Bisnis, JAKARTA – Menutup tahun pandemi, kemunculan varian Omicron menimbulkan pertanyaan: apa yang terjadi selanjutnya? Meski perjalanan ke tahap endemik masih jauh dari mudah, konsultan properti global Knight Frank tetap optimistis tentang prospek pertumbuhan pasar properti Asia Pasifik 2022.
Dalam Asia Pacific Outlook Report 2022, konsultan properti global Knight Frank mempertimbangkan beberapa masalah 'gambaran besar' yang berdampak pada pemilik dan pengguna real estat—menyesuaikan diri dengan model kerja hibrida, membangun rantai pasokan yang tangguh, dan meningkatkan hasil keberlanjutan—yang semuanya merupakan cara pasar pulih pada 2022.
Memasuki 2022, Knight Frank memprediksi adanya apresiasi modal untuk melanjutkan momentum berkelanjutan. Kurangnya stok di pasar arus utama tak akan berkurang dalam setahun ke depan, dan lingkungan suku bunga rendah yang berlanjut akan meningkatkan aktivitas penjualan dan penyewaan.
Selera untuk pembelian rumah juga akan melihat peningkatan dari pembeli asing, karena lebih banyak pembatasan perjalanan dicabut di seluruh Asia Pasifik.
Permintaan terpendam untuk properti di pasar safe haven utama akan menghasilkan pertumbuhan harga lebih lanjut. Secara keseluruhan, harga perumahan di seluruh wilayah diperkirakan tumbuh sekitar 3% hingga 5% pada 2022.
Tingkat bunga di AS dan rata-rata Asia Pasifik (% per tahun)
Intervensi pemerintah, ungkap Knight Frank, potensial dapat menghambat permintaan di beberapa pasar, tetapi kemungkinannya tidak sama.
Sementara sebagian besar pasar Asia Pasifik tidak mungkin melihat langkah-langkah pendinginan, beberapa pasar dengan harga telah bergerak di depan fundamental seperti Australia dan Korea Selatan berpotensi melihat beberapa langkah tambahan untuk memastikan stabilitas pasar perumahan.
Kota-kota yang menawarkan ukuran rumah yang lebih besar dan fasilitas yang lebih baik akan menjadi faktor kunci dalam keputusan pembelian rumah mengingat perombakan bakat hebat di sekitar kawasan, karena kesehatan dan kesejahteraan, dan pengaturan kerja yang fleksibel diprioritaskan oleh kelompok ini.
KEMBALI KE WILAYAH POSITIF
Kembali ke lintasan pertumbuhan di tengah transisi dunia ke fase endemik, ekonomi Asia Pasifik kembali ke wilayah positif setelah menyusut rata-rata 1,5% pada 2020. Kawasan ini diperkirakan tumbuh lebih dari 6% pada 2021, pertumbuhan tercepat di dunia, mempertahankan tren yang diprediksi terus dipertahankan hingga akhir dekade ini.
Ekonomi yang terhambat pandemi Covid-19 pada 2021, khususnya pasar negara berkembang Asia Tenggara, Australia, dan Jepang, kemungkinan akan menunjukkan pertumbuhan di atas tren, sementara sisanya kembali ke rata-rata jangka panjang.
Kendala pasokan, kekurangan listrik, dan peningkatan intervensi kebijakan di China Daratan, yang membebani momentum, diprediksi terjadi hingga 2022, dengan pertumbuhan diproyeksikan melambat secara dramatis dari lebih dari 8% pada 2021. Pasar adalah salah satu yang harus diperhatikan sebagai yang terbesar di kawasan ini dan ekonomi tetap jadi sumber permintaan yang besar.
Kebangkitan beban kasus memang mengurangi perkiraan pertumbuhan, yang mencerminkan ketidakpastian yang disebabkan oleh varian Delta yang bergerak cepat, tetapi fundamental struktural Asia pasifik tetap tangguh, didukung oleh perdagangan eksternal.
Investasi asing langsung (FDI) tetap menjadi pendorong pertumbuhan penting bagi kawasan dan kebangkitan arus masuk ke tren prapandemi juga penting untuk rantai pasokan dunia. Kawasan ini terus menjadi tujuan investasi yang menarik, dibuktikan dengan kuatnya FDI.
Dari 20 tujuan investasi teratas secara global, ekonomi Asia Pasifik mencapai 8. China Daratan tetap menjadi tujuan paling menarik bagi FDI, terhitung 9% dari total volume FDI secara global. Sementara itu, Asia Tenggara juga akan terus mendapat manfaat dari penyesuaian kembali rantai pasokan, yang akan menarik tingkat FDI yang lebih tinggi pada tahun-tahun mendatang.
Tekanan inflasi karena gangguan rantai pasokan memaksa bank sentral di negara-negara Barat untuk merespons. Sekarang hampir pasti bahwa Federal Reserve System (Fed) akan mengembalikan dukungan hingga akhir tahun dan akan menaikkan suku bunga pada paruh kedua tahun 2022.
Secara historis, perbedaan tujuan ekonomi di masa lalu telah mendorong perbedaan dalam penyesuaian kebijakan moneter antara kawasan dan AS. Sementara beberapa ekonomi di kawasan – Selandia Baru, Singapura dan Korea Selatan – telah bergerak untuk memerangi tekanan inflasi, kami memperkirakan kenaikan suku bunga di APAC akan tetap jinak.
