Bisnis, JAKARTA – Rumah.com, bagian dari PropertyGuru yang berbasis di Singapura, telah menerbitkan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) Q4 2021 yang menyoroti kondisi seubsektor perumahan untuk kuartal III tahun ini.
Secara garis besar, data RIPMI Q4 2021 menunjukkan kenaikan harga properti yang signifikan sepanjang kuartal III, seiring dengan peningkatan signifikan unit yang tersedia di pasar. Namun, sentimen agak terpengaruh oleh keadaan luar biasa di seputar Covid-19.
Pembatasan PPKM Darurat yang berlaku sementara mulai Juli untuk menangkal Covid-19 varian Delta terlihat berpotensi menekan daya beli pembeli rumah kelas menengah ke bawah. Hal ini terlihat dari turunnya aktivitas pencarian rumah secara online, khususnya di golongan di bawah Rp1 miliar.
Kota Tangerang di Banten, Kota Bogor di Jawa Barat, dan Jakarta Barat di DKI Jakarta, menjadi tuan rumah beberapa peluang real estat paling menjanjikan dalam waktu dekat. Pertumbuhan harga year-on-year (yoy) tertinggi terjadi di Tangerang, Banten. Banyak pembeli properti membatasi diri pada pilihan dalam kategori di bawah Rp 750 juta.
Secara estetika menyenangkan dan lebih sejuk dari Jakarta terdekat, Bogor (Jawa Barat) tidak pernah kehilangan kilaunya. Namun, pembeli rumah kelas atas lebih aktif dari sebelumnya di sini, sehingga yang lain mungkin akan mendapatkan harga. Jakarta Barat sangat menarik bagi pembeli saat ini, karena jeda harga yang kemungkinan besar hanya bersifat sementara.
Pasar properti di wilayah metropolitan tampaknya mencari keseimbangan baru, menyesuaikan dengan preferensi konsumen yang berubah seiring dengan meredanya pandemi.
BERGERAK KE ARAH PEMULIHAN
Terlepas dari kemacetan ekonomi yang disebabkan oleh pembatasan PPKM terkait pandemi pada kuartal ini, pasar properti tampaknya bergerak ke arah pemulihan, bersama dengan ekonomi secara keseluruhan.
RIPMI Q4 2021 menunjukkan peningkatan harga jual rata-rata untuk semua tipe rumah. Insentif pembelian baru yang ditawarkan dari pemerintah daerah juga memotivasi pembeli untuk segera mencari rumah impian mereka.
Pengembang properti optimistis. Dari sisi pasokan, setelah melambat untuk membiarkan pasar menyerap stok yang ada, pemasok kini mengisi kembali rumah tapak dan apartemen yang tersedia di pasar. Sementara itu, pembeli tidak lagi ragu untuk membeli properti yang terletak lebih jauh dari pusat kota, dengan janji akan gaya hidup yang tidak terlalu padat.
Oleh karena itu, pasar properti di wilayah metropolitan tampaknya mencari keseimbangan baru, menyesuaikan dengan preferensi konsumen yang berubah seiring dengan meredanya pandemi.
Indeks Pasar Properti Rumah.com Indonesia untuk kuartal III/2021 berada di 114,8, meningkat 1,80%, quarter-to-quarter (qtq). Pertumbuhan harga properti kuartal III agak melambat dibandingkan dengan kuartal II/2021, dengan 2,24%. Harga rumah naik 1,81% dan apartemen naik 0,84% qtq.
Sementara itu, pasar perumahan yoy secara keseluruhan naik 3,24%, dengan rumah naik 4,39% dan apartemen turun 2,57%.
Pertumbuhan harga rumah yang lebih lambat tampaknya terkait dengan pasokan perumahan yang lebih besar di pasar selama kuartal III/2021. Berada di level 191,1, indeks pasokan Rumah.com naik 9,58% qtq. Sebaliknya, pada kuartal sebelumnya, pasokan turun 2,13%.
