Bisnis, JAKARTA – Bank Indonesia mengindikasikan harga properti residensial tumbuh terbatas pada kuartal III/2021, tecermin dari kenaikan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) periode tersebut sebesar 1,41% year-on-year (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan pada kuartal sebelumnya sebesar 1,49% yoy.
Pada kuartal IV/2021, sesuai dengan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI, harga properti residensial primer diprakirakan masih tumbuh terbatas sebesar 1,19% yoy.
SHPR merupakan survei kuartalan yang dilakukan terhadap sampel pengembang proyek perumahan di 16 kota/wilayah yaitu Jabodebek dan Banten, Bandung, Surabaya, Semarang, Yogyakarta, Manado, Makasar, Denpasar, Pontianak, Banjarmasin, Bandar Lampung, Palembang, Padang, Medan, Batam, dan Balikpapan.
Mulai pelaksanaan SHPR kuartal I/2018 terdapat tambahan dua kota yaitu kota Pekanbaru dan Samarinda sehingga total cakupan kota pelaksana SHPR menjadi 18 kota.
Pengumpulan data dilakukan secara langsung (face to face) mencakup data harga jual rumah, jumlah unit rumah yang dibangun dan dijual pada kuartal bersangkutan serta perkiraan harga jual rumah pada kuartal berikutnya.
Mulai kuartal I/2018, metode penghitungan penjualan properti residensial dilakukan perubahan dari akumulasi penjualan menjadi penjualan pada kuartal survei.
Dari sisi penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal III/2021 masih tertahan, tecermin dari penjualan properti residensial pada kuartal III/2021 yang terkontraksi 15,19% yoy. Penurunan penjualan properti residensial terutama terjadi pada tipe rumah kecil.
Berdasarkan sumber pembiayaan, hasil survei menunjukkan bahwa pengembang masih mengandalkan pembiayaan yang berasal dari nonperbankan untuk pembangunan properti residensial.
Pada kuartal III/2021, sekitar 65,87% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana internal. Sementara itu, dari sisi konsumen, pembiayaan perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama konsumen dalam pembelian properti residensial dengan pangsa mencapai 75,38% dari total pembiayaan.
Hasil Survei Harga Properti Residensial Primer selanjutnya mengindikasikan harga properti residensial pada kuartal III/2021 masih tumbuh terbatas secara tahunan.
IHPR kuartal III/2021 tumbuh 1,41% yoy, sedikit lebih rendah dibandingkan 1,49% yoy pada kuartal II/2021 maupun dibandingkan 1,51% yoy pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Perkembangan IHPR
Perlambatan IHPR tersebut terutama terjadi pada tipe menengah dan tipe kecil yang masing-masing tumbuh 1,39% yoy dan 2,03% yoy, lebih rendah dari 1,59% yoy dan 1,39% yoy pada kuartal sebelumnya, sedangkan tipe besar tumbuh relatif stabil pada kisaran 0,80% yoy.
Perkembangan IHPR Rumah Tipe Kecil
Hal ini ditengarai oleh adanya upaya developer untuk menghabiskan rumah ready stock di mayoritas kota yang terpantau sehingga cenderung menahan kenaikan harga.
Berdasarkan wilayah, perlambatan pertumbuhan IHPR terutama terjadi di Medan (2,96% yoy) kemudian diikuti oleh Pekanbaru (2,80% yoy), dan Padang (0,96% yoy).
Secara kuartalan, IHPR pada kuartal III/2021 tumbuh 0,34% quarter-to-quarter (qtq), lebih rendah dibandingkan dengan 0,45% qtq pada kuartal II/2021 maupun 0,42% qtq pada kuartal yang sama tahun sebelumnya.
Perkembangan IHPR Rumah Tipe Menengah
PERLAMBATAN KENAIKAN HARGA
Hasil survei juga memperlihatkan bahwa terjadi perlambatan kenaikan harga properti residensial. SHPR residensial secara kuartalan menunjukkan perlambatan kenaikan harga terutama terjadi pada rumah tipe kecil yaitu dari 0,79% qtq pada kuartal sebelumnya menjadi 0,50% qtq pada kuartal III/2021
Secara spasial, perlambatan kenaikan IHPR terutama terjadi di Batam, Pontianak, dan Medan yang masing-masing tumbuh -0,11% qtq, 0,44% qtq, dan 0,33% qtq, lebih rendah dari 1,94% qtq, 1,95% qtq, dan 1,58% qtq pada kuartal II/2021
Kenaikan harga rumah yang melambat sejalan dengan perlambatan inflasi biaya pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal.
Perlambatan IHPR secara tahunan sejalan dengan melambatnya inflasi biaya tempat tinggal yang dikeluarkan oleh rumah tangga pada kuartal III/2021, tecermin dari laju Indeks Harga Konsumen (IHK) subkelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal/perumahan.
Perkembangan IHPR Rumah Tipe Besar
TREN PENJUALAN MENURUN
Sejalan dengan perlambatan IHPR, penjualan properti residensial primer kuartal III/2021 secara tahunan juga tercatat masih berada dalam tren penurunan.
