Bisnis, JAKARTA – Pengembang berutang China sedang berjuang untuk memenuhi aturan pembiayaan yang ditetapkan pemerintahan yang lebih ketat dengan ketentuan tiga garis merah.
Sekitar dua pertiga dari 30 perusahaan properti China teratas berdasarkan penjualan yang diperingkat oleh China Real Estate Info disebutkan melanggar setidaknya 1 dari metrik yang dikenal sebagai "tiga garis merah," demikian data yang dikumpulkan Bloomberg pada 29 Oktober dan dikutip The Business Times pada Senin (1/11/2021).
Pengembang menghadapi tekanan keuangan yang meningkat karena aturan yang lebih ketat seputar pinjaman dan kampanye de-leveraging oleh pihak berwenang membebani sektor ini.
Krisis likuiditas di China Evergrande Group telah mengguncang pasar, dengan sektor real estat negara itu membentuk hampir setengah dari utang berdenominasi dolar dunia yang tertekan.
Hasil tingkat spekulatif secara singkat mencapai 20% pada Oktober dan itu meruipakan yang tertinggi dalam 10 tahun terakhir.
Tiga garis merah itu, menurut laporan media di situs web pemerintah, meliputi kewajiban perusahaan properti tidak boleh lebih dari 70% aset; utang bersih tidak boleh melebihi ekuitas; dan uang tunai setidaknya harus sama dengan pinjaman jangka pendek.
Perusahaan lain dengan jumlah utang dan kewajiban terbesar seperti China Evergrande Group dan China Railway Construction Corporation dinyatakan melanggar dua garis merah.
Sejauh ini, tidak ada jawaban langsung untuk pertanyaan yang dikirimkan kepada mereka dan perusahaan lain.
MULAI OKTOBER 2020
Sebenarnya Pemerintah China memberlakukan ketentuan tiga garis merah itu sejak Oktober tahun lalu ketika mulai terlihat gelembung utang yang mulai tidak terkendali.
Pada saat itu mulai tampak bahaya mengintai sektor real estat China yang sarat utang yang sebelumnya cenderung samar, sampai muncul kabar tentang kemungkinan terjadi krisis uang tunai di Evergrande Group, pengembang properti yang paling banyak berutang di dunia dan membuat investor bersiap meninggalkannya.
Dengan tujuh lagi dari 10 pengembang yang paling banyak berutang juga berbasis di China, pembuat kebijakan di Beijing ketika itu menyusun apa yang disebut media yang dikelola pemerintah sebagai "tiga garis merah" - metrik pada utang yang harus dipenuhi oleh pengembang jika mereka ingin meminjam lebih banyak.
Pendekatan itu cukup menjanjikan untuk menjadi pengubah permainan untuk sektor real estat yang menyumbang sekitar 29% dari output ekonomi.
Bank Rakyat China dan Kementerian Perumahan mengumumkan pada Agustus 2020 bahwa mereka telah menyusun aturan pembiayaan baru untuk perusahaan real estat. Pengembang yang ingin kembali mendapatkan pinjaman akan dinilai berdasarkan tiga garis merah atau ambang batas.
Pengembang akan dikategorikan berdasarkan berapa banyak batasan yang mereka langgar terhadap ketentuan tiga garis merah dan pertumbuhan utangnya akan dibatasi. Jika ketiganya dilanggar, developer bersangkutan tidak diperbolehkan menambah utang pada tahun berikutnya. Jika lolos ketiganya, pengembang bisa menaikkan utangnya maksimal 15 persen tahun berikutnya.
Muncul pertanyaan mengapa mengenai hal ini digamnbarkan dengan garis merah? Harga rumah melonjak enam kali lipat selama 15 tahun terakhir, membuat kota-kota seperti Shenzhen kurang terjangkau dibandingkan dengan London, misalnya.
Pesta utang developer China menjadi pendorong penting kenaikan harga, memaksa mereka mengenakan biaya lebih untuk menutupi beban bunga yang meningkat. Pembeli potensial kembali secara besar-besaran karena krisis pandemi mereda, menjaga tekanan pada harga meskipun ekonomi global melambat.