Unit baru di pasar untuk kuartal III dapat dipecah menjadi rumah, di mana pasokan naik 9,44% dan apartemen naik 7,31% qtq. Pasokan yang lebih besar tampaknya terkait dengan lebih banyak aktivitas ekonomi nasional secara umum serta insentif khusus yang diberikan pemerintah untuk menguntungkan sektor properti.
DAMPAK PPKM & INSENTIF
Pemerintah memperkirakan pada kuartal III/2021 pertumbuhan ekonomi tahunan akan menjadi 4% hingga 5%, lebih lambat daripada kuartal II sebesar 7,07%. Alasan yang paling mungkin untuk perlambatan adalah protokol kesehatan masyarakat yang diterapkan secara darurat pada Juli (PPKM Darurat).
Selain menekan harga properti, pembatasan itu juga menahan aktivitas pencarian online di Rumah.com. Indeks pencarian turun 3,87% untuk kuartal III dengan penurunan terbesar terlihat di kelompok di bawah Rp1 miliar. Untuk kuartal II, 57% dari semua aktivitas pencarian termasuk dalam kisaran ini. Namun, pada kuartal III, angka ini turun menjadi 48%.
Setelah sebelumnya diskon bonus Penambahan Nilai (PPN) properti diperpanjang hingga Desember 2021, kini kebijakan uang muka atau down payment (DP) 0% untuk kredit properti diperpanjang sampai Desember 2022
Sementara itu, suku bunga acuan Bank Indonesia per Oktober 2021 masih menempati angka 3,5%.
Di sisi lain, sejumlah pemerintah daerah yang memberlakukan insentif tambahan berupa diskon Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kebijakan ini berlaku di DKI Jakarta, Kota Tangerang, dan Kota Bogor dengan proporsi dan rentang waktu yang berbeda-beda.
Rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar menjadi target pencarian terbesar di Kota Tangerang
Kenaikan harga terbesar selama periode laporan terjadi di wilayah yang mengelompok di sekitar Jabodetabek di Provinsi Banten (3,07%), Jawa Barat (2,30%) dan DKI Jakarta (1,81%).
Dengan kenaikan, harga tahunan sebesar 17,04% disertai dengan peningkatan pasokan 39,93%, Kota Tangerang, di Banten, adalah yang terdepan. Keluarga kelas menengah yang mencari rumah di kisaran Rp300 juta hingga Rp750 juta tampaknya tertarik dengan Tangerang.
Sayangnya, aktivitas pencarian di sana turun 11,02% untuk kuartal tersebut. Bogor adalah daerah yang selalu diminati pembeli rumah. Sementara aktivitas pencarian menurun di tempat lain, di lokasi ini indikatornya naik 20% untuk kuartal tersebut.
Properti dalam kisaran Rp1 miliar ke atas mendominasi untuk Kota Bogor, dengan 28% pencarian naik menjadi Rp 4 miliar
Ini mungkin didorong oleh harga yang stabil di wilayah itu selama 2 kuartal berturut-turut, menciptakan peluang beli yang baik, terutama bagi investor. Sementara itu, pasokan di Bogor sendiri meningkat seiring dengan peningkatan permintaan.
Jakarta Barat adalah satu-satunya wilayah di Jakarta yang mengalami penurunan harga selama kuartal III 2021. Hal ini berbeda dengan kuartal sebelumnya ketika pertumbuhan harga untuk Jakarta Barat lebih baik daripada empat kota administratif lainnya.
Tren pencarian rumah di Jakarta Barat
Namun, potensi pertumbuhan yang lebih besar di Jakarta Barat sudah jelas. Penurunan tampaknya didorong oleh peningkatan pasokan baru sebesar 11,81% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Meskipun aktivitas pencarian untuk area ini turun 4,53% untuk kuartal ini, sepenuhnya 10% pencarian yang dilakukan oleh pengguna Rumah.com menargetkan properti di Jakarta Barat. (Infografik: Rumah.com)