Mata Pengembang Properti
Wakil Ketua Umum DPP REI Bidang Peraturan dan Regulasi Properti Ignesjz Kemalawarta optimistis dengan segala kemudahan kepemilikan hunian orang asing akan mengerek pertumbuhan properti di Tanah Air. Terlebih properti memiliki multiplier effect terhadap industri turunannya.
“Di Batam saat ini ada 360 yang PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dari orang asing karena tidak bisa AJB (Akta Jual Beli). Ini potensi besar dari negara tetangga Singapura dan Malaysia yang membidik Batam. Kalau segala kendala diselesaikan maka di bulan Juli ini akan menjadi ledakan kebangkitan properti usai pandemi dan sebelum pemilu,” tuturnya.
Ignesjz menuturkan terdapat sejumlah kendala orang asing membeli properti di Indonesia yakni meski saat ini pembelian properti oleh asing dapat dilakukan melalui visa, paspor, dan izin kunjungan tanpa harus menggunakan KITAS, namun ketika WNA membuka rekening di perbankan terdapat persyaratan KITAS.
Kemudian, tidak ada pedoman untuk WNA SPLN (Subjek Pajak Luar Negeri) membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk divalidasi. Hal ini karena WNA atau SPLN tidak wajib memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Dia berharap Ditjen Pajak membuat penegasan bahwa WNA SPLN tidak menggunakan NPWP sebagai syarat pembayaran dan validasi pajak kepada Dirjen Bangda Kementerian Dalam Negeri.
Wakil Ketua Umum DPP REI Bambang Eka Jaya berharap pemerintah dapat segera menerbitkan petunjuk pelaksana dan petunjuk teknis terkait aturan WNA Asing membeli properti. Sejak UU Cipta Kerja nomer 11 tahun 2020 diketok dan Peraturan Menteri (Permen) ATR/BPN Nomer 28 tahun 2021, WNA sudah bisa secara resmi membeli properti di Indonesia dengan syarat dan ketentuan berlaku khususnya untuk properti high class atau mewah. Namun demikian, kenyataan fakta di lapangan saat ini, WNA masih mengalami kesulitan dalam pembelian hunian.
“Juklak dan juknisnya belum terbit seperti aturan untuk notaris, aturan untuk notaris, perbankan dan perpajakan. Ini belum ada,” ucapnya.
Menurutnya, kemudahan pembelian properti asing ini akan berdampak pada pertumbuhan properti dan perekonomian di Indonesia. Dia mencontohkan jika dalam setahun, terdapat potensi 10.000 unit hunian yang dibeli orang asing dengan harga lebih dari Rp10 miliar, maka akan ada potensi pemasukan pendapatan atau income mencapai Rp100 triliun per tahun yang masuk dalam ekonomi Indonesia.
“Ya ini paradoks. Di Singapura luasnya lebih kecil dari Jakarta, lebih dari 20 persen propertinya dibeli asing tidak masalah. Tapi ini berbeda di negara kita, sosialisasi aturan pembelian properti asing sangat kurang mungkin image kalau properti asing seperti menjual Tanah Air dan merusak harga properti untuk warganya, terlebih masih ada angka backlog,” ujarnya.
Bambang menjamin properti hunian yang dibeli oleh WNA merupakan properti yang high end, bukan properti kalangan menengah ke bawah yang dibutuhkan masyarakat.
“Memang pasar landed house dan apartemen Rp5 miliar ke atas ini kondisinya tidak begitu bagus dalam lima tahun terakhir,” ujarnya.
Menurutnya, kunci keberhasilan menarik WNA membeli properti di Indonesia yakni adanya kejelasan status kepemilikan dan stakeholder pendukung terkait baik notaris, pajak, perbankan agar WNA bisa membeli properti dengan aman dan nyaman.
“REI sudah berkali-kali melakukan seminar dan berkoordinasi dengan pihak terkait terkait properti kepemilikan asing ini. Pemerintah pun sudah mulai aktif memberikan kemudahan seperti visa yang bisa sampai dengan 10 tahun, tapi ini memang masih perlu kerja bareng semua pihak agar properti kita diminati asing dan membantu pemerintah mendatangkan devisa bagi pertumbuhan ekonomi kita,” tutur Bambang.