Kawasan ini, terutama pasar negara berkembangnya, berada dalam posisi yang lebih baik untuk mengurangi dampak pengetatan The Fed, setelah membangun cadangan mata uang yang signifikan. Ini akan memberi kawasan itu ruang untuk memetakan kebijakan moneternya sendiri tanpa mengganggu prospek pemulihan.
Sementara lintasan pandemi masih dapat berkembang, dunia dan kawasan lebih siap untuk menghadapi tantangan dari varian baru, karena vaksinasi dan pengembangan obat oral untuk Covid-19 terus meningkat.
Knight Frank memprediksi sebagian besar pemerintah bergerak melampaui penguncian dan transisi ke tahap endemik. Ini akan mengatur nada untuk pasar real estat di kawasan itu untuk mendapatkan keuntungan dari tema pembukaan kembali dan pemulihan.
Dana Moneter Internasional (IMF) mencatat bahwa alasan utama yang mendorong perbedaan dalam tingkat pertumbuhan adalah akses awal ke vaksin, dengan tingkat vaksinasi memberikan beberapa penjelasan untuk tren pertumbuhan di atas untuk negara-negara di kuadran kanan atas. Namun, dukungan fiskal dan kebijakan kesehatan juga mendorong heterogenitas dalam lintasan pemulihan.
SEKTOR PERUMAHAN
Pasca-Covid-19, ketika perusahaan meninjau kembali strategi ekspansi internasional dan praktik bisnis lintas batas mereka, para pekerja mengevaluasi kembali tujuan pribadi mereka serta prioritas individu dan keluarga. Ini memiliki implikasi serius untuk geografis, preferensi pekerjaan, dan kebiasaan perjalanan mereka.
Perkembangan Harga Perumahan Asia Pasifik Selama Pandemi Covid-19
Secara tradisional, penghargaan dan keuntungan finansial yang lebih besar telah menjadi cara utama untuk memenangkan perang untuk bakat, tetapi itu telah berubah. Populasi milenium dan Generasi Z secara bertahap mengubah preferensi mereka menuju faktor-faktor yang lebih lembut seperti budaya tempat kerja yang positif, fleksibilitas, dan peluang untuk terus belajar.
Beberapa pasar gerbang utama telah berhasil dengan baik dalam membangun budaya perusahaan yang menarik bagi calon karyawan berbakat. Misalnya, Australia, Selandia Baru, Singapura, Jepang, dan Korea Selatan telah menduduki peringkat tujuan teratas untuk relokasi pekerjaan teknologi di Asia Pasifik.
Pasar Asia Tenggara yang sedang berkembang juga membuat kemajuan dalam hal ini, dengan Malaysia dan Thailand masing-masing menempati peringkat keenam dan ketujuh sebagai tujuan wisata. Namun, meningkatnya adopsi kerja jarak jauh dapat berarti bahwa orang tidak perlu lagi tinggal di lokasi berbiaya tinggi untuk mendapatkan pekerjaan di perusahaan yang berbasis di sana.
Mengingat bahwa pekerjaan jarak jauh membuka peluang bagi perusahaan untuk merekrut kumpulan bakat yang benar-benar baru, ini menghasilkan tenaga kerja yang lebih terdistribusi.
Preferensi pembeli rumah setelah pembatasan dicabut pada 2022 dan seterusnya akan condong ke arah menarik lebih banyak tenaga kerja internasional. Ini akan memiliki dampak jangka panjang pada harga perumahan dan tren sewa di banyak pasar gerbang di wilayah tersebut.
Menurut temuan Survei Pembeli Global Knight Frank 2021, kesehatan dan kesejahteraan mental menjadi arahan baru untuk pembeli rumah Asia Pasifik di dunia pasca-pandemi.
Kualitas udara yang baik, ruang hijau, dan perawatan kesehatan yang baik adalah hal yang paling menarik dari segi lokasi, dan fitur properti yang membantu membuat pengalaman kerja-dari-rumah yang lebih baik bagi individu akan dicari.
Faktor-faktor ini menjelaskan posisi Australasia pada peringkat untuk relokasi teknologi, karena kota-kota mereka umumnya menawarkan lebih banyak ruang hunian bagi pembeli rumah dibandingkan dengan kota-kota yang lebih padat di daftar berikutnya.
Sementara pusat kota terus menarik pembeli rumah dan penyewa yang tertarik dengan kehidupan kota, lingkungan yang lebih murah dengan apartemen yang lebih besar dapat melihat peningkatan permintaan dan harga ke depan, karena perjalanan sehari-hari ke tempat kerja tidak lagi menjadi norma.
Rekor suku bunga rendah dan kurangnya pasokan yang tersedia karena penundaan konstruksi menopang kenaikan pada 2021.
Sementara kekhawatiran keterjangkauan terus tumbuh, ketakutan akan kehilangan terus mendorong harga arus utama ke utara di wilayah tersebut. Dari 24 kota Asia Pasifik yang dilacak Knight Frank, 18 mengalami pertumbuhan harga positif, sembilan bahkan tumbuh dua digit sejak awal Covid-19.
Kendala pasokan, baik jangka panjang maupun karena pandemi, dan lingkungan suku bunga rendah memberikan kontribusi yang signifikan terhadap pertumbuhan nilai modal.
Pertumbuhan harga yang kuat di pasar arus utama mulai menarik perhatian kebijakan di beberapa bagian kawasan. Ada kekhawatiran dari calon pembeli bahwa penerapan pajak tambahan atau bea meterai dapat menghambat rencana dan meningkatkan biaya secara signifikan.