Penjualan rumah tercatat kontraksi -15,19% (yoy), lebih dalam dari kontraksi -10,01 yoy) pada kuartal sebelumnya, namun masih lebih baik dari -30,93% (yoy) pada kuartal III/2020.
Penurunan volume penjualan pada kuartal III/2021 disebabkan oleh penurunan penjualan yang signifikan pada tipe rumah kecil (-32,99%, yoy), sedangkan tipe rumah menengah dan besar naik masing-masing 7,01% yoy dan 45,57% yoy.
Responden menyampaikan terhambatnya pertumbuhan penjualan properti residensial disebabkan oleh beberapa faktor antara lain kenaikan harga bahan bangunan (17,01% jawaban responden), masalah perizinan/birokrasi 13,44%, suku bunga KPR 12,22%, proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR 11,31%, dan perpajakan 8,43%
Secara kuartalan, penjualan properti residensial kuartal III/2021 terpantau mengalami perbaikan dan naik 1,67% qtq, setelah pada kuartal sebelumnya kontraksi -13,02% qtq
Kenaikan penjualan rumah terjadi pada tipe rumah menengah dan besar, sedangkan tipe rumah kecil masih mengalami penurunan yang lebih dalam.
PREDIKSI KUARTAL IV/2021
BI memprediksi pertumbuhan harga rumah pada kuartal IV2021 masih melemah dan pertumbuhan harga properti masih tertahan, terindikasi dari prakiraan pertumbuhan IHPR kuartal IV/2021 sebesar 1,19% yoy, lebih rendah dibandingkan dengan 1,41% yoy pada kuartal laporan maupun 1,43% yoy pada kuartal IV/2020.
Perlambatan pertumbuhan harga properti residensial diprakirakan terjadi pada seluruh tipe rumah yaitu tipe kecil, menengah, dan besar yang masing-masing diprakirakan tumbuh 1,78% yoy, 1,19% yoy, dan 0,60% yoy, lebih rendah dari 2,03% yoy, 1,9% yoy, dan 0,80% yoy pada kuartal sebelumnya
Perlambatan kenaikan harga diprakirakan terjadi pada seluruh tipe rumah karena masih berlanjutnya diskon Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Secara spasial, perlambatan diprakirakan terjadi di sebagian besar kota yang disurvei, terutama di Medan dan Yogyakarta yang diprakirakan tumbuh 2,24% yoy dan 2,76% yoy, lebih rendah dibandingkan dengan 2,96% yoy dan 3,24% yoy pada kuartal III/2021.
Secara kuartalan, pertumbuhan harga properti residensial pada kuartal IV/2021 juga diprakirakan tertahan. Pertumbuhan harga rumah pada kuartal IV/2021 diprakirakan 0,01% (qtq), lebih rendah daripada 0,34% qtq pada kuartal III/2021 maupun 0,22% qtq pada kuartal IV/2020.
Perlambatan pertumbuhan harga rumah kuartalan diprakirakan terjadi pada seluruh tipe rumah dan akan terjadi di sebagian besar kota yang disurvei terutama di Samarinda dan Pekanbaru yang masing-masing diprakirakan 0,13% qtq dan 0% qtq, lebih rendah daripada 2,05% qtq dan 0,97% qtq pada kuartal III/2021.
Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah (% yoy)
SUMBER PEMBIAYAAN
Dari sisi pembiayaan, di lihat dari sisi pengembang mayoritas berasal dari dana internal, sementara pembiayaan konsumen mayoritas dari kredit pemilikan rumah (KPR).
Pada kuartal III/2021, sumber pembiayaan pengembang dalam pembangunan properti residensial terutama berasal dari dana internal yaitu mencapai 65,87% terhadap total modal perusahaan.
Sumber pembiayaan berikutnya yang digunakan oleh pengembang antara lain pinjaman perbankan dan pembayaran dari konsumen dengan proporsi masing-masing 22,24% dan 9,21% dari total modal.
Berdasarkan komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan (49,24%), diikuti modal disetor (46,98%).
Ilustrasi proyek perumahan di Banten yang tengah dalam proses pembangunan./Istimewa
Sementara itu, dari sisi konsumen, pembelian properti residensial mayoritas masih dibiayai dari fasilitas KPR, tecermin dari hasil survei yang mengindikasikan bahwa sebagian besar konsumen (75,38%) membeli properti residensial dengan menggunakan fasilitas KPR, sementara 17,79%, lainnya dengan tunai bertahap dan secara tunai 6,25%.
Pada kuartal III/2021, pertumbuhan KPR dan KPA secara tahunan meningkat 9,39% yoy, lebih tinggi dibandingkan dengan 7,24% yoy pada kuartal sebelumnya.
Sementara itu, secara kuartalan, penyaluran KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tumbuh 2,64% qtq, sedikit lebih rendah dari kuartal sebelumnya yang tercatat tumbuh 2,67% qtq.
Selanjutnya, pencairan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada kuartal III/2021 tercatat Rp6,73 triliun atau tumbuh 218,36% yoy, meningkat signifikan dari pertumbuhan kuartal sebelumnya yang kontraksi -59,12% yoy. (Grafik-grafik: Bank Indonesia)