Baca Juga: Jurus Singapura Mendinginkan Harga Properti agar Terjangkau
Direktur PT Jababeka Tbk. (KIJA) Suteja Sidarta Darmono mengatakan kemudahan kepemilikan properti Indonesia oleh WNA menjadi potensi yang prospektif untuk pasar properti. Terlebih, di kawasan Jababeka banyak ekspatriat yang bekerja.
KIJA, lanjutnya, aktif meluncurkan sejumlah hunian untuk ekspatria di Jababeka, Cikarang. Saat ini terdapat 10.000 ekspatriat yang tinggal di Cikarang. Adapun para ekspatriat ini bekerja di 2.000 perusahaan nasional dan multinasional yang berada di Cikarang.
“Kalau ini pasar asing terbuka kan sebetulnya juga positif buat pendapatan devisa negara, jadi mungkin standing kami seperti itu bahwa kami coba mendorong juga tetapi kami tidak aktif sekali karena ini memang harusnya pemerintah bukan swasta yang mendorong,” katanya.
Pihaknya tak menampik para pekerja ekspatriat di Cikarang itu memiliki KITAS namun sulit untuk membeli hunian di Indonesia. Selama ini para ekspatriat tersebut hanya melakukan sewa hunian.
“Sangat prospektif kalau menurut saya karena benar-benar WNA yang bekerja di Indonesia yang memiliki KITAS itu peluangnya sangat besar untuk ini. Ekspat kebanyakan sewa, kalaupun beli itu kebanyakan dari perusahaannya,” ucap Suteja
Sementara itu, Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan pajak pembelian properti di Singapura melonjak dari 30 persen menjadi 60 persen menjadi kesempatan bagi pengembang properti Tanah Air untuk menarik minat WNA membeli properti di Indonesia.
“Manfaatkan kesempatan ini sebaik-baiknya mengingat stamp duty di Singapura lagi naik 60 persen ini bisa kita manfaatkan untuk tarik foreigner buyer ke Indonesia untuk bisa membantu perekonomian,” tuturnya.
Terlebih, saat ini Indonesia pun terus menerima masuknya investasi asing, dengan beberapa perusahaan multinasional yang baru-baru ini mulai gencar dalam membangun pabrik-pabrik manufaktur dan industri di negara ini.
Merujuk Laporan Pasar Properti Rumah.com Q2 2023, semua indikator menunjukkan pemulihan dari musiman akhir tahun hingga sepanjang kuartal I tahun 2023. Permintaan apartemen turut meningkat, tumbuh 15 persen dari kuartal ke kuartal lebih baik daripada minat permintaan untuk perumahan, di tengah pertumbuhan harga yang stagnan dibandingkan dengan wilayah Jabodetabek lainnya.
Pencarian properti residensial dengan harga di atas Rp1 miliar terus meningkat, menandakan daya beli konsumen di tanah air masih terjaga. Indeks harga dan pasokan properti residensial di situs tersebut mencatat kenaikan tahunan moderat masing-masing sebesar 5,8 persen dan 6,8 persen, pada kuartal keempat tahun 2022
“Indonesia memasuki dunia pascapandemi dengan tingkat dengan tingkat kepercayaan akan kestabilan yang tinggi. Indonesia terbukti tangguh menghadapi turbulensi di tahun 2022. Kita memiliki semangat muda yang optimis diiringi dengan reformasi hukum dan kelembagaan sepanjang era Joko Widodo yang dinilai baik,” ucapnya.
Menurut Marine, omnibus law yang diperkenalkan pada tahun 2021,menawarkan banyak kemudahan di bidang investasi dan disisi lain dapat memberikan jaminan yang sangat dibutuhkan.
“Menjelang tahun pemilu, masyarakat Indonesia mengalami dan merayakan banyak pembangunan infrastruktur baru, perubahan ibu kota, dan sarana mobilitas baru dalam kehidupan sehari-hari. Kami siap dan antusias untuk menikmati gaya hidup baru dan penawaran dari pengembang yang inovatif,” tuturnya. (Yanita Petriella & Afifah Rahmah Nurdifa)