Bisnis, JAKARTA – Ekonomi China melambat ke posisi terendah seperti pada 1990, harga yang tampaknya harus dibayar oleh Presiden Xi Jinping untuk mengurangi ketergantungannya pada sektor properti.
Tekanan Beijing pada sektor real estat akan berlanjut hingga tahun depan dan seterusnya, perkembangan yang belum pernah dilihat banyak orang yang kini mendorong bank-bank seperti Goldman Sachs Group Inc, Nomura Holdings Inc, dan Barclays untuk memangkas perkiraan pertumbuhan negara itu pada 2022 menjadi di bawah 5%. Kecuali tahun pandemi tahun lalu, itu akan menjadi yang terlemah sepanjang lebih dari 3 dekade.
Itu penurunan besar dari tingkat pra-pandemi yang mendekati 7%. Mengingat status China sebagai ekonomi terbesar kedua di dunia, itu berarti permintaan yang lebih lemah untuk komoditas yang dipompa oleh negara-negara seperti Australia dan Indonesia, dan pengeluaran yang lebih lambat oleh konsumen China yang sangat penting bagi perusahaan multinasional dari Apple Inc hingga Volkswagen.
Para ekonom mulai menyadari bahwa Politbiro Partai Komunis, badan pembuat keputusan tertinggi, serius ketika berjanji tahun ini untuk tidak menggunakan sektor properti untuk merangsang ekonomi seperti yang terjadi setelah penurunan pada masa lalu.
Para pejabat mengatakan kelebihan pasokan perumahan merupakan ancaman bagi stabilitas ekonomi, dan ingin investasi masuk ke sektor-sektor yang diprioritaskan seperti manufaktur berteknologi tinggi daripada lebih banyak apartemen.
Chen Long, ekonom di Plenum, konsultan yang berbasis di Beijing, mengatakan Presiden Xi menganggap sektor properti terlalu besar. “Dia secara pribadi terlibat dalam kebijakan real estat, jadi kementerian tidak berani melonggarkan kebijakan tanpa persetujuannya," paparnya sebagaimana ditulis Bloomberg dan dikutip Bisnis.com pada Rabu (17/11/2021).
Rob Subbaraman, ekonom kepala Nomura, memperkirakan perlambatan ekonomi menjadi 4,3% tahun depan dari 7,1% tahun ini "dapat secara langsung mengurangi pertumbuhan PDB dunia sekitar 0,5 poin persentase".
Dia memperkirakan Beijing bersedia mengorbankan beberapa pertumbuhan jangka pendek untuk stabilitas jangka panjang yang lebih besar.
PENGELUARAN KONSUMEN LEMAH
Pengeluaran konsumen yang lemah adalah hambatan lain pada ekonomi, dengan toleransi nol China terhadap wabah koronavirus dan tindakan pembatasan yang ketat membuat konsumen takut dan memaksa bisnis tutup.
"Dalam kasus kebijakan nol Covid yang lebih tahan lama di China atau penurunan properti yang jauh lebih dalam, pertumbuhan PDB pada 2022 bisa turun menjadi 4%," turun Tao Wang, ekonom kepala China di UBS AG, dalam sebuah catatan.
Sektor properti China adalah tanda tanya terbesar atas ekonomi karena skalanya yang besar, lebih dari 900 juta m2 apartemen dibangun setiap tahun, data resmi menunjukkan.
Investasi itu, ditambah output dari sektor-sektor terkait seperti produksi baja dan semen, menyumbang 20% hingga 25% dari PDB China, para ekonom memperkirakan.
Setiap perlambatan—atau penurunan langsung—dalam pengembangan real estat akan meninggalkan celah dalam ekonomi yang tidak dapat diisi dengan mudah oleh ekspansi di sektor lain.
"Perlambatan properti China adalah angin sakal utama bagi ekonomi global karena kemungkinan akan menjadi angin sakal terbesar bagi ekonomi China tahun depan," kata Larry Hu, ekonom kepala China di Macquarie Group Ltd.
Konstruksi real estat mendukung pemulihan ekonomi China dari pandemi, tetapi sektor ini bergerak ke kontraksi musim panas ini setelah Beijing mengatur perlambatan pinjaman hipotek yang membawa pengembang properti seperti China Evergrande Group mendekati kebangkrutan.
Penurunan paling spektakuler terjadi pada proyek perumahan yang baru dimulai, bagian padat baja dari pengembangan real estat, yang turun lebih dari sepertiga year-on-year (yoy) pada Oktober, penurunan terbesar dalam catatan.
Pengembang properti mendapatkan sebagian besar pembiayaan mereka dengan menjual hunian ke rumah tangga sebelum dibangun. Mundurnya pinjaman hipotek dan pesimisme yang berkembang tentang pasar properti di kalangan rumah tangga menyebabkan penjualan turun.
Sementara Bank Rakyat China mengumumkan sedikit kenaikan pinjaman hipotek pada Oktober, "pemerintah tidak terburu-buru untuk stimulus meskipun mulai runtuh", kata Rosealea Yao dari Gavekal Dragonomics.
Dia menyatakan pengumuman Beijing baru-baru ini tentang uji coba pajak properti untuk mencegah pembelian perumahan sebagai investasi akan merusak sentimen penjualan lebih lanjut.
Akibatnya, beberapa ekonom memperkirakan penurunan 10% di perumahan baru dimulai tahun depan. Namun, karena Beijing khawatir tentang risiko terhadap stabilitas sosial jika pengembang tidak dapat menyelesaikan proyek prapenjualan, pemerintah akan mencoba memastikan proyek yang ada selesai. Itu berarti keseluruhan investasi di real estat bisa tumbuh tahun depan bahkan jika penjualan dan perumahan mulai menurun.
Morgan Stanley melihat pertumbuhan 2% dalam investasi properti tahun depan, yang akan turun tajam dari tingkat prapandemi sebesar 8%. Lainnya, seperti UBS, lebih pesimistis dengan memprediksi penurunan 5%.
Perlambatan dapat berlangsung selama bertahun-tahun. Goldman Sachs memperkirakan sektor perumahan mengurangi pertumbuhan PDB sebesar 1 poin persentase setiap tahun hingga 2025.
Sementara Beijing memiliki banyak kendali atas pasar perumahan, masih ada kemungkinan perlambatan itu memiliki dinamika yang memperkuat diri sendiri yang mungkin sulit dikendalikan pihak berwenang, yang mengarah ke penurunan yang lebih tajam daripada perkiraan yang lebih pesimistis. Misalnya, rumah tangga China cenderung menghindari pembelian properti saat harga turun, yang dapat menyebabkan penurunan penjualan dan penurunan harga yang lebih banyak.
Jika Beijing serius menyelesaikan ketidakseimbangan di pasar properti, itu akan membutuhkan "perlambatan multi-tahun dalam aktivitas konstruksi, yang tentunya akan memperlambat ekonomi mengingat bobot sektor properti", kata Logan Wright dari Rhodium Group. "Masih banyak yang bergantung pada apa yang dilakukan Beijing dalam beberapa bulan ke